부동산전문변호사 고를 때, 승소보다 집행까지 하는지 물어보세요

전세 만기가 지났는데 보증금이 들어오지 않으면 대부분 같은 순서로 움직입니다. 검색을 하고, 내용증명을 보내고, 답이 없으면 그제야 변호사를 찾습니다. 그사이 두어 달이 지나고 등기부에는 없던 가압류가 하나둘 늘어납니다.

문제는 그다음입니다. 어느 사무실이든 보증금 소송을 잘한다고 말합니다. 그런데 임차인이 실제로 확인해야 하는 것은 소송 실력이 아닙니다. 판결문을 받은 뒤 임대인 계좌에서 돈을 빼올 수 있는지입니다. 아래는 저희가 진행한 두 사건에서 돈이 실제로 움직인 순간을 그대로 옮긴 것입니다.

① 안양 아파트, 보증금 5억 원

2022년 가을 시세 7억에서 8억 원대이던 단지에 5억 원으로 입주한 의뢰인이 있었습니다. 1년 사이 급매가 4억 원 중반까지 내려가면서 전세가와 매매가가 붙었습니다. 만기가 서너 달 남은 시점에 곧바로 반환소송에 들어가 승소했지만, 임대인은 판결 이후에도 아무 반응이 없었습니다.

재산조사로 급여통장을 포함한 주거래 계좌를 특정해 압류하자 상황이 바뀌었습니다. 잔액 6,000만 원을 추심했고, 그때까지 마음대로 하라던 임대인이 먼저 협상을 요청했습니다. 결과는 1억 원 선지급, 잔액 4억 원으로 조정, 미지급분에 대한 월 이자 지급, 이행각서 공증이었습니다.

② 중랑구 상봉동 빌라, 보증금 2억 6,000만 원

2억 원을 전세자금대출로 조달한 의뢰인이었습니다. 만기에 임대인이 연락을 피했고, 상담 직전 다시 뗀 등기부에 며칠 사이 3억 원 규모 가압류가 새로 잡혀 있었습니다. 시세가 3억 원 이하인 빌라였으니 임대인 자력으로는 반환이 불가능한 상태였습니다.

소송은 약 4개월 만에 전부승소로 끝났습니다. 그러나 돈은 그때도 들어오지 않았습니다. 신용조사로 은행 세 곳을 특정해 채권압류 및 추심명령을 넣었고, A은행에서 1,500만 원, B새마을금고에서 6,000만 원을 확보했습니다. 통장이 묶이자 그제야 임대인에게서 전화가 오기 시작했습니다.

③ 공통점은 시점이다

두 사건 모두 임대인이 움직인 시점은 판결 선고일이 아니라 계좌가 묶인 날이었습니다. 판결문은 집행권원일 뿐 그 자체로 돈이 아니기 때문입니다. 사무실을 고를 때 승소 경험을 묻는 것으로 충분하지 않은 이유가 여기 있습니다.

① 임대인 재산은 판결 전에는 볼 수 없다

가장 많이 듣는 말이 집주인이 돈이 없다는데 소송이 의미가 있냐는 질문입니다. 그런데 재산명시와 재산조회는 집행권원을 받은 뒤에야 신청할 수 있습니다. 즉 소송을 하기 전에는 임대인의 실제 자력을 확인할 방법 자체가 없습니다. 위 두 사건도 소송 전이었다면 무자력으로 보였을 사건입니다.

② 은행을 특정하지 못하면 압류가 헛돈다

채권압류 및 추심명령은 어느 금융기관의 어느 채권인지 특정해서 넣어야 합니다. 아무 은행이나 찍어 넣으면 잔액이 없다는 회신만 돌아오고 비용과 시간만 소모됩니다. 신용조사로 주거래 은행과 급여계좌를 좁히는 작업이 앞에 붙어야 하는 이유입니다.

③ 전셋집 경매는 순서를 잘못 잡으면 손해다

다른 재산이 없으면 살던 집을 강제경매에 넘깁니다. 다만 선순위 임차인이 있는 물건은 낙찰자가 보증금을 인수해야 해서 유찰이 반복됩니다. 상봉동 사건에서는 통장압류로 7,500만 원을 먼저 회수해 미회수 보증금을 1억 8,500만 원으로 낮춘 뒤, 그 금액만 우선변제받고 대항력을 포기하는 조건으로 경매를 진행했습니다. 낙찰자의 인수 부담이 줄어 매각이 가능해졌기 때문입니다. 집행 순서를 바꾸는 것만으로 회수 여부가 갈립니다.

