전세보증금반환 확약서, 받아도 안심할 수 없는 3가지 이유

만기가 지나고 임대인에게 연락하면 며칠만 기다려 달라는 말이 돌아옵니다. 그러다 언제까지 주겠다는 각서를 써주겠다고 합니다. 문서를 받아 두면 안심이 되고, 실제로 그 말만 믿고 몇 달을 더 기다리는 분들이 많습니다.

문제는 그 문서로 무엇을 할 수 있느냐입니다. 확약서가 있다고 해서 임대인의 통장을 바로 압류할 수는 없습니다. 그래서 지급 기일이 또 지나면 그때부터 처음부터 소송을 시작해야 합니다. 아래에서 확약서로 생기는 효과와 생기지 않는 효과를 나누고, 집행까지 가려면 무엇이 더 필요한지 정리하겠습니다.

① 채무를 인정한 것이므로 시효가 중단된다

민법 제168조는 승인을 시효중단 사유로 정하고 있습니다. 임대인이 보증금 반환 채무가 있다고 문서로 인정하면 그 시점부터 소멸시효가 새로 시작됩니다. 보증금 반환채권의 소멸시효는 10년이라 당장 급한 문제는 아니지만, 오래 끌어온 사건이라면 의미가 있습니다.

② 다툼의 여지를 없애는 증거가 된다

소송에서 임대인이 금액을 다투거나 이미 일부를 갚았다고 주장하는 경우가 있습니다. 확약서에 금액과 지급 기일이 특정돼 있으면 이런 주장이 통하지 않습니다. 재판이 짧아지고 판결까지 걸리는 시간이 줄어드는 효과가 있습니다.

③ 그러나 집행권원은 아니다

가장 중요한 부분입니다. 확약서는 임대인의 재산을 압류할 수 있는 서류가 아닙니다. 통장을 묶거나 부동산을 경매에 넘기려면 판결문, 지급명령 확정, 조정조서처럼 법이 정한 집행권원이 있어야 합니다. 확약서만 들고 법원에 가면 압류 신청이 받아들여지지 않습니다. 지급 기일이 지나도 결국 소송부터 시작해야 한다는 뜻입니다.

① 강제집행 인낙 문구가 핵심이다

같은 내용이라도 공증사무소에서 공정증서로 작성하면서 채무를 이행하지 않을 경우 즉시 강제집행을 받아도 이의가 없다는 문구를 넣으면 이야기가 달라집니다. 민사집행법 제56조는 이런 공정증서를 집행권원으로 인정합니다. 지급 기일이 지나면 소송 없이 바로 압류에 들어갈 수 있습니다.

② 금전 지급 약정에만 쓸 수 있다

공정증서가 집행권원이 되는 것은 일정한 금액의 금전 지급을 목적으로 하는 경우입니다. 보증금 반환은 여기에 해당하므로 활용이 가능합니다. 다만 집을 비워 달라는 인도 청구 같은 것은 공정증서로 집행할 수 없습니다.

③ 임대인이 응해줄 때만 가능하다

공정증서는 채권자와 채무자가 함께 공증사무소에 가거나 위임장을 갖춘 대리인이 참석해야 작성됩니다. 임대인이 협조하지 않으면 만들 수 없습니다. 그래서 임대인이 확약서를 써주겠다고 먼저 말할 때가 사실상 유일한 기회입니다. 그 자리에서 공증까지 함께 하자고 요구하시기 바랍니다. 거부한다면 지급 의사가 그만큼 약하다는 신호로 읽는 편이 정확합니다.

④ 비용은 청구 금액에 따라 정해진다

공증 수수료는 공증인 수수료 규칙에 따라 목적 금액을 기준으로 산정되고 상한이 정해져 있습니다. 소송을 한 번 거치는 비용과 기간에 비하면 훨씬 적습니다. 임대인과 비용을 나누기로 하고 진행하는 경우도 많습니다.

① 채무의 특정

어느 계약의 보증금인지, 금액이 정확히 얼마인지 적습니다. 임대차 목적물의 주소와 계약일, 미반환 금액을 숫자로 명시하고, 미납 월세나 관리비를 공제한 뒤의 금액인지도 함께 적어 두면 나중에 다투지 않습니다.

② 지급 기일

언제까지 준다는 날짜를 특정합니다. 새 세입자가 들어오면 준다거나 집이 팔리면 준다는 식의 조건부 표현은 피해야 합니다. 조건이 성취되지 않으면 지급 의무 자체가 발생하지 않았다는 반론이 나오기 때문입니다. 날짜로 적으시기 바랍니다.

③ 지연손해금

기일을 넘기면 연 몇 퍼센트를 더한다는 조항을 넣습니다. 약정이 없으면 민법 제379조의 연 5퍼센트가 적용되고, 소송에 들어가면 소장 부본이 송달된 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 연 12퍼센트가 적용됩니다. 미리 약정해 두면 소송 전 단계의 이자도 확보됩니다.

④ 기한이익 상실

분할 지급으로 합의하는 경우에 특히 필요합니다. 한 회라도 밀리면 남은 금액 전부를 즉시 청구할 수 있다는 조항을 넣어야 합니다. 이 조항이 없으면 회차마다 따로 청구해야 하는 상황이 생깁니다.

① 등기부에 다른 압류가 쌓인다

임대인이 한 사람에게만 밀려 있는 경우는 드뭅니다. 기다리는 사이 다른 채권자의 가압류나 국세 체납 압류가 등기부에 먼저 들어오면 배당 순위에서 밀립니다. 확약서에는 순위를 만드는 힘이 없습니다. 순위를 만드는 것은 가압류와 임차권등기입니다.

② 회수 시점이 통째로 밀린다

소장 접수부터 판결까지 통상 4개월에서 6개월이 걸리고, 집행 단계가 더 붙습니다. 확약서를 받고 세 달을 기다린 뒤에 소송을 시작하면 실제 회수는 그만큼 뒤로 갑니다. 확약서를 받되 절차는 함께 준비하는 것이 실무에서 손해가 적습니다.

③ 이사 계획이 있으면 더 조심해야 한다

확약서를 믿고 먼저 이사해 전출신고를 하면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 그 뒤 임대인이 약속을 지키지 않으면 회수 수단이 크게 줄어듭니다. 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 전출해야 합니다.

④ 지급이 한 번 밀리면 그다음은 빠르다

기일을 한 차례 어긴 임대인이 다음 약속을 지키는 경우는 많지 않습니다. 두 번째 확약서를 받는 단계에 이르렀다면 임대인의 자금 사정이 이미 해결되기 어려운 상태일 가능성이 높습니다. 이때는 확약서를 다시 받기보다 절차로 넘어가는 편이 결과가 낫습니다.

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