상가 미납 관리비 2,753만 원, 구분소유자·임차인에게 전액 받아낸 방법 (성공사례)

상가 점포 한 곳에 주인이 여러 명이고, 그 점포를 빌려 쓰는 세입자까지 따로 있다면, 밀린 관리비는 대체 누구에게 받아야 할까요? 주인과 세입자가 뒤섞여 있으면 관리비를 돌려받는 일이 생각보다 복잡해집니다. 게다가 돈을 안 낸 사람 중 하나가 개인회생 절차를 밟고 있다면, 누구에게 얼마를 청구할지 정리하는 일부터가 만만치 않습니다.

이번 글에서는 부산 강서구 명지동의 한 상가관리단이 오랫동안 밀린 관리비를 받아내기 위해 소송을 낸 사건을 소개합니다. 법무법인 김앤파트너스가 “주인과 세입자가 함께 책임진다”는 구조를 정확히 증명해, 관리단이 청구한 밀린 관리비를 한 푼도 깎이지 않고 전부 지켜낸 사례입니다.

상가 건물의 관리비는 그냥 개별 점포가 내는 돈에서 그치지 않습니다. 건물 안전, 공용공간 관리, 청소와 경비, 시설 수리까지, 입주자들이 함께 쓰려고 모아 두는 공동의 돈입니다.

그래서 관리비가 제때 걷히지 않으면 건물 전체의 관리 수준이 떨어지고, 그 부담은 고스란히 꼬박꼬박 제 몫을 내온 다른 입주자들에게 넘어갑니다. 한두 곳이 오래 밀린 걸 그냥 두면, 결국 나머지 입주자 모두의 부담과 관리단의 살림 위험만 커집니다. 그래서 밀린 관리비는 감정으로 부딪치기보다, 근거와 자료를 갖춰 차근차근 받아내는 방식이 필요합니다.

관리비를 받아내려면 가장 먼저 “누구에게, 얼마를 받을 수 있느냐”를 정리해야 합니다. 점포 하나에 주인이 둘이고 세입자까지 따로 있으면, 이 답이 간단하지 않습니다. 책임지는 사람을 크게 세 갈래로 나눠 볼 수 있습니다.

예를 들어 점포를 절반씩 나눠 가진 공동 주인이라면, 상가처럼 영업용으로 함께 소유해 상거래로 인정되는 경우에는 각자 절반씩만 나눠 내는 게 아니라, 한 사람에게 밀린 관리비 전액을 청구할 수 있는 관계가 될 수 있습니다. 다만 이는 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 또 관리규약에 “세입자도 빌려 쓴 기간에 나온 관리비를 주인과 함께 책임진다”는 내용이 정해져 있고 그 규약이 유효하다면, 세입자 역시 규약에 따라 주인과 함께 관리비를 낼 의무를 질 수 있습니다.

의뢰인은 부산 강서구 명지동에 있는 상가 건물의 관리단으로, 점포 주인 전원이 모여 만든 단체입니다. 관리단은 매달 각 점포에서 걷은 관리비로 건물의 공용공간을 관리·운영해 왔습니다.

그런데 몇몇 점포에서 관리비가 오랫동안 밀렸습니다. 문제가 된 점포는 두 사람이 절반씩 나눠 가진 곳이었고, 그중 일부는 또 다른 사람이 빌려 쓰고 있었습니다. 주인과 세입자가 뒤섞여 있어, 밀린 관리비를 누구에게 받아야 하는지부터가 간단하지 않았습니다.

미납은 짧게는 몇 달, 길게는 몇 년에 걸쳐 쌓여 상당한 금액이 되었습니다. 게다가 공동 주인 중 한 명은 개인회생 절차를 밟고 있어, 이미 그 절차에서 신고된 부분과 이번 소송에서 청구할 부분이 겹치지 않도록 정리할 필요까지 있었습니다. 관리단은 여러 번 스스로 내달라고 요청했지만 지켜지지 않았고, 그대로 두면 다른 입주자들의 부담만 커지는 상황에서 법무법인 김앤파트너스에 사건을 맡겼습니다.

법무법인 김앤파트너스는 “누가 얼마를 책임져야 하는지”를 자료로 하나하나 증명하는 데 집중했습니다.

먼저 등기부등본으로 각 점포의 주인과 지분 관계를 확인하고, 관리규약과 미납 내역을 바탕으로 점포별·기간별 관리비와 연체료를 한 푼까지 정확히 계산했습니다. 그런 다음 주인에게 받을 부분과 세입자가 함께 책임질 부분을 명확히 나눠, 상대방마다 청구할 금액을 정리했습니다. 여기에 관리비를 내야 하는 근거가 되는 법과 대법원 판례를 함께 제시해, 각 사람이 왜 그만큼을 책임져야 하는지를 설득력 있게 뒷받침했습니다.

특히 개인회생을 밟고 있는 상대방에 대해서는, 이미 회생 절차에서 신고된 관리비를 이번 청구에서 미리 빼두어 같은 돈을 두 번 청구하는 문제가 생기지 않도록 했습니다. 이렇게 청구 금액을 스스로 정직하게 정리한 점은 청구 전체에 대한 신뢰를 높였고, 법원이 청구를 그대로 받아들이는 데도 힘이 되었습니다.

법원은 의뢰인의 청구를 전부 받아들였습니다. 상대방들이 소장을 받고도 답변서를 내지 않아 다투지 않은 것으로 처리되었고(무변론), 법원은 의뢰인이 정리한 청구 내용을 그대로 인정했습니다.

그 결과 점포 주인에게는 밀린 관리비 전체 27,531,570원을, 점포를 함께 가진 공동 주인에게는 그중 15,801,320원을 함께 갚으라고, 세입자에게는 빌려 쓴 기간에 해당하는 6,688,480원을 함께 갚으라고 명했습니다. 여기에 더해 각 금액마다 다 갚는 날까지 연 12%의 이자까지 인정되었고, 판결이 확정되기 전이라도 먼저 강제집행을 할 수 있게 해줘서 의뢰인이 빠르게 돈을 회수할 길이 열렸습니다.

관리단이 청구한 금액과 책임 구조가 한 푼도 깎이지 않고 그대로 받아들여진, 사실상 완전한 승소였습니다. 이 사건의 핵심은 결국 “밀린 관리비를 누구에게 얼마나 물을 수 있는지”를 정확히 가려내는 일이었습니다. 점포를 함께 가진 두 주인, 그 점포를 빌려 쓴 세입자, 그리고 개인회생이라는 변수까지 얽혀 있었지만, 각자의 책임을 자료로 빠짐없이 증명하고 겹치는 부분을 미리 걸러낸 덕분에 청구한 금액을 전부 받아낼 수 있었습니다.