전세 보증금 증액·재계약, 확정일자로 증액분 지키는 법

30초 요약

전세 보증금 증액 시 증액분은 새 계약서에 확정일자를 다시 받아야 그 시점 순위로 우선변제됩니다.
기존 보증금은 처음 확정일자 순위가 유지되어, 종전 금액과 증액분의 순위는 분리됩니다.
두 확정일자 사이에 근저당 등 선순위 권리가 끼어들면 증액분은 그 권리보다 후순위로 밀립니다.
계약갱신요구권을 행사한 갱신이라면 증액 폭은 종전 보증금의 5% 이내로 제한됩니다(합의 갱신은 별개).
재계약 시점에 등기부를 다시 확인해 선순위 채권이 늘지 않았는지 점검하는 것이 핵심입니다.

전세 보증금 증액은 돈을 더 넣고 계약서를 새로 쓰는 일로 끝나지 않습니다. 늘어난 금액을 지키려면 확정일자와 순위 절차를 정확히 거쳐야 하고, 이를 놓치면 증액한 돈만 보호받지 못할 수 있습니다.

전세 보증금 증액을 고려하는 많은 세입자들이 이 과정을 통해 권리를 보호할 수 있습니다.

특히 재계약 사이에 임대인이 대출을 받아 근저당을 설정했다면 증액분 순위가 밀립니다. 같은 임차인인데도 보증금 일부만 후순위가 되는 구조입니다. 아래에서 증액분 보호 원리와 확정일자 절차, 5% 상한까지 정리합니다.

재계약을 통해 전세 보증금 증액을 원활하게 진행할 수 있습니다.

관련 법령의 원문은 주택임대차보호법(국가법령정보센터)에서 직접 확인할 수 있습니다.

전세 보증금 증액에 관한 법령을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

증액분 보호의 원리

1. 증액분은 새로 받은 확정일자 순위로 보호된다

주택임대차보호법상 우선변제권은 대항요건(전입신고와 점유)과 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 순위가 정해집니다.

전세 보증금 증액의 중요성을 인지하는 것이 필요합니다.

① 기존 보증금과 증액분은 순위가 분리된다

보증금을 올리면 늘어난 증액분은 처음 보증금과 같은 순위를 자동으로 물려받지 못합니다. 증액분은 새로 작성한 계약서에 확정일자를 다시 받은 시점부터 별도의 순위를 갖습니다. 한 임차인의 보증금이라도 기존 금액과 증액분이 서로 다른 순위를 가질 수 있는 것입니다.

② 기존 보증금 순위는 그대로 유지된다

증액분에 새 확정일자를 받더라도 기존 보증금의 순위가 새 날짜로 바뀌지는 않습니다. 처음 받은 확정일자 순위는 유지되고 증액분만 나중 시점의 순위를 가지므로, 종전 보증금은 손해를 보지 않습니다.

실무 절차

2. 재계약 시 확정일자, 이렇게 받아야 한다

증액분 보호의 출발점은 증액 사실이 드러나는 서면과 그에 대한 확정일자입니다. 절차를 빠뜨리면 늘어난 금액의 우선변제권 자체가 생기지 않습니다.

증액을 위해서는 전세 보증금 증액과 관련된 서류를 준비해야 합니다.

① 증액 계약서·증서에 확정일자를 다시 받는다

재계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 증액 내용을 명시한 변경 약정을 작성한 뒤, 그 서면에 확정일자를 다시 받습니다. 확정일자는 동주민센터나 대법원 인터넷등기소에서 받으면 됩니다.

② 전입신고와 점유는 그대로 유지한다

이미 전입신고를 하고 거주 중이라면 대항요건이 유지되므로 다시 신고할 필요는 없습니다. 다만 재계약 중 주소를 옮기거나 점유를 비우면 그 사이 순위가 끊길 수 있습니다. 반환이 지연돼 이사를 가야 한다면 임차권등기명령 신청 방법과 효력으로 권리를 유지할 수 있습니다.

③ 증액 전 반드시 등기부를 다시 확인한다

증액분 확정일자를 받기 전에 등기부등본을 새로 떼어 선순위 근저당이나 가압류가 늘지 않았는지 확인해야 합니다. 처음 계약 때는 깨끗했더라도 재계약 사이에 임대인이 대출을 받았을 수 있기 때문입니다.

전세 보증금 증액을 위해 선순위 권리 확인이 필수적입니다.

