30초 요약
- 계약 전 임대인 국세·지방세 체납 여부 확인은 필수 — 세금 체납은 경매 시 보증금보다 우선 배당됩니다.
- 등기부등본은 계약 직전·중도금 전·잔금 당일 오전 총 3번 확인해야 잔금 직전 근저당권 설정을 막을 수 있습니다.
- 보증금을 못 받고 이사해야 할 때는 임차권등기명령 신청 후 등기 확인, 그 다음에 이사해야 우선변제권이 유지됩니다.
전월세 계약, 어떻게 하면 보증금을 안전하게 지킬 수 있을까요? 이사철마다 보증금 미반환 피해가 반복되는 이유는 대부분 계약 전·중·후 체크포인트를 놓쳤기 때문입니다. 법무법인 김앤파트너스 김민수 변호사가 세입자라면 반드시 알아야 할 전월세 계약 주의사항을 계약 전 준비부터 퇴거 시 대응까지 단계별로 정리했습니다.
계약 전, 이것부터 확인하세요
전월세 계약 주의사항 ① 임대인 세금 체납 확인
전월세 계약 주의사항 중 가장 먼저 챙겨야 할 것은 임대인의 세금 체납 여부입니다. 임대차계약을 체결하기 전 임대인의 동의를 받아 국세·지방세 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 소득세, 종합부동산세 같은 국세와 재산세 같은 지방세 등 보증금 반환에 영향을 줄 수 있는 체납액을 미리 파악하는 것이 핵심입니다.
세금 체납은 경매 시 보증금 반환보다 우선 배당될 수 있기 때문입니다. 만약 임대인이 정보 제공을 거부한다면 법적으로 강제하기는 어렵지만, 중요한 정보를 숨기는 임대인이라면 계약 자체를 재검토하는 것이 안전합니다. 임대인이 정보를 허위로 제공했다면 이를 근거로 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다는 점도 기억해 두세요.
계약서에 꼭 넣어야 하는 한 줄
전월세 계약 주의사항 ② 특약사항 필수 문구
계약서 특약사항에 다음 문구를 반드시 삽입하세요.
“임차인이 전입신고 및 점유를 마쳐 대항력을 취득하는 시점까지 목적물에 새로운 담보권을 설정하지 않는다.”
전입신고의 효력은 신고한 다음 날 0시에 발생합니다. 집주인이 이를 악용해 전입신고 당일에 근저당권을 설정하면, 근저당권이 임차인보다 우선할 수 있습니다. 이 특약 한 줄이 그 허점을 막는 안전장치가 됩니다.
계약 상대방이 진짜 소유자가 맞나요?
전월세 계약 주의사항 ③ 공동명의·대리인 계약 확인
등기부상 소유자가 2명 이상인 공동명의 주택이라면 모든 소유자의 동의가 필요합니다. 한 명과만 계약하면 나중에 계약 무효 문제가 생길 수 있으니, 계약 당사자가 등기부상 소유자와 동일인인지 반드시 확인하세요.
대리인이 계약하는 경우에는 아래 세 가지를 원본으로 확인해야 합니다.
- 위임장 — 소유자 본인이 작성한 것
- 인감증명서 — 발급일이 최근인 것
- 대리인 신분증 원본
등기부등본, 한 번으론 부족합니다
전월세 계약 주의사항 ④ 등기부등본 3번 확인
등기부등본 확인은 전월세 계약 주의사항의 기본이면서 가장 중요한 항목입니다. 계약 때는 깨끗했는데 잔금 전날 근저당권이 추가로 설정되는 사례가 실제로 많습니다. 확인 시점은 다음 3번입니다.
- 1차: 계약 직전
- 2차: 중도금 전
- 3차: 잔금 당일 오전
“신청사건 처리중인 등기부입니다”라는 문구가 있다면 어떤 등기가 진행 중인지 반드시 확인하세요. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다.
전입신고만으로 충분할까?
전입신고·확정일자 vs 전세권 설정, 무엇이 다른가
일반적인 주택이라면 전입신고와 실제 거주로 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다.
- 대항력: 주민등록 다음 날부터 제3자에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 힘
- 우선변제권: 경매 시 일정 금액을 먼저 배당받을 수 있는 권리
보증금이 매우 크거나 전입신고가 어려운 업무용 오피스텔이라면, 비용이 들더라도 전세권 설정을 권합니다. 전세권은 등기 즉시 그날 바로 효력이 발생하고, 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.
