등촌동 오피스텔 신탁등기, 전세금 지키는 3가지 핵심 체크포인트

등기부등본을 확인하는 순간, 소유자란에 낯선 ‘신탁회사’ 이름이 적혀 있다면 당황스러울 수밖에 없습니다. 신탁회사 측은 “우리는 임대인이 아니기 때문에 보증금 반환 책임이 없다”고 주장하는 경우가 많습니다. 과연 그 주장이 법적으로 맞는 걸까요?

이 글에서는 실제 등촌동 오피스텔 신탁등기 사건을 바탕으로, 신탁등기된 부동산에서 전세보증금을 회수하기 위해 반드시 확인해야 할 3가지 핵심 체크포인트를 법무법인 김앤파트너스 김민수 변호사가 정리합니다.

많은 신탁회사들은 자신들이 단순한 ‘수탁자’일 뿐이라며 임대인 책임을 회피하려 합니다. 그러나 대법원 판례는 명확히 신탁회사도 임대인이라고 판단하고 있습니다.

이는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 신탁등기 이후에도 임대인으로서의 책임을 부담해야 함을 의미합니다. 명의가 바뀌었다고 해서 임차인의 권리가 소멸하지는 않습니다.

신탁등기 부동산이라도 임차인 보호 법리는 그대로 적용됩니다. 신탁회사의 “책임 없음” 주장에 겁먹을 필요가 없습니다.

일부 신탁회사는 신탁원부에 “보증금 반환 책임 없음”이라는 문구를 기재하고 이를 근거로 책임을 회피하려 합니다. 그러나 임차인이 먼저 전입신고와 확정일자를 갖췄다면, 그 대항력은 신탁회사에게도 그대로 승계됩니다.

결국 관건은 ‘선입주 + 전입신고 + 확정일자 확보 여부’와 신탁등기 시점의 선후관계입니다. 전세계약 체결 직후 전입신고와 확정일자를 즉시 받아두는 것이 가장 확실한 방어입니다.

일부 수탁자들은 “부동산을 처분한 대금 내에서만 보증금을 돌려주겠다”고 주장합니다. 그러나 이는 주택임대차보호법의 전체승계 원칙에 위반됩니다.

임대인의 권리·의무는 전체 승계되므로, 신탁회사가 일부만 책임진다는 주장은 법적으로 성립하지 않습니다. 이러한 주장을 그대로 수용하면 임차인은 실제 보증금보다 훨씬 적은 금액만 회수하게 됩니다.

신탁회사가 이런 논리를 내세울 때는 반드시 법리적으로 반박해야 하며, 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응하는 것이 필요합니다.

등촌동 오피스텔에 거주하던 임차인이 계약 만료 후 퇴거를 준비하던 중, 등기부등본상 소유자가 신탁회사로 변경되어 있음을 발견했습니다. 신탁회사는 “우리는 임대인이 아니다”, “신탁재산 범위 내에서만 지급하겠다”고 주장하며 보증금 반환을 거부했습니다.

법무법인 김앤파트너스는 다음 세 단계로 대응했습니다.

1. 법리 및 판례 분석 — 신탁회사의 임대인 지위와 책임 관련 대법원 판례를 면밀히 검토
2. 임차인의 대항력 입증 — 계약서, 전입신고, 확정일자 서류로 대항력 확보 시점을 명확히 정리
3. 신탁원부 내용에 대한 법리적 반박 — 공시 내용보다 임차인의 권리가 우선됨을 주장

법원은 신탁회사의 모든 항변을 기각했고, 임차인은 전세보증금 전액을 회수하는 데 성공했습니다.

신탁등기 전세보증금 반환 문제는 법리와 시점의 싸움입니다. 아래 3가지를 반드시 점검하면 회수 가능성이 크게 높아집니다.

1. 임차인이 신탁등기 전에 대항력을 확보했는가? — 전입신고·확정일자 날짜와 신탁등기 날짜 비교 필수
2. 신탁원부의 기재 내용이 법적 효력을 가질 수 있는가? — 대항력 선확보 시 “책임 없음” 문구는 무효
3. 신탁회사의 항변에 대한 반박 논리를 준비했는가? — 부분책임 주장은 주택임대차보호법 위반으로 반박 가능

혼자 판단하기 어렵다면, 빠르게 전문가의 도움을 받는 것이 보증금을 온전히 지키는 가장 확실한 방법입니다. 신탁등기 여부로 불안하다면 지금 바로 상담 신청을 해보세요.