보증금반환청구소송 소장 작성과 청구취지부터 관할 법원까지 확인하기

내용증명까지 보냈는데 답이 없습니다. 이제 소송으로 넘어가야 하는데, 막상 소장을 쓰려고 하면 누구를 상대로 무엇을 얼마나 적어야 하는지에서 막힙니다.

보증금반환청구소송은 전세보증금반환청구소송, 전세금반환청구소송, 임대차보증금반환소송으로도 불립니다. 이름은 달라도 같은 소송입니다.

복잡해 보이지만 소장을 내기 전에 정할 것은 사실 세 가지뿐입니다. 이것만 머리에 넣고 읽으시면 됩니다.

피고 특정이란 누구를 상대로 소송할 것인지 정하는 일입니다. 상대를 잘못 고르면 이겨도 돈을 받지 못합니다.

계약 중에 집이 팔렸는데 누구를 상대로 하나요?

원칙은 새 주인입니다. 전입신고를 하고 실제로 살고 있었다면 집이 팔려도 임차인의 권리가 유지되고, 보증금을 돌려줄 사람이 새 주인으로 바뀝니다. 이전 집주인은 그 의무에서 벗어납니다.

대항요건이란 전입신고를 하고 그 집에 실제로 살고 있는 상태를 말합니다. 이 요건을 갖춘 날이 집이 팔린 날보다 앞서야 새 주인에게 청구할 수 있습니다. 등기부에서 소유권이 넘어간 날짜를 확인하고 주민등록초본으로 전입일을 맞춰 보십시오.

새 주인이 돈이 없어 보이면 어떻게 하나요?

여기서 포기하지 마십시오. 선택지가 하나 더 있습니다. 집이 팔린 사실을 안 뒤 곧바로 이전 집주인에게 “나는 임대인이 바뀌는 것에 동의하지 않는다”는 뜻을 밝히면, 이전 집주인에게 계속 보증금을 청구할 수 있습니다.

이 방법은 시간을 끌면 쓸 수 없습니다. 집이 넘어간 것을 알게 된 때로부터 빠른 시일 안에 이의를 밝혀야 합니다. 문자나 카카오톡도 되지만 내용증명으로 남기는 편이 확실합니다. 말로만 하면 나중에 들은 적 없다는 답이 돌아옵니다.

등기부를 떼어 새 주인 앞으로 근저당이 얼마나 잡혀 있는지 먼저 보십시오. 명의만 넘겨받은 사람으로 보인다면 이전 집주인을 붙잡는 쪽이 회수 가능성이 높습니다.

집주인이 여러 명이면 전부 넣어야 하나요?

공동명의라면 집주인 전원에게 전액을 청구할 수 있는 관계로 보는 것이 일반적입니다. 지분대로 쪼개서 각자에게 따로 받아야 하는 것이 아닙니다.

실무에서는 재산이 확인되는 사람을 반드시 포함시킵니다. 부부 공동명의인데 한쪽 명의로만 재산이 있는 경우가 흔합니다. 집행 단계를 생각하면 전원을 넣어 두는 편이 안전합니다.

집주인이 사망했으면 누구에게 청구하나요?

상속인이 상대가 됩니다. 상속인이 여러 명이면 각자 상속분에 따라 의무를 나누어 집니다. 상속인을 확인하려면 가족관계등록사항별 증명서가 필요한데, 임차인은 이해관계인으로서 발급을 신청할 수 있습니다.

상속인이 상속포기나 한정승인을 했는지도 확인해야 합니다. 전원이 포기하면 상속재산관리인 선임을 거쳐야 하므로 절차가 길어집니다.

등기부에 신탁이 되어 있으면 누구에게 청구하나요?

소유자가 신탁회사로 되어 있는 경우입니다. 계약을 누구와 맺었는지, 신탁원부에 임대 권한이 누구에게 있다고 적혀 있는지에 따라 상대가 달라집니다. 위탁자인 원래 집주인과 계약했는데 신탁회사의 동의가 없었다면 신탁회사에 보증금 반환을 요구하기 어려운 경우가 있습니다.

신탁원부는 등기소에서 발급받아 확인합니다. 등기부만 보고 판단하면 상대를 잘못 고를 수 있는 유형이므로, 소장을 내기 전에 반드시 원부를 떼어 보십시오.

