전셋집 하자로 만기 전 이사, 중도해지 가능할까

전셋집 하자가 심각해 더 이상 살기 어려운데도 만기까지 기다려야 하는지 막막하신가요. 결론부터 말씀드리면, 하자가 사용·수익이 불가능할 정도로 중대한 경우라면 만기 전이라도 계약중도해지가 가능합니다.

다만 모든 하자가 해지 사유가 되는 것은 아닙니다. 생활에 약간의 불편을 주는 통상적인 하자와, 거주 자체를 불가능하게 만드는 중대한 하자는 법적 취급이 전혀 다릅니다.

아래에서 어떤 경우에 중도해지가 인정되는지, 그리고 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 어떤 절차를 밟아야 하는지 차근차근 정리해 드리겠습니다.

관련 법령의 원문은 주택임대차보호법(국가법령정보센터)에서 직접 확인할 수 있습니다.

핵심은 하자의 정도입니다. 전셋집 하자가 있다고 곧바로 계약을 끝낼 수 있는 것은 아니고, 임차한 집의 사용·수익이 사실상 불가능할 만큼 중대한 전셋집 하자라야 중도해지가 인정됩니다.

① 임대인의 수선의무가 출발점

민법 제623조는 임대인에게 목적물을 임차인이 사용·수익하는 데 필요한 상태로 유지할 의무를 지웁니다. 판례는 이 수선의무의 범위를 임차인이 별다른 비용 없이 스스로 고칠 수 있을 정도의 사소한 것은 제외하고, 그 정도를 넘어 사용·수익을 방해하는 하자는 임대인이 부담하는 것으로 봅니다. 나아가 민법 제627조는 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되거나 사용·수익할 수 없게 된 경우 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로는 임차 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 하자 자체가 아니라 이 기준을 넘었는지가 해지의 갈림길입니다.

② 중대한 하자와 통상적인 하자의 구분

심각한 누수로 천장과 벽이 젖고 곰팡이가 번져 호흡기 질환을 유발하는 수준, 보일러나 상하수도가 고장나 난방·취사가 불가능한 수준이라면 거주 불능에 해당할 수 있습니다. 반면 부분적인 결로, 가벼운 곰팡이, 일부 설비의 노후처럼 보수로 충분히 회복되는 정도라면 통상적인 하자로 보아 해지가 인정되기 어렵습니다.

③ 임대인이 보수에 응하지 않을 때

하자가 중대하더라도 곧바로 해지부터 통보하는 것은 위험합니다. 먼저 임대인에게 보수를 요청하고, 임대인이 정당한 이유 없이 이를 거부하거나 방치한 사실이 확인되어야 해지 주장이 탄탄해집니다.

하자뿐 아니라, 임대인의 재정 상태가 불안해 보증금 회수가 위태로운 경우에도 조기 대응이 필요합니다.

① 무자력·경매 위험 신호

임대인이 무자력 상태를 숨기거나 재산을 빼돌리는 정황이 보이면 만기를 기다릴 이유가 없습니다. 임대인이 파산하거나 부동산이 경매에 넘어가면 보증금 회수가 훨씬 어려워지기 때문입니다.

② 보증보험만 믿고 기다리지 말 것

보증보험에 가입했더라도 최근에는 지급 심사가 까다로워져 보험금 지급이 거절되는 사례가 늘고 있습니다. 보험만 믿고 시간을 흘려보내는 사이 회수 가능성이 더 낮아질 수 있습니다.

③ 판결문(집행권원) 확보가 가장 확실한 해결책

소송을 통해 중도해지가 인정되고 판결문을 확보해 두면, 이를 근거로 보증보험 청구나 강제집행을 진행할 수 있어 회수 가능성이 크게 높아집니다. 소극적으로 기다리기보다 신속히 확정 판결을 받아두는 편이 실질적이고 빠른 해결책입니다.

중도해지 상황에서는 누구 책임으로 계약이 끝나는지에 따라 비용 부담이 달라집니다.

① 임차인 사정으로 나갈 때

임차인이 먼저 중도해지를 요구하는 경우, 새 임차인을 구하는 과정에서 드는 중개수수료는 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.

② 임대인 귀책일 때 청구 가능한 손해

임대인이 곰팡이나 누수를 은폐한 채 계약을 체결하는 등 임대인의 귀책으로 해지된다면 상황이 달라집니다. 보증금 반환은 물론, 다음과 같은 손해도 청구할 수 있습니다.

• 이사 비용과 새로운 집 계약에 드는 비용
• 보증금 미반환으로 떠안은 전세대출 이자, 대신 지출한 월세
• 하자로 인한 건강 악화나 병원비 등 부수 손해

③ 손해배상은 입증이 전부

근거는 민법 제390조의 채무불이행 손해배상이고, 배상 범위는 제393조가 정합니다. 제1항의 통상손해는 발생 사실만 보이면 되지만, 이사비나 이중 월세처럼 제2항의 특별손해에 해당하는 항목은 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었어야 배상받습니다. 그래서 하자를 통보할 때 “보수가 되지 않으면 이사와 추가 비용이 발생한다”는 점을 내용증명에 미리 적어 두는 것이 예견가능성 입증에 결정적입니다. 여기에 영수증, 진단서, 대화 기록을 빠짐없이 남겨야 합니다. 더 자세한 회수 절차는 전세보증금 못 받았을 때 대처법에서 단계별로 확인하실 수 있습니다.

만기 전에 이사를 마쳤다면, 다음 단계는 보증금 반환소송과 강제집행입니다.

① 보증금 반환소송 기간

최근 소송 기간은 보통 3개월에서 6개월 전후로 이전보다 빨라졌습니다. 다만 특별손해가 함께 청구되면 피고의 항변으로 재판이 길어져 7개월 이상 걸릴 수 있습니다. 소송의 전반적인 흐름은 전세보증금반환소송 절차와 비용에서 정리해 두었습니다.

② 승소해도 강제집행이 필요

승소했다고 곧바로 돈이 들어오는 것은 아닙니다. 임대인이 자진해서 돈을 내는 경우는 드물기 때문에, 다음과 같은 강제집행이 뒤따라야 합니다.

• 임대인의 주거래 은행 계좌를 압류해 잔고 추심
• 부동산 경매를 통한 보증금 회수
• 신용 정보 등록 등을 통한 압박

③ 비용과 지연이자까지 챙기기

승소 후에는 소송비용액확정 신청을 통해 인지대, 송달료, 대법원규칙 한도 내의 변호사 보수는 물론 임차권등기명령 설정에 소요된 비용까지 임대인에게 청구할 수 있습니다. 지연손해금은 임차권등기 후 주택을 인도한 다음 날부터 민법상 연 5%, 소장 부본이 송달된 다음 날부터 소송촉진특례법상 연 12%가 적용됩니다. 이사를 마치지 않으면 동시이행 관계 때문에 첫 단계조차 시작되지 않는다는 점을 놓치면 안 됩니다. 이사 전 거주지의 대항력을 지키려면 임차권등기명령 신청 방법과 효력을 먼저 확인하시기 바랍니다.

• 전세보증금 못 받았을 때 대처법
• 전세보증금반환소송 절차와 비용
• 임대인 연락두절 대처법