전세권설정 비용과 확정일자 차이부터 단독주택에서 불리한 이유까지 정리

계약을 앞두고 전세권설정을 해야 하는지 묻는 분이 많습니다. 확정일자만 받으면 불안하고, 전세권을 걸면 더 안전하다는 말을 들으셨을 것입니다.

맞는 면도 있고 틀린 면도 있습니다. 특히 어떤 집이냐에 따라 결론이 뒤집힙니다. 오늘 안내드릴 사안은 전세권설정과 확정일자가 실제로 무엇이 다른지, 비용은 얼마인지, 그리고 어떤 집에서는 왜 전세권이 오히려 위험한지입니다.

전세권설정을 하면 무엇이 달라지나요?

등기부에 내 권리가 직접 올라갑니다. 그래서 그 집에 사는지 여부와 관계없이 등기가 살아 있는 한 권리가 유지됩니다. 이사를 가도 순위가 그대로입니다.

가장 큰 차이는 회수 단계에서 나옵니다. 보증금을 못 받으면 소송을 거치지 않고 바로 경매를 신청할 수 있습니다. 확정일자만 가진 임차인은 먼저 판결을 받아야 경매로 넘어갑니다. 몇 달이 차이 납니다.

집주인 동의 없이 할 수 있나요?

할 수 없습니다. 전세권설정등기는 임대인과 임차인이 함께 신청해야 합니다. 임대인이 서류를 내주지 않으면 진행되지 않습니다.

반면 전입신고와 확정일자는 임차인 혼자 처리합니다. 동의를 구할 필요가 없고 비용도 거의 들지 않습니다. 임대인이 전세권을 꺼리는 경우가 많아 실제로는 확정일자로 가는 계약이 대부분입니다.

확정일자만 받아도 되지 않나요?

대부분의 경우 충분합니다. 전입신고로 대항력을 갖추고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다. 경매에서 순위에 따라 배당받는 결과는 전세권과 크게 다르지 않습니다.

차이가 벌어지는 지점은 두 곳입니다. 판결 없이 경매를 넣을 수 있는지, 그리고 집을 비운 뒤에도 권리가 유지되는지입니다. 확정일자는 이사를 나가면 대항력이 사라지므로 임차권등기를 따로 해야 합니다.

등록면허세는 어떻게 계산되나요?

전세금액의 1,000분의 2가 기준입니다. 보증금 2억 원이면 40만 원입니다. 여기에 지방교육세가 붙습니다.

보증금이 클수록 비례해서 늘어납니다. 확정일자가 수수료 수준에서 끝나는 것과 비교하면 부담이 분명히 있습니다.

법무사 없이 혼자 할 수 있나요?

가능합니다. 다만 임대인의 인감증명서와 등기필정보 같은 서류를 받아야 하고 등기소 절차를 직접 밟아야 합니다. 임대인이 협조하지 않으면 그 단계에서 막힙니다.

법무사에게 맡기면 대행 보수가 추가됩니다. 등록면허세와 합쳐 보증금 2억 원 기준으로 수십만 원대가 되는 것이 보통입니다.

비용은 누가 내나요?

법에 정해진 것은 없고 합의로 정합니다. 실무에서는 전세권을 원하는 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.

계약서에 누가 부담할지 적어 두십시오. 적지 않으면 등기 직전에 다투게 되고, 그사이 잔금일이 지나 버리기도 합니다.

단독주택이나 다가구주택인데 전세권이 낫지 않나요?

이 유형에서는 반대입니다. 전세권은 건물 등기부에만 설정됩니다. 그래서 경매로 넘어가면 건물 매각대금에서만 배당받고 토지 매각대금에서는 한 푼도 받지 못합니다.

단독주택과 다가구주택은 값의 상당 부분이 땅에 있습니다. 건물값만으로는 보증금을 채우지 못하는 경우가 많습니다. 반면 확정일자를 갖춘 임차인은 건물과 토지 매각대금 모두에서 배당을 받습니다.