청구취지란 법원에 정확히 무슨 돈을 얼마나 달라고 적는 부분입니다. 여기 적지 않은 돈은 판결문에 들어가지 않습니다.

보증금 말고 또 무엇을 함께 청구할 수 있나요?

지연이자가 첫 번째입니다. 그다음이 소송비용이고, 임차권등기명령을 진행했다면 거기 들어간 비용도 청구 대상이 됩니다. 이사를 미루면서 생긴 손해가 있다면 별도로 검토합니다.

청구취지에 적지 않은 것은 판결문에 들어가지 않습니다. 나중에 따로 받으려면 절차를 다시 밟아야 하므로, 처음에 빠짐없이 넣는 것이 중요합니다.

아직 그 집에 살고 있는데도 이자가 붙나요?

붙지 않습니다. 이 점을 가장 많이 오해하십니다. 계약이 끝난 날이 아니라, 짐을 다 빼고 열쇠나 현관 비밀번호를 넘겨준 다음 날부터 이자가 붙기 시작합니다. 아직 그 집에 살고 있다면 만기가 몇 달 지났어도 이자는 0원입니다.

집을 비워주는 것과 보증금을 받는 것은 맞바꾸는 관계이기 때문입니다. 내가 아직 집을 쓰고 있으면 집주인도 아직 늦은 것이 아니라고 보는 것입니다.

그래서 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 마쳐야 합니다. 그래야 권리를 지키면서 집을 비워 이자를 시작시킬 수 있습니다.

이자는 몇 퍼센트로 적나요?

두 구간으로 나누어 적습니다. 집을 비워준 다음 날부터 소장이 집주인에게 도착하는 날까지는 연 5%, 소장이 도착한 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%입니다. 앞은 민법의 법정이율이고 뒤는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 것입니다.

이자가 붙기 시작하는 날을 기산점이라고 합니다. 이 날짜를 임대차 종료일로 잘못 적어 내는 경우가 많습니다. 실제로 집을 비워준 다음 날이 맞습니다.

임차권등기에 든 비용도 받을 수 있나요?

집주인이 보증금을 주지 않아 생긴 비용이므로 청구할 수 있습니다. 등록면허세와 등기 수수료, 법무사나 변호사에게 지급한 보수가 여기에 들어갑니다. 영수증을 모아 두십시오.

실무에서는 보증금과 함께 청구하거나, 금액이 확정된 뒤 소송비용액확정 절차에서 정리합니다. 사건에 따라 유리한 쪽을 고릅니다.

관할 법원이란 이 사건을 다룰 수 있는 지역 법원을 말합니다. 아무 법원에나 낼 수는 없지만, 고를 수 있는 곳이 하나가 아닙니다.

어느 지역 법원에 내야 하나요?

집주인이 사는 동네 법원이 원칙입니다. 집이 있는 동네 법원에도 낼 수 있습니다.

여기에 임차인에게 유리한 선택지가 하나 더 있습니다. 내가 사는 동네 법원에도 낼 수 있습니다. 보증금은 집주인이 임차인에게 가져다주어야 하는 돈으로 보기 때문입니다. 집주인이 지방으로 이사를 갔거나 원래 멀리 산다면 이 점을 꼭 쓰십시오. 재판 때마다 먼 곳까지 가지 않아도 됩니다.

다만 계약서를 먼저 확인하십시오. 계약서에 분쟁이 생기면 어느 법원에서 다룬다고 미리 정해 둔 조항이 들어가 있는 경우가 있습니다. 이런 약정이 있으면 그 법원이 우선합니다. 임대인이 만들어 온 계약서에 이런 조항이 섞여 들어가는 일이 있으니 소장을 내기 전에 특약란까지 읽어 보셔야 합니다.

인지대와 송달료는 얼마나 드나요?

인지대는 청구 금액에 비례해 정해지고 구간마다 요율이 다릅니다. 전자소송으로 접수하면 종이로 낼 때보다 줄어듭니다. 송달료는 당사자 수와 예상 송달 횟수를 곱해 미리 냅니다.

정확한 금액은 대법원 전자소송 사이트에서 청구액을 넣으면 계산됩니다. 금액이 바뀔 수 있으므로 접수 시점에 확인하는 것이 맞습니다.

지급명령으로 먼저 해보는 편이 낫지 않나요?