① 해지 통지는 소장으로도 갈음된다

아직 갱신 거절 의사를 표시하지 않았더라도 소 제기는 가능합니다. 소장 부본이 임대인에게 송달되면 그 자체가 계약 종료 의사표시로 인정되기 때문입니다. 내용증명은 임대인이 반응할 여지가 있을 때 쓰는 협상 카드이지 소송의 전제 조건이 아닙니다. 이미 연락이 끊긴 상대에게 보내는 내용증명은 대개 회수 시점만 뒤로 미룹니다.

② 통지 기한은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이다

주택임대차보호법상 갱신 거절 의사는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 도달해야 만기에 계약이 끝납니다. 이 기간을 놓치면 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되고, 그 뒤에는 해지 통보가 도달한 날부터 3개월이 더 지나야 종료됩니다. 문자와 카카오톡, 통화 녹음 모두 증거가 되므로 형식보다 도달 사실이 남았는지가 중요합니다.

③ 만기 전 소송의 유일한 손해는 소송비용이다

연락 두절, 새로 들어온 압류, 다른 임차인에게 이미 보증금을 못 준 정황이 있다면 만기를 기다릴 이유가 없습니다. 소송에 4개월에서 6개월이 걸리므로 만기에 시작하면 회수는 반년 뒤입니다. 다만 만기 전에 소를 냈는데 임대인이 만기에 맞춰 보증금을 돌려주면 소송비용을 상대방에게 청구하기 어려워집니다. 회수 속도와 비용 중 무엇이 급한지로 판단하시면 됩니다.

① 성공보수를 요구 하는지

서류가 갖춰진 보증금 반환소송에서 승소는 예정된 결과에 가깝습니다. 그런데도 승소를 조건으로 성공보수를 따로 잡으면 임차인은 이미 나올 결과에 추가 비용을 내게 됩니다. 저희가 보증금 반환소송에서 성공보수를 원칙적으로 두지 않는 이유입니다.

② 강제집행을 이어서 하는지

소송만 맡고 집행은 다른 곳을 소개하는 구조라면, 위 두 사건에서 결과를 만든 단계가 통째로 빠집니다. 신용조사, 채권압류 및 추심, 강제경매 신청까지 한 사무실에서 이어지는지 물어보시기 바랍니다.

③ 소송비용액확정을 처리해 주는가

승소 판결에 소송비용 부담 주문이 있어도 실제로 받아내려면 소송비용액확정 신청을 따로 해야 합니다. 이를 별건으로 잡아 추가 비용을 받는 곳도 있습니다. 저희는 수임 범위에 포함해 진행합니다.

④ 실무를 누가 담당하는가

집행 단계는 서류 발급과 법원 제출이 반복되는 과정이고, 보정명령 한 번에 몇 주가 밀립니다. 변호사 한 명이 아니라 부동산 사건을 상시 다루는 전문팀이 붙는지 확인하는 편이 좋습니다.

⑤ 금액을 모두 공개 하는지

저희는 수임료를 소가에 따라 조정하되 440만 원을 기본으로 두고, 여기에 경매 신청 등 강제집행과 소송비용액확정 신청까지 포함합니다. 법원에 내는 인지대와 송달료는 실비로 별도입니다. 상담 단계에서 총액이 나오지 않는다면 그 이유를 물어보시기 바랍니다.

① 보증금 원금

미반환 보증금이 청구의 본체입니다. 임대인이 미납 월세나 관리비를 주장하면 그 금액은 별도 입증 없이 당연 공제되므로, 청구액은 공제 후 실제 미반환액으로 정확히 특정하는 편이 안전합니다. 금액을 부풀려 일부 패소하면 그 비율만큼 소송비용을 임차인이 부담합니다.

② 연 12% 지연손해금

보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계라 그 집에 사는 동안에는 지연손해금이 붙지 않습니다. 임차권등기를 마치고 실제로 이사해 점유를 넘긴 다음 날부터 민법 제379조의 연 5%가 기산되고, 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12%가 적용됩니다. 이사비나 대출이자 같은 특별손해는 임대인의 예견가능성까지 입증해야 해서, 실무에서는 연 12%를 확실히 챙기는 쪽이 실익이 큽니다.

③ 소송비용과 변호사보수

승소하면 인지대, 송달료와 변호사 보수를 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 변호사 보수는 실제 지급액 전부가 아니라 대법원규칙이 정한 소송목적의 값별 한도까지만 산입되고, 판결 주문의 부담 비율에 따라 회수액이 달라집니다.

④ 상담에 가져올 서류

전세계약서와 최신 등기부등본, 전입 이력이 모두 나오도록 발급한 주민등록초본, 보증금을 보낸 계좌이체 내역, 반환을 요구한 문자나 카카오톡 기록입니다. 등기부는 계약 당시 발급본이 아니라 상담 직전에 다시 뗀 것이어야 합니다. 상봉동 사건처럼 며칠 사이에 가압류가 새로 잡히면 대응 순서가 통째로 달라지기 때문입니다.

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