“집주인이 신탁회사?” 전세보증금 전액 돌려받은 실제 소송 사례

“계약이 끝났는데 집주인이 신탁회사로 바뀌어 있다고요?” — 등기부등본을 확인한 순간 머릿속이 하얘지는 경험, 실제로 드문 일이 아닙니다. 전세 계약 당시에는 분명 개인 소유자와 계약했는데, 만기가 다가와 이사 준비를 하다 보니 이미 소유권이 신탁회사로 넘어가 있는 것입니다.

이 글에서는 법무법인 김앤파트너스 김민수 변호사가 직접 수행한 신탁부동산 전세보증금 반환 소송 사례를 통해, 신탁회사가 “우리는 책임 없다”고 주장할 때 어떻게 전액 승소를 이끌어낼 수 있는지 핵심 포인트를 정리합니다.

의뢰인은 수도권 아파트에 전세로 입주하면서 전입신고와 확정일자를 꼼꼼히 마쳤습니다. 대항력을 갖춘 평범한 임차인이었습니다. 그런데 계약 기간이 끝나고 이사를 준비하던 중 등기부등본을 발급받아 보니, 소유자 란에는 ‘OO신탁주식회사’만 기재되어 있었습니다. 원래 계약을 맺었던 집주인 A씨는 이름조차 찾을 수 없었고 연락도 닿지 않았습니다.

의뢰인이 신탁회사에 직접 전화해 보증금 반환을 요청하자 돌아온 답변은 단호했습니다.

• “저희는 실소유자가 아니므로 보증금 반환 책임이 없습니다.”
• “신탁계약 내용상 그런 의무가 존재하지 않습니다.”
• “신탁재산으로 확보된 금액 이상은 드릴 수 없습니다.”

사실상 문전박대 수준의 응대였습니다. 혼자서는 도저히 해결이 어렵다고 판단한 의뢰인은 법무법인 김앤파트너스에 상담을 요청했습니다.

김민수 변호사는 등기부등본, 신탁원부, 임대차계약서, 전입확인서를 종합적으로 검토했습니다. 분석 결과 결정적인 사실이 확인됐습니다. 의뢰인은 신탁등기가 이루어지기 이전에 이미 전입신고와 확정일자를 마친 상태였습니다.

즉, 신탁회사가 소유권을 넘겨받을 당시 이미 임차인의 권리가 공시되어 있었다는 뜻입니다. 이 시간적 선후 관계가 판결을 좌우하는 핵심 쟁점이 되었습니다.

신탁회사는 소송 과정에서 내부 계약서 조항, 신탁재산 범위 내 책임 제한 논리 등을 내세우며 끝까지 책임을 부정했습니다. 그러나 법원은 ‘신탁등기 이후 보증금 반환 책임은 신탁회사에게 있다’는 기존 판례를 바탕으로, 신탁회사도 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 판단을 내렸습니다.

결과적으로 의뢰인은 소송을 통해 전세보증금 전액을 돌려받을 수 있었습니다. 신탁회사가 아무리 “책임 없다”를 반복해도, 법과 판례, 그리고 날짜 순서 하나가 판결을 뒤바꿔 놓았습니다.

이 사건을 통해 세 가지 핵심 원칙이 다시 한번 확인됐습니다.

• 신탁회사도 등기부상 소유권을 취득한 이상 임대인의 책임을 집니다.
• 신탁등기 이전에 전입신고·확정일자를 갖췄다면 법적으로 강력한 보호를 받습니다.
• “신탁재산 범위 내에서만 책임진다”는 주장은 법원이 받아들이지 않습니다.

신탁부동산이라는 이유만으로 보증금을 포기하는 것은 섣부른 판단입니다. 신탁등기와 임차인 권리 취득의 시간적 선후 관계를 정확히 파악하고 전략을 세우는 것이 전액 회수의 출발점입니다.

신탁부동산 분쟁은 일반 전세 분쟁과 다릅니다. 신탁원부 열람, 수탁자·위탁자 관계 파악, 등기 시점별 권리 순위 분석까지 — 일반 임차인이 혼자 파악하고 대응하기에는 구조 자체가 복잡합니다.

신탁회사는 법무팀을 앞세워 “책임 없음” 논리를 조직적으로 전개합니다. 혼자 협상에 나섰다가 포기하는 의뢰인도 적지 않습니다. 반면 법적 근거와 판례를 갖추고 소송으로 나아가면, 이번 사례처럼 전액 승소로 권리를 되찾는 것이 가능합니다.