묵시적갱신 통지 기한과 계약갱신청구권 차이부터 중간 해지까지 정리

만기가 다가오는데 집주인에게서 아무 연락이 없습니다. 나는 나갈 생각인데 언제까지 말해야 하는지, 지금 말하면 늦은 것은 아닌지 헷갈립니다. 반대로 더 살고 싶은데 집주인이 갑자기 나가라고 할까 봐 불안한 경우도 있습니다.

이 시기에 날짜 하나를 놓쳐서 2년이 더 붙거나, 반대로 나갈 권리를 못 쓰는 일이 자주 생깁니다. 오늘 안내드릴 사안은 묵시적갱신과 계약갱신청구권이 무엇이 다르고, 각각 언제까지 무엇을 해야 하는지입니다.

묵시적갱신이 무엇인가요?

만기가 다가오는데 집주인도 임차인도 아무 말을 하지 않고 지나가면, 이전과 같은 조건으로 계약이 2년 더 이어집니다. 새로 계약서를 쓰지 않아도 그렇게 됩니다. 이것을 묵시적갱신이라고 합니다.

보증금과 월세도 그대로입니다. 집주인이 나중에 올려달라고 해도 이미 갱신된 조건을 일방적으로 바꿀 수는 없습니다.

다만 예외가 있습니다. 월세를 두 달치에 이르도록 밀렸거나 임차인으로서 의무를 크게 어긴 경우에는 묵시적갱신이 적용되지 않습니다. 보증금이 불안하다고 월세를 끊었다가 이 조항에 걸려 갱신을 주장하지 못하는 경우가 있습니다.

만기 며칠 전까지 말해야 늦지 않나요?

임차인은 만기 2개월 전까지 나가겠다는 뜻을 알려야 합니다. 이 날짜를 넘기면 묵시적갱신이 되어 2년이 더 붙습니다.

집주인 쪽은 기한이 다릅니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝혀야 합니다. 이 기간에 아무 말이 없으면 역시 묵시적갱신입니다.

임차인의 통지 기한이 1개월 전이던 시절이 있었습니다. 2020년 12월 10일 이후에 맺거나 갱신된 계약부터 2개월 전으로 바뀌었으니, 오래된 정보를 보고 날짜를 계산하지 않도록 주의하십시오.

문자나 카카오톡으로 알려도 효력이 있나요?

있습니다. 형식이 정해져 있지 않으므로 문자, 카카오톡, 통화 모두 가능합니다. 중요한 것은 집주인에게 그 뜻이 도달했다는 점을 나중에 보여줄 수 있느냐입니다.

그래서 통화로만 하는 것은 권하지 않습니다. 말로 했다면 그 직후에 “오늘 통화로 말씀드린 대로 만기에 나가겠습니다”라고 문자를 한 통 더 보내 두십시오. 집주인이 답을 하지 않아도 보낸 기록이 남습니다.

날짜가 촉박하거나 집주인이 연락을 피한다면 내용증명으로 보내는 편이 확실합니다.

내 계약은 둘 중 어느 쪽으로 연장된 건가요?

아무도 아무 말을 하지 않아 저절로 연장됐다면 묵시적갱신입니다. 임차인이 먼저 “더 살겠습니다”라고 요구해서 연장됐다면 계약갱신청구권을 쓴 것입니다.

둘 다 2년이 늘어나는 것은 같습니다. 차이는 갱신요구권을 한 번 썼느냐입니다. 갱신요구권은 임대차 기간을 통틀어 한 번만 쓸 수 있습니다.

묵시적갱신이 되면 갱신요구권을 쓴 것이 되나요?

되지 않습니다. 이 점을 많이 오해하십니다. 묵시적갱신으로 2년이 늘어나도 갱신요구권은 그대로 한 번 남아 있습니다.

즉 묵시적갱신으로 2년을 살고, 그 만기에 다시 갱신요구권을 써서 2년을 더 살 수 있습니다. 집주인이 “이미 한 번 연장해 줬으니 이제 나가라”고 하더라도 그대로 받아들일 필요가 없습니다.

계산해 보면 처음 2년에 묵시적갱신 2년, 갱신요구권 2년을 더해 최대 6년까지 살 수 있는 구조가 됩니다. 다만 자동으로 보장되는 기간은 아닙니다. 집주인이 기한 안에 갱신 거절을 알리면 묵시적갱신은 생기지 않고, 갱신요구권도 실거주 같은 사유가 있으면 거절될 수 있습니다.

집주인이 실거주한다며 거절했는데 확인할 방법이 있나요?

집주인 본인이나 직계가족이 실제로 들어와 사는 경우에는 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 문제는 그 말이 사실인지입니다.