아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 사정이 다릅니다. 대지사용권이 건물과 함께 움직이므로 이 문제가 생기지 않습니다. 계약할 집이 단독·다가구인지 집합건물인지부터 등기부로 확인하십시오.

잠깐 전출했다 다시 전입했는데 순위가 어떻게 되나요?

대항력과 우선변제권은 전출한 날 끊기고, 다시 전입한 날을 기준으로 새로 생깁니다. 그사이에 근저당이 잡혔다면 그 뒤로 밀립니다. 며칠이라도 비어 있으면 그만큼 위험합니다.

가족 중 배우자나 자녀의 주민등록이 그대로 남아 있었다면 대항력이 유지된 것으로 보는 경우가 있습니다. 온 가족이 한꺼번에 옮겼는지, 일부가 남았는지에 따라 결론이 달라지므로 전출 이력을 초본으로 확인해야 합니다.

건물 일부에만 설정하면 경매는 어떻게 되나요?

다가구주택의 특정 호실처럼 건물 일부에만 전세권을 설정한 경우, 그 부분만 떼어 경매를 청구할 수 없다는 것이 판례입니다. 건물 전체에 대한 경매도 신청할 수 없습니다.

전세권의 장점으로 꼽히는 바로 그 부분이 사라지는 셈입니다. 다가구에서 호실 단위로 전세권을 걸어 두고 안심하고 계신 분들이 있는데, 확인이 필요합니다.

전세권을 설정했으니 전입신고는 빼도 되나요?

안 됩니다. 전입신고를 빼는 순간 주택임대차보호법의 보호에서 벗어납니다. 최우선변제도, 대항력도 사라집니다. 전세권만 남으면 위에서 말씀드린 토지 배당 문제까지 그대로 받게 됩니다.

임대인이 대출을 받아야 하니 잠깐 전입을 빼 달라고 요구하는 경우가 있습니다. 그 대출로 근저당이 잡히면 내 순위가 그 뒤로 밀립니다. 어떤 이유로도 빼지 마십시오. 둘 다 갖춰 두는 것이 가장 안전합니다.

바로 경매를 넣을 수 있나요?

존속기간이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않으면 전세권에 기해 임의경매를 신청할 수 있습니다. 판결을 받는 절차를 건너뛸 수 있다는 점이 전세권의 실질적인 장점입니다.

다만 경매를 넣기 전에 등기부를 보고 배당 가능성을 따져야 합니다. 앞선 근저당이 시세를 덮고 있다면 경매를 진행해도 돌아올 것이 없습니다. 이럴 때는 임대인의 다른 재산을 찾는 쪽이 낫습니다.

다른 채권자가 경매를 시작했다면 무엇을 해야 하나요?

배당요구를 할지 정해야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 선순위 전세권자가 배당요구를 하면 그 전세권은 매각으로 소멸하고 배당을 받습니다. 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 전세권을 그대로 인수합니다.

결과가 정반대가 되므로 배당요구 종기 전에 정해야 합니다. 배당으로 회수할지, 권리를 남겨 낙찰자에게 받을지를 배당 예상액을 계산해 보고 판단합니다.

보증금을 받은 뒤 말소는 어떻게 하나요?

임대인과 함께 말소등기를 신청합니다. 설정할 때와 마찬가지로 공동으로 해야 하고 비용도 따로 듭니다.

순서를 조심하십시오. 임대인이 말소 서류를 먼저 달라고 하는 경우가 있는데, 보증금이 실제로 입금된 것을 확인한 뒤에 내주어야 합니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

전세권이 있다고 회수가 보장되지는 않습니다. 경매를 넣을지, 배당요구를 할지, 임대인의 다른 재산으로 갈지를 등기부와 시세를 보고 정해야 합니다. 판단을 잘못하면 비용만 쓰고 끝납니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다. 승소하고도 돈이 들어오지 않는 구간이 실제로는 가장 길기 때문입니다.

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