전입신고 확정일자 순서와 잔금일 하루 공백 때문에 순위가 밀리는 이유

계약을 하고 나면 전입신고와 확정일자를 하라는 말을 듣습니다. 그런데 순서가 있는지, 언제까지 해야 하는지, 왜 하루 차이가 문제가 되는지는 잘 설명해 주지 않습니다.

이 부분에서 보증금 전액이 걸립니다. 실제로 몇 시간 차이로 순위가 뒤집히는 사건이 있습니다. 오늘 안내드릴 사안은 전입신고 확정일자의 순서와 효력 발생 시점, 그리고 잔금일에 무엇을 조심해야 하는지입니다.

신고한 날부터 보호받는 것 아닌가요?

아닙니다. 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시에 생깁니다. 신고한 당일이 아닙니다. 법이 그렇게 정해 두었습니다.

반면 근저당 같은 등기는 접수한 당일에 효력이 생깁니다. 이 차이 때문에 같은 날 두 가지가 일어나면 등기가 앞섭니다.

확정일자는 무엇이 다른가요?

확정일자는 계약서에 날짜를 확인받는 것이고, 그 자체로 권리가 생기지는 않습니다. 전입신고와 거주로 대항력이 생긴 상태에서 확정일자가 더해져야 우선변제권이 됩니다.

확정일자만 받아 두고 전입신고를 미루면 우선변제권이 없습니다. 반대로 전입신고만 하고 확정일자를 안 받으면 경매에서 배당 순위를 주장하지 못합니다. 둘 다 필요합니다.

둘 중 무엇을 먼저 해야 하나요?

순서보다 중요한 것은 같은 날 둘 다 끝내는 것입니다. 주민센터에서 전입신고를 하면서 계약서를 함께 내면 확정일자까지 한 번에 처리됩니다.

온라인으로 하실 수도 있지만 처리 시각이 밀릴 수 있습니다. 잔금일이라면 직접 가서 그날 안에 확인하는 편이 안전합니다.

몇 시간 차이로 순위가 바뀐다는 게 무슨 말인가요?

실제로 이렇게 됩니다. 잔금일 오전에 돈을 보내고 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 마칩니다. 그런데 그날 오후에 임대인이 그 집을 담보로 대출을 받고 은행이 근저당을 접수합니다.

근저당은 그날 효력이 생기고, 내 대항력은 다음 날 0시에 생깁니다. 몇 시간 먼저 처리했는데도 은행이 1순위, 내 보증금이 2순위가 됩니다. 경매로 가면 은행이 먼저 가져갑니다.

어떻게 막을 수 있나요?

계약서 특약으로 막습니다. 잔금일 다음 날까지 소유권을 넘기거나 담보를 설정하지 않는다는 문구를 넣으십시오. 위반하면 계약을 해제하고 보증금을 돌려받는다는 내용까지 적어 두면 더 확실합니다.

그리고 잔금을 보내기 직전에 등기부를 한 번 더 떼어 보십시오. 계약할 때 봤던 상태와 달라져 있으면 그 자리에서 멈춰야 합니다.

이미 하루가 지났는데 근저당이 생겼습니다

내 대항력이 언제 생겼는지와 근저당 접수일을 비교해 순위를 확정하는 것이 먼저입니다. 내가 앞선다면 그 근저당은 후순위라 크게 걱정하지 않아도 됩니다.

내가 뒤라면 상황이 다릅니다. 근저당 금액과 시세를 놓고 회수 가능성을 계산해 봐야 합니다. 특약 위반이라면 그 자체로 다툴 여지가 있습니다.

확정일자를 나중에 받았습니다

우선변제권은 확정일자를 받은 날부터 생깁니다. 전입신고를 잔금일에 하고 확정일자를 2주 뒤에 받았다면, 그 2주 사이에 설정된 근저당보다 밀립니다.

지금이라도 받으십시오. 늦어도 안 받는 것보다는 낫습니다. 받은 뒤 등기부를 떼어 그사이 무엇이 생겼는지 확인하셔야 합니다.

전입신고를 세대주가 아닌 가족 이름으로 했습니다

임차인 본인이 아니라도 세대원의 주민등록이 되어 있으면 대항요건을 갖춘 것으로 보는 경우가 있습니다. 다만 계약 당사자와 전입한 사람의 관계에 따라 결론이 달라집니다.

가장 안전한 것은 계약한 본인이 전입신고를 하는 것입니다. 사정이 있어 가족만 전입했다면 그 상태를 그대로 유지하셔야 합니다.

주소를 잘못 적었습니다

다세대주택에서 동호수를 빠뜨리거나 잘못 적으면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 등기부상 표시와 전입신고한 주소가 일치해야 합니다.

특히 빌라는 건축물대장상 호수와 실제 사용하는 호수가 다른 경우가 있습니다. 계약서와 등기부, 전입신고 주소 세 가지를 맞춰 보십시오.

잠깐 전출했다가 다시 왔습니다

대항력은 전출한 날 끊기고 재전입한 날을 기준으로 새로 생깁니다. 그사이 근저당이 잡혔다면 그 뒤로 밀립니다. 며칠이라도 비어 있으면 위험합니다.

임대인이 대출을 받아야 하니 잠깐 빼 달라고 하는 요구는 이 점을 노린 것입니다. 어떤 이유로도 응하지 마십시오.

재계약할 때도 다시 해야 하나요?

보증금이 그대로라면 다시 받지 않아도 됩니다. 처음 갖춘 대항력과 확정일자가 유지됩니다.

보증금을 올렸다면 다릅니다. 올린 금액에 대해서는 증액 계약서에 확정일자를 새로 받아야 하고, 그 날짜의 순위를 갖습니다. 그사이 근저당이 있으면 증액분만 밀립니다.

이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았습니다

임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 움직이십시오. 등기가 되면 전입신고를 빼도 이미 갖춘 순위가 유지됩니다.

신청만 해 두고 이사하면 안 됩니다. 등기사항증명서를 직접 떼어 올라간 것을 보고 나서 전출하셔야 합니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

이 단계의 실수는 나중에 되돌릴 수 없습니다. 순위가 한 번 밀리면 경매에서 그대로 결과가 됩니다. 계약 전이라면 특약 문구를 점검하고, 이미 밀렸다면 특약 위반이나 중개인 책임을 따져 볼 수 있습니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다.

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