거절당해 나간 뒤에도 그 집을 확인해 볼 수 있습니다. 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓았다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

배상액은 법에 기준이 정해져 있습니다. 월차임의 3개월분, 새 임차인에게 받은 임대료와 기존 임대료 차액의 2년분, 임차인이 실제로 입은 손해 이 셋 중 가장 큰 금액입니다. 얼마를 받을 수 있을지 미리 계산해 볼 수 있다는 뜻입니다.

나가기 전에 거절 사유를 문자나 서면으로 남겨 두십시오. 나중에 따지게 될 때 그 기록이 출발점이 됩니다.

집주인이 바뀌었는데 갱신요구권을 쓸 수 있나요?

쓸 수 있습니다. 새 주인은 이전 집주인의 자리를 그대로 이어받으므로, 임차인의 갱신요구권도 그대로 유지됩니다. 주인이 바뀌었다고 해서 권리가 없어지지 않습니다.

다만 새 주인이 본인이 들어와 살겠다며 거절할 수는 있습니다. 이때도 거절 사유를 서면으로 남겨 달라고 요구해 두십시오. 매매 잔금을 치르기 전에 갱신을 요구해 두면 거절 사유를 따질 때 유리한 경우가 있습니다.

2년이 더 붙었는데 중간에 나갈 수 있나요?

나갈 수 있습니다. 묵시적갱신이든 갱신요구권을 쓴 경우든, 임차인은 언제든지 나가겠다고 통보할 수 있습니다. 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

반대로 집주인은 이 기간에 임차인을 마음대로 내보낼 수 없습니다. 임차인에게만 주어진 권리입니다.

통보하면 바로 나갈 수 있나요?

바로는 아닙니다. 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝납니다. 이사 날짜를 잡을 때 이 3개월을 반드시 계산에 넣으십시오.

기산점은 내가 보낸 날이 아니라 집주인에게 도달한 날입니다. 그래서 언제 도달했는지가 남는 방법으로 보내야 합니다. 며칠 차이로 부딪히는 사건이 실제로 있습니다.

3개월 동안의 월세는 내야 하나요?

내야 합니다. 통보를 했어도 계약이 끝나기 전까지는 임대차가 유지되는 상태이므로, 그 기간의 월세와 관리비는 부담합니다.

이 점 때문에 통보를 미루면 손해가 커집니다. 나갈 마음이 정해졌다면 이사 날짜가 확정되지 않았더라도 먼저 통보해 3개월 시계를 돌려 두는 편이 낫습니다. 미리 통보해 두고 그 안에 집을 구하는 순서가 일반적입니다.

중간에 새 세입자가 들어와 집주인이 보증금을 돌려주면 그 시점에 정리됩니다. 3개월을 꼭 채워야 하는 것은 아닙니다.

3개월이 지났는데 보증금을 안 줍니다

3개월이 지나면 계약은 끝난 것이고, 집주인은 보증금을 돌려줄 의무를 집니다. 새 세입자를 구했는지는 관계가 없습니다. 집이 안 나간다는 말은 집주인의 사정이지 임차인이 기다려야 할 이유가 아닙니다.

이 단계에서는 내용증명으로 기한을 못 박고, 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 마친 뒤 움직이십시오. 전입신고를 빼는 순간 순위를 잃습니다.

재계약하면서 확정일자를 다시 안 받았는데 괜찮나요?

보증금이 그대로라면 문제되지 않습니다. 처음에 받아 둔 확정일자와 전입신고가 그대로 살아 있기 때문입니다.

보증금을 올려줬다면 무엇을 해야 하나요?

올린 금액에 대해서는 새로 확정일자를 받아야 합니다. 처음 보증금은 예전 순위를 유지하지만, 증액한 부분은 확정일자를 받은 날짜의 순위를 갖습니다.

이 사이에 집주인이 대출을 받아 근저당이 잡혔다면, 증액분은 그 근저당보다 순위가 밀립니다. 경매로 넘어갔을 때 증액한 금액만 못 받는 상황이 생깁니다. 증액 계약서를 쓴 날 바로 확정일자를 받으십시오.

계약서를 잃어버렸는데 어떻게 하나요?

포기할 일이 아닙니다. 보증금을 보낸 입금 내역, 주민등록초본, 확정일자 기록, 관리비 고지서로 임대차 관계와 금액을 증명할 수 있습니다. 집주인과 주고받은 문자도 증거가 됩니다.

확정일자는 받아 둔 곳에서 확인이 가능하므로, 계약서가 없다고 순위까지 사라지는 것은 아닙니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

이 시기의 사건은 날짜 싸움인 경우가 많습니다. 통지를 언제 했는지, 언제 도달했는지, 그래서 계약이 언제 끝났는지에 따라 보증금을 달라고 할 수 있는 시점이 정해집니다. 기록이 부족하면 그 출발점부터 흔들립니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다. 통지 단계에서 미리 정리해 두면 뒤에 붙는 절차가 짧아집니다.

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