전세집이 신탁부동산으로 바뀌었다면? 웨스트하우스 보증금 반환 소송 승소 사례

전세 계약 중 등기부등본을 다시 열어봤더니 소유자가 신탁회사로 바뀌어 있었다면 어떻게 해야 할까요? “신탁부동산이면 보증금을 못 받는 거 아닌가요?”라는 질문을 많이 받습니다. 결론부터 말씀드리면, 대항력 요건만 갖춰져 있다면 전세보증금 반환소송을 통해 충분히 회수가 가능합니다.

이 글에서는 법무법인 김앤파트너스 김민수 변호사가 직접 수행한 등촌동 웨스트하우스 오피스텔 전세보증금 반환 소송 승소 사례를 중심으로, 신탁부동산에서 보증금을 돌려받는 법적 근거와 실무 대응 방법을 정리합니다.

의뢰인은 등촌동 오피스텔 웨스트하우스에 거주하면서, 2020년 11월 30일 전입신고 및 확정일자를 마치고 전세계약을 체결했습니다. 그런데 이후 2022년 5월 13일, 해당 오피스텔에 신탁등기가 완료되어 소유권이 신탁회사로 이전되었고 임대인 지위도 함께 넘어갔습니다.

이 상황에서 의뢰인이 보증금을 돌려받을 수 있을지가 핵심 쟁점이었습니다. 주택임대차보호법은 대항력 있는 임차인에 대해 새로운 소유권 취득자가 임대인의 지위를 승계한다고 규정합니다. 신탁등기 이전에 이미 전입신고와 확정일자를 마쳤으므로, 신탁회사도 기존 임대인의 보증금 반환 의무를 그대로 이어받아야 했습니다.

신탁회사들은 종종 신탁원부에 “임차인에 대해 책임이 없다”는 면책 조항을 삽입하고 이를 공시합니다. 그러나 신탁등기 이전에 대항력을 이미 갖춘 임차인에게는 이 면책 조항이 효력을 갖지 않습니다. 법원은 아래와 같이 판시했습니다.

“신탁회사가 등기부상 소유권을 취득했다면 임대인 지위 또한 승계되며, 신탁원부의 면책조항은 대항력 있는 임차인에게는 효력이 없다.”

즉, 신탁회사도 보증금 반환 의무를 부담한다는 것이 대법원 판례로 확립되어 있습니다.

의뢰인이 신탁회사를 상대로 보증금 반환을 청구한 소송에서 법원은 청구 전부를 인용했습니다. 판결의 근거는 다음 세 가지로 요약됩니다.

• 임차인은 신탁등기 이전에 이미 대항력을 취득한 점
• 신탁회사 명의로 소유권이 이전된 이상, 주택임대차보호법에 따라 임대인 지위가 승계되는 점
• 신탁원부의 면책조항은 대항력 있는 임차인인 의뢰인에게 적용되지 않는 점

신탁부동산이라 하더라도 계약 시점을 기준으로 대항력만 갖춰져 있다면 보증금 회수는 충분히 가능합니다.

최근 신탁회사들은 책임 자체를 부인하기보다 “내부 절차상 판결이 있어야만 지급할 수 있다”는 입장을 취합니다. 실제로 웨스트하우스 사건에서도 신탁회사는 자진 지급 없이 소송을 통한 판결 집행을 유도했습니다.

다만 여기서 주목할 점이 있습니다. 신탁회사는 대부분 자금력이 탄탄한 금융기관 또는 대기업 계열사입니다. 따라서 판결을 확보하면 일반 임대인보다 오히려 보증금 지급 확률이 높고, 처리 속도도 빠른 편입니다. “소송을 해야 한다”는 사실이 부담스럽게 느껴질 수 있지만, 상대가 신탁회사라면 판결 이후의 회수 가능성은 오히려 일반 임대인 사건보다 나을 수 있습니다.

신탁등기된 전세 물건에서 보증금을 회수하려면 아래 순서로 접근하는 것이 현실적입니다.

1. 1단계: 신탁등기 이전 대항력 확보 여부 확인 — 전입신고 일자와 신탁등기 일자를 비교합니다. 신탁등기 전에 전입신고와 확정일자를 마쳤다면 대항력이 있습니다.
2. 2단계: 등기부등본 및 신탁원부 열람 — 신탁원부에 면책조항이 있는지 확인하고, 부기등기(신탁주의사항) 여부도 점검합니다.
3. 3단계: 신속한 소송 제기 — 신탁회사는 자발적으로 지급하지 않는 경우가 많으므로, 소송을 통한 강제 집행이 현실적인 해법입니다. 판결 후 신탁회사는 일반 임대인보다 지급이 빠릅니다.

전세계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 지체하지 마시고 법률 전문가와 상담하시길 권합니다.