입주 첫날이 분쟁을 막는 골든타임
전월세 계약 주의사항 ⑤ 입주 당일 하자 기록
계약이 끝나 퇴거하려 할 때 “이런 하자는 없었다, 원상복구하라”는 분쟁이 빈번합니다. 이를 막으려면 입주 당일 사진과 동영상 촬영이 필수입니다.
특히 곰팡이, 누수 흔적, 바닥 스크래치 같은 부분을 날짜가 표시되도록 촬영하고, 문자나 카카오톡으로 임대인에게 미리 공유해 두세요. 날짜 타임스탬프가 찍힌 영상과 메시지 기록이 원상복구 분쟁에서 가장 강력한 증거가 됩니다.
보일러가 고장났다면 누가 고쳐야 할까?
수리비 부담 기준 — 임대인과 세입자 사이
판례상 수리비 부담 기준은 “누가 봐도 큰 수리냐”입니다.
- 임대인 책임: 보일러, 상하수도, 배관 등 구조적 설비
- 세입자 부담: 전등, 수도꼭지, 문손잡이 등 소모품
다만 처음부터 고장이 나 있었거나 건물 노후화가 원인이라면 임대인에게 수리를 요구할 수 있습니다. 계약서에 특약이 있다면 그 내용이 우선하므로, 계약 전에 수리비 부담 특약도 꼼꼼히 확인하세요.
집주인이 “나가달라”고 하면 어떻게?
계약갱신청구권 사용 후 실거주 요청 시 대응 방법
계약갱신청구권을 사용한 후 집주인이 “직접 들어와 살 테니 비워달라”고 요구하면, 집주인이나 그 직계 존·비속이 실거주하는 경우라면 원칙적으로 비워줘야 합니다.
그러나 나중에 알고 보니 다른 사람에게 세를 줬다면 손해배상 청구가 가능하며, 실제 판례에서도 많이 인정되고 있습니다. 주민센터나 법원 등기소에서 새로운 임대차계약 체결 여부를 확인할 수 있고, 전 세입자도 일정 기간 이해관계인으로서 열람이 가능합니다.
보증금 못 받고 이사해야 한다면
임차권등기명령 — 우선변제권을 지키는 마지막 수단
보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면, 반드시 임차권등기명령을 신청하고 등기부등본에 기재된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼야 합니다. 그래야 이사를 가더라도 처음 전입신고를 했던 때부터의 우선변제권이 계속 유지됩니다.
전자소송으로 신청하면 일주일 내외로 결정이 나옵니다. 절대로 등기 확인 전에 이사부터 가지 마세요.
자주 묻는 질문
전입신고 효력은 언제부터 발생하나요?
전입신고의 효력은 신고한 다음 날 0시에 발생합니다. 따라서 전입신고 당일에 집주인이 근저당권을 설정하면 근저당권이 임차인보다 우선할 수 있습니다. 이를 방지하려면 계약서 특약에 “대항력 취득 전까지 새로운 담보권 설정 금지” 문구를 반드시 넣어야 합니다.
대리인과 전월세 계약 시 확인해야 할 서류는 무엇인가요?
위임장, 인감증명서, 대리인 신분증 원본을 반드시 확인하세요. 공동명의 주택이라면 모든 소유자의 동의가 필요하며, 한 명과만 계약하면 나중에 계약 무효 문제가 발생할 수 있습니다. 등기부등본과 대조해 계약 당사자가 실제 소유자와 일치하는지도 검증해야 합니다.
보증금을 못 받고 이사해야 하면 어떻게 해야 하나요?
먼저 임차권등기명령을 신청하고, 등기부등본에 등재된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 그래야 처음 전입신고를 한 시점부터의 우선변제권이 유지됩니다. 전자소송으로 신청하면 일주일 내외로 결정이 나오므로, 이사 일정보다 먼저 신청을 준비하세요.
등기부등본은 계약 전 한 번만 확인하면 되나요?
한 번으로는 부족합니다. 계약 직전, 중도금 전, 잔금 당일 오전 총 3번 확인하는 것이 원칙입니다. 계약 시점에는 깨끗했던 등기부에 잔금 직전 근저당권이 추가 설정되는 사례가 실제로 있으므로, 잔금 당일 오전 최종 확인이 가장 중요합니다.
집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구했는데, 이후 다른 사람에게 세를 줬다면?
손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 행사한 임차인을 실거주를 이유로 내보낸 뒤 제3자에게 임대한 경우, 판례에서 손해배상이 인정된 사례가 다수 있습니다. 퇴거 후에도 주민센터나 법원 등기소에서 새로운 임대차계약 체결 여부를 확인할 수 있습니다.