증액분 순위가 걱정된다면재계약 전 등기·확정일자 점검 받기 →

놓치기 쉬운 위험

3. 증액분과 선순위 근저당의 관계

증액분 보호의 가장 현실적인 위험은 두 확정일자 사이에 설정된 근저당입니다.

증액 시 전세 보증금 증액에 대한 전략을 세워야 합니다.

① 근저당이 끼어들면 증액분만 후순위가 된다

처음 보증금은 근저당보다 먼저 확정일자를 받았으니 선순위를 유지합니다. 그러나 근저당 설정 뒤에 증액분 확정일자를 받았다면 증액분은 근저당보다 밀립니다. 경매 시 증액분은 근저당이 배당받고 남은 금액에서만 회수할 수 있습니다.

② 시점 순서가 배당 순위를 결정한다

배당은 권리가 효력을 갖춘 시간 순서로 줄을 세웁니다. 기존 확정일자, 근저당 설정일, 증액분 확정일자의 선후가 회수 여부를 가르므로 증액 직전 등기부 확인이 중요합니다.

재계약 시 전세 보증금 증액을 고려한 자세한 검토가 필요합니다.

③ 위험이 보이면 증액을 신중히 결정한다

등기부에 선순위 채권이 늘었다면 증액을 재검토하는 것이 안전합니다. 이미 반환에 문제가 생겼다면 전세보증금 못 받았을 때 대처법으로 대응 순서를 잡는 것이 좋습니다.

5% 상한의 적용 범위

4. 증액 5% 상한은 언제 적용되나

증액 폭을 제한하는 규정이 있지만, 모든 증액에 일률적으로 적용되지는 않습니다.

① 계약갱신요구권 행사 시에는 5% 이내

전세 보증금 증액을 위해 계약 조건을 명확히 해야 합니다.

임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우, 증액은 종전 보증금의 5% 범위 안에서만 가능합니다. 임대인이 이를 넘는 인상을 요구해도 임차인은 5% 한도까지만 응하면 됩니다.

② 새로운 합의·신규 계약은 상한 적용이 다르다

반면 갱신요구권 행사가 아니라 당사자가 자유롭게 합의해 새로 계약을 맺는 경우에는 5% 상한이 그대로 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 적용 여부가 모호하다면 계약 형태를 먼저 따져봐야 합니다.

③ 상한과 순위 보호는 별개의 문제다

5% 이내로 증액했다고 증액분이 자동으로 보호되지는 않습니다. 5% 상한은 인상 폭의 문제이고, 증액분 순위는 확정일자와 등기 순서의 문제이므로 따로 챙겨야 합니다.

5% 상한이 적용되더라도 전세 보증금 증액 방법을 검토해야 합니다.

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자주 묻는 질문

Q1. 보증금을 올렸는데 확정일자를 다시 안 받으면 어떻게 되나요?

증액분에 대한 우선변제권이 생기지 않습니다. 기존 보증금은 처음 확정일자 순위로 보호되지만, 늘어난 금액은 새 확정일자가 없으면 우선변제 대상에서 빠질 수 있습니다.

Q2. 증액분 확정일자를 받으면 기존 보증금 순위도 바뀌나요?

아닙니다. 기존 보증금은 처음 받은 확정일자 순위를 유지하고, 증액분만 새 확정일자 시점의 순위를 별도로 갖습니다. 두 금액의 순위가 분리될 뿐, 종전 보증금이 손해를 보지는 않습니다.

Q3. 재계약 사이에 임대인이 근저당을 설정했다면 증액분은 어떻게 되나요?

그 근저당이 증액분 확정일자보다 먼저 설정됐다면 증액분은 근저당보다 후순위가 됩니다. 경매 시 증액분은 근저당이 배당받고 남은 금액에서만 회수할 수 있어, 증액 전 등기부 확인이 필수입니다.

Q4. 증액은 무조건 5% 이내로만 가능한가요?

계약갱신요구권을 행사한 갱신이라면 종전 보증금의 5% 이내로 제한됩니다. 다만 당사자가 자유롭게 합의해 새로 계약을 맺는 경우에는 5% 상한 적용 여부가 달라질 수 있습니다.

Q5. 5% 이내로만 올리면 증액분도 자동으로 보호되나요?

그렇지 않습니다. 5% 상한은 인상 폭에 관한 규정이고, 증액분 순위는 확정일자와 등기 순서로 따로 정해집니다. 5% 이내로 올렸어도 확정일자를 다시 받지 않으면 보호받지 못할 수 있습니다.

전세 보증금 증액 절차를 철저히 이해해야 합니다.

전세 보증금 증액에 관한 자주 묻는 질문을 참고하세요.