전세 만기 전 임차인 준비 체크리스트, 보증금 돌려받으려면 미리 해둘 5가지

전세 만기가 다가오는데 아무 준비 없이 만기일만 기다리면, 정작 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 대응이 늦어집니다. 보증금 회수는 만기 당일이 아니라 그 몇 달 전부터 무엇을 남겨두었는지에 달려 있습니다.

아래에서 만기 전에 임차인이 미리 해둬야 할 준비를 통보, 증거, 이사 시점, 임차권등기명령 순으로 정리했습니다.

① 갱신거절은 만기 6~2개월 전에

계약 기간이 정해진 전세라면 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절 의사를 표시해야 합니다. 이 기간을 놓치고 아무 말도 하지 않으면 같은 조건으로 계약이 자동 연장되는 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.

② 통보는 반드시 내용증명으로

말이나 문자로만 전달하면 나중에 “그런 말 들은 적 없다”는 분쟁이 생깁니다. 내용증명은 언제, 무엇을, 누구에게 보냈는지를 우체국이 공적으로 증명해 주므로, 통보 시점을 객관적으로 남기는 것 자체가 중요한 준비입니다.

③ 이미 묵시적 갱신이라면

이미 묵시적 갱신 상태라면 임차인은 언제든 계약해지를 통보할 수 있지만, 통보가 도달한 날로부터 3개월이 지나야 계약이 종료되고 반환 의무가 생깁니다. 원하는 퇴거일이 있다면 최소 3개월 전에는 해지를 통보해 두어야 합니다.

① 계약서·이체내역·영수증

분쟁이 시작된 뒤에 자료를 찾으면 이미 늦거나 누락되기 쉽습니다. 전세계약서 원본과 특약, 보증금 입금 이체내역, 계약금·잔금 영수증을 만기 전에 한곳에 정리해 두시기 바랍니다.

② 확정일자와 전입신고 유지 확인

확정일자와 전입신고는 우선변제권의 기초입니다. 이사나 세대 변동으로 전입 상태가 끊기지 않았는지, 확정일자를 받은 계약서가 보관되어 있는지 다시 확인해 두어야 합니다.

③ 문자·카톡·통화 기록

집주인이 보증금 반환을 미루거나 연락을 피하기 시작하면, 그 정황을 보여주는 문자와 카카오톡, 통화 기록이 그대로 증거가 됩니다. 삭제하지 말고 캡처와 백업으로 남겨 두시기 바랍니다.

① 반환 의무와 인도 의무는 동시이행

집주인의 보증금 반환 의무와 임차인의 집 인도(퇴거) 의무는 동시이행 관계입니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 그 집에 계속 거주하며 인도를 거절할 권리가 있고, 이것이 협상과 소송에서 임차인을 지켜주는 힘입니다.

② 보증금 받기 전 이사는 금물

보증금을 받기 전에 짐을 빼고 이사를 가버리면 이 동시이행의 힘이 약해집니다. 임차인이 흔히 하는 실수가 바로 새집 일정에 쫓겨 보증금을 받기도 전에 먼저 이사부터 나가는 것입니다.

③ 반환과 이사를 같은 날 맞물리기

이사 날짜는 새집 계약과 자금 사정만이 아니라 보증금 회수 가능성까지 함께 고려해 정해야 합니다. 가능하면 보증금 반환과 이사를 같은 날 맞물리게 하는 것이 가장 안전합니다.

① 이사 전 신청·등기 완료 확인

사정상 보증금을 받지 못한 채 먼저 이사해야 한다면, 이사 전에 임차권등기명령을 신청해 등기 완료까지 확인해야 합니다. 신청만 하고 전출하면 안 되고, 등기가 실제로 마쳐진 것을 본 뒤 주소를 옮겨야 합니다.

② 대항력·우선변제권이 유지되는 원리

임차권등기가 마쳐지면 임차인이 그 집에서 전출하더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 반대로 등기가 완료되기 전에 전입 주소를 옮기면 순위가 무너져 후순위로 밀릴 수 있습니다.

③ 시간이 걸리니 여유 있게

임차권등기명령은 신청부터 등기 완료까지 수 주가 걸립니다. 이사 일정에 여유를 두고 미리 신청하는 것이 핵심이며, 준비가 늦으면 이사와 등기 시점이 어긋나 위험해질 수 있습니다.

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