집주인이 금액 자체를 부인하지 않는 상황이면 지급명령이 빠릅니다. 서류만으로 진행되고, 집주인이 아무 말이 없으면 그대로 확정되어 집행권원이 됩니다. 인지대도 소송보다 적습니다.

집행권원이란 상대 재산을 압류할 수 있는 자격을 주는 서류입니다. 판결문이 대표적이고, 확정된 지급명령도 같은 힘을 가집니다.

다만 집주인이 이의를 내면 사건은 그대로 소송으로 넘어갑니다. 처음부터 공제액을 두고 부딪힐 것이 예상되는 사건이라면 지급명령을 거치는 것이 시간을 늘리는 결과가 됩니다. 집주인이 이미 원상복구나 관리비를 이유로 금액을 깎겠다고 했다면 바로 소송으로 가는 편이 낫습니다.

소송비용은 나중에 돌려받나요?

승소하면 소송비용은 진 쪽이 부담한다는 판결이 함께 나옵니다. 다만 그 판결만으로 자동 입금되지는 않습니다. 소송비용액확정 신청을 해서 금액을 정한 뒤 집행해야 실제로 회수됩니다.

변호사 보수는 실제로 낸 금액 전부가 아니라 규칙이 정한 범위에서 인정됩니다. 이 절차까지 함께 해 주는지가 사무소마다 다르니 선임 전에 확인하십시오.

소송비용액확정이란 진 쪽이 물어줄 소송비용이 정확히 얼마인지 법원이 숫자로 정해 주는 절차입니다. 이 결정을 받아야 그 돈도 압류로 받아낼 수 있습니다.

계약서 말고 무엇을 모아야 하나요?

보증금을 실제로 냈다는 입금 내역, 계약 종료 의사를 전달한 문자나 카카오톡, 내용증명과 배달 결과, 집을 비운 날을 알 수 있는 이사 자료가 기본입니다. 퇴거 당시 집 상태를 방마다 찍어 둔 사진은 공제 다툼에서 결정적입니다.

계약서를 잃어버렸더라도 포기할 일은 아닙니다. 입금 내역과 확정일자 기록, 관리비 고지서로 임대차 관계와 금액을 증명할 수 있습니다.

집주인이 보증금에서 빼겠다고 하면 어떻게 되나요?

뺄 이유가 있다는 것과 그 금액은 집주인이 증명해야 합니다. 견적서만 내고 실제로 수리하지 않았다면 인정받기 어렵습니다. 어떤 항목이 인정되고 어떤 항목을 반박할 수 있는지는 임차보증금 공제 기준과 원상복구 범위에 정리해 두었습니다.

판결까지 얼마나 걸리나요?

집주인이 다투지 않으면 몇 달 안에 끝나기도 합니다. 공제 항목을 두고 감정까지 가면 길어집니다. 집주인이 답변서조차 내지 않으면 변론 없이 판결이 나오는 경우도 있습니다.

기간을 줄이는 방법은 소장 단계에서 쟁점을 미리 정리해 두는 것입니다. 공제 주장을 예상해 반박 자료를 함께 내면 심리가 빨리 좁혀집니다.

소송 중에 집주인이 집을 팔면 어떻게 되나요?

소송 도중 소유권이 넘어가도 진행 중인 재판이 무효가 되지는 않습니다. 다만 집행 대상이 사라질 수 있으므로 미리 손을 써 두어야 합니다. 임대인의 재산이 빠져나갈 조짐이 보이면 가압류를 검토합니다.

가압류는 언제나 정답은 아닙니다. 담보로 공탁금을 걸어야 하고, 집주인이 반발해 협상이 끊기기도 합니다. 재산 상태와 회수 가능성을 보고 필요한 사건에만 씁니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

상대를 잘못 고르거나 이자가 시작되는 날짜를 틀리게 적으면 받을 수 있는 돈이 줄어듭니다. 소장을 고치는 절차를 따로 밟아야 하고 그만큼 시간이 갑니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다. 승소하고도 돈이 들어오지 않는 구간이 실제로는 가장 길기 때문입니다.

• 전세보증금반환소송 절차와 비용, 지연이자 12%부터 강제집행까지
• 임차보증금 공제 기준과 원상복구 범위
• 임차권등기명령 효력 3가지와 신청 필요서류
• 전세보증금 지연이자, 늦게 주는 임대인에게 청구하는 법
• 승소 후 임대인 재산 찾기, 재산명시·재산조회·강제집행