아버지가 맺은 임대차, 대리권 부인하며 나가라는 건물인도 청구 막아낸 방법 (성공사례)

‘가족이 대신 계약했는데 나중에 소유자가 모르는 일이라고 하면 어떻게 되나요?’ 임대차 계약을 소유자 본인이 아니라 그 가족과 맺는 일은 우리 주변에서 드물지 않습니다. 가족이라는 이유만으로 대리권을 믿고 계약을 진행하는 관행이 짙기 때문입니다.

그러나 가족 관계 자체가 대리권의 존재를 보장하지는 않습니다. 소유자가 돌연 ‘대리권을 준 적 없다’며 계약 무효를 주장하면, 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 채 집을 비워야 하는 위기에 놓입니다. 오늘 소개해 드릴 사례의 의뢰인들도 바로 그런 상황에 처했지만, 법무법인 김앤파트너스의 조력으로 소유자의 건물인도 청구를 막아낼 수 있었습니다.

대리권이란 다른 사람을 대신해 법률행위를 할 수 있는 권한을 말합니다. 소유자가 아버지에게 임대차 계약을 맡겼다면 그 계약의 효력은 소유자에게 미칩니다. 반대로 권한 없는 사람이 맺은 계약은 소유자가 나중에 인정(추인)하지 않는 한 효력이 없다는 것이 민법 제130조의 원칙입니다.

문제는 입증 책임입니다. 소유자가 대리권 수여 사실을 부인하면, 대리권이 있었다는 사실은 계약이 유효하다고 주장하는 임차인 측이 증명해야 합니다. 가족 사이의 내밀한 위임 관계를 제3자인 임차인이 입증하기란 실무상 쉽지 않습니다. 그래서 이런 건물인도 분쟁에서는 유권대리(실제 대리권이 있었다는 점)와 표현대리(대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 있었다는 점)를 함께 다투는 전략이 중요합니다.

의뢰인들은 공인중개사를 통해 다가구주택을 둘러본 뒤, 소유자의 아버지(대리인)와 임대차 계약을 맺은 임차인들이었습니다. 대리인은 소유자의 신분증 사본과 가족관계증명서, 위임장을 제시했고, 공인중개사도 ‘수년간 문제없이 건물을 관리해 온 분’이라고 확인해 주었습니다. 의뢰인들은 의심 없이 대리인의 계좌로 보증금을 입금하고 평온히 거주해 왔습니다.

그런데 어느 날 ‘관리인 변경’ 공문이 붙더니, 소유자로부터 ‘아버지가 허락 없이 계약을 맺었으니 무효다, 점유가 불법이니 집을 비우고 그동안 거주한 기간의 월세를 부당이득으로 배상하라’는 통보가 날아왔습니다. 계약을 주도한 아버지는 이미 자취를 감춘 상태였고, 소유자는 합의금을 주지 않으면 소송하겠다며 압박했습니다. 보증금이 전 재산이던 의뢰인들은 지푸라기라도 잡는 심정으로 법무법인 김앤파트너스를 찾아주셨습니다.

이 사건은 객관적으로 의뢰인들에게 불리한 요소가 많았습니다. 첫째, 보증금 입금 내역이 문제였습니다. 계약의 효력이 소유자에게 미치려면 보증금을 소유자 명의 계좌로 입금하는 것이 원칙인데, 의뢰인들은 중개사의 안내에 따라 대리인의 개인 계좌로 송금했습니다. 법원이 이를 권한 없는 자와의 거래로 본다면 보증금 반환을 청구할 근거가 약해질 수 있었습니다.

둘째, 소유자가 대리권 수여 사실을 전면 부인하고 있었습니다. 앞서 보았듯 대리권의 존재는 임차인 측이 증명해야 하는데, 가족 간 위임 관계를 외부인이 입증하기란 어렵습니다. 만약 패소하면 의뢰인들은 집을 비우는 것은 물론, 거주 기간의 차임 상당액을 부당이득으로 전부 반환해야 하는 상황이었습니다. 보증금을 잃고 거액의 빚까지 떠안을 수 있는 절체절명의 위기였습니다.

법무법인 김앤파트너스는 감정적 항변 대신 객관적 증거와 치밀한 법리로 원고의 주장을 반박하는 전략을 세웠습니다. 먼저 유권대리를 입증하는 데 집중했습니다. 지난 8년간의 건물 관리 역사를 추적해, 대리인이 2016년부터 수십 차례 임대차 계약을 맺는 동안 소유자가 단 한 번도 이의를 제기하지 않았다는 사실을 밝혀냈습니다. 또한 소유자가 과거 다른 재판에서 ‘부친에게 임대 계약 일체를 위임한다’는 위임장의 진정 성립을 인정했던 법원 기록을 찾아 증거로 제출했고, 대리인이 소유자 동의 아래 건물에서 임대 사업자 등록을 하고 운영해 온 정황도 함께 제시했습니다.

이와 함께 예비적으로 민법 제126조의 권한을 넘은 표현대리도 주장했습니다. 설령 명시적인 대리권 수여가 없었다 하더라도, 대리인이 계약 당시 소유자의 위임장과 신분증 사본을 갖추고 있었고, 공인중개사도 대리권을 확인해 주었으며, 대리인이 주차와 유지 보수 등 건물 관리를 도맡아 온 점을 종합하면 의뢰인들로서는 대리권이 있다고 믿을 수밖에 없었고, 거기에 정당한 이유가 충분하다는 점을 논리적으로 전개했습니다.

재판부는 법무법인 김앤파트너스가 제시한 객관적 증거와 법리적 주장을 받아들였습니다. 법원은 소유자가 8년간 임대차 상황에 이의를 제기하지 않은 점, 과거 사건에서 위임을 인정한 점 등을 종합해 소유자가 아버지에게 임대차 계약 체결 권한을 적법하게 위임하였다고 판단했습니다. 결과적으로 적법한 대리인이 체결한 계약이므로 무효를 전제로 한 청구는 살필 필요가 없다며 원고의 건물인도 및 부당이득 반환 청구를 전부 기각했고, 소송 비용도 원고가 부담하도록 판결했습니다. 위기에 처했던 의뢰인들은 정당한 임차인으로서의 권리를 온전히 지켜낼 수 있었습니다.

이 사건의 핵심은 가족 간 대리 계약에서 대리권 수여를 객관적으로 입증하고, 권한 없는 자의 대리행위로부터 제3자를 보호하는 표현대리 법리를 적용한 데 있었습니다. 소유자가 대리권을 부인할 때 ‘중개사나 가족의 말을 믿었다’는 식의 항변만으로는 법원을 설득하기 어렵습니다. 상대의 모순을 짚어내는 과거 재판 기록, 금융 거래 내역, 실질적 관리 주체를 보여주는 정황 증거를 철저히 모으고, 그 위에 유권대리와 표현대리 법리를 배치하는 과정이 필요합니다.

임대인의 변심이나 대리인 문제로 억울하게 건물인도 소송을 당하거나 보증금을 잃을 위기에 놓였다면 혼자 고민하지 마시기 바랍니다. 초기부터 분쟁의 핵심을 파악하고 객관적 증거와 법리를 구성하는 일은 일반인이 홀로 감당하기 벅찹니다. 비슷한 어려움을 겪고 계신다면 법무법인 김앤파트너스에 조력을 요청해 주시기 바랍니다.