임대차전문변호사와 법무사, 전세보증금 사건의 4가지 실무 차이점

보증금을 못 받아 알아보다 보면 같은 일을 두고 견적이 크게 벌어집니다. 어느 쪽은 몇십만 원이라 하고, 어느 쪽은 몇백만 원을 말합니다. 같은 서류를 만드는 일인데 왜 이렇게 다른지 납득이 되지 않습니다.

가격이 아니라 할 수 있는 일의 범위가 다르기 때문입니다. 법무사법과 변호사법이 각각 정해 둔 업무 영역이 있고, 그 선을 넘어가면 자격이 있어도 못 합니다. 어느 단계까지는 법무사로 충분하고 어느 단계부터는 안 되는지, 보증금 사건을 기준으로 나눠 보겠습니다.

① 법무사가 할 수 있는 일

법무사법은 법원과 검찰청에 제출하는 서류의 작성, 등기와 공탁에 관한 신청의 대리를 법무사의 업무로 정하고 있습니다. 임차권등기명령 신청서, 지급명령 신청서, 소장 작성이 여기에 들어갑니다. 서류를 만들어 접수하는 것까지는 문제없이 진행됩니다.

② 법무사가 할 수 없는 일

소송대리는 변호사의 업무입니다. 법무사는 의뢰인을 대신해 법정에 출석하거나 변론할 수 없습니다. 상대방이 답변서를 내고 재판이 열리면 임차인이 직접 나가야 합니다. 준비서면을 누가 써주더라도 법정에서 판사의 질문에 답하는 사람은 본인입니다.

③ 집행은 신청과 대응이 다르다

법무사법은 민사집행법에 따른 강제집행 신청의 대리도 법무사의 업무로 정하고 있습니다. 재산명시, 재산조회, 채권압류 및 추심명령 신청서를 법무사가 대리해 접수하는 것은 가능합니다. 차이는 그다음에 나옵니다. 임대인이 청구이의의 소를 제기하거나 제3자가 제3자이의의 소를 걸면 그 순간부터는 소송이고, 법무사는 그 법정에 대리인으로 설 수 없습니다. 제3채무자인 은행이 지급을 거절하거나 임대인과 분할 변제를 협상해야 하는 상황도 마찬가지입니다. 신청서를 넣는 것까지는 되고, 넣은 뒤에 생기는 다툼에 곧바로 대응하는 것이 되지 않습니다.

① 다툼이 없는 절차

임대인이 금액을 인정하고 돈이 없어서 못 준다고만 하는 경우가 있습니다. 임차권등기명령이나 지급명령처럼 상대의 반박 없이 진행되는 절차라면 법무사에게 맡겨도 결과가 크게 달라지지 않습니다. 비용을 아끼는 선택이 합리적입니다.

② 다툼이 예상되는 사건

임대인이 미납 월세나 관리비를 공제하겠다고 하거나, 원상회복을 안 했으니 못 준다고 하거나, 집을 비워야 준다고 동시이행을 내세우는 경우입니다. 이때는 사실관계를 다투는 재판이 열립니다. 임차인이 혼자 법정에서 이 주장들을 반박해야 하는 상황이 됩니다. 답변서에 없던 공제 항목을 기일 현장에서 꺼내는 경우도 있는데, 그 자리에서 법리로 반박하지 못하면 재판부로부터 불리한 조정을 권유받기 쉽습니다.

③ 처음부터 집행까지 가야 할 사건

임대인이 여러 채를 굴리다 무너진 경우, 등기부에 이미 압류가 여러 건 있는 경우, 잠적한 경우입니다. 판결만으로는 돈이 나오지 않고 재산을 찾아 압류하는 단계가 반드시 붙습니다. 이런 사건은 소송을 시작할 때부터 집행까지 한 사람이 이어서 보는 편이 시간과 비용 모두에서 낫습니다.

① 변호사 보수는 소송비용에 들어간다

민사소송비용법과 대법원규칙에 따라 변호사 보수는 소송비용에 산입됩니다. 승소하면 소송비용확정 절차를 거쳐 규칙이 정한 범위 안에서 임대인에게 청구할 수 있습니다. 전액이 아니라 소가에 따른 한도 안에서입니다.

② 법무사 보수는 인정 범위가 좁다

법무사에게 지급한 서류 작성 보수도 소송비용액확정을 신청하면서 산입을 구할 수는 있습니다. 다만 변호사 보수처럼 소송목적의 값에 따라 정해진 한도만큼 폭넓게 인정되지 않고, 실제 인정되는 금액이 극히 제한적입니다. 지출한 돈을 온전히 돌려받기는 어렵다고 보는 편이 맞습니다. 두 비용을 나란히 놓을 때는 처음 나가는 금액만이 아니라 나중에 돌려받을 수 있는 부분까지 함께 계산해야 합니다.

③ 지연이자까지 넣고 계산한다

보증금 반환이 늦어지면 목적물을 인도한 다음 날부터 민법이 정한 연 5퍼센트, 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12퍼센트가 붙습니다. 절차를 빨리 시작할수록 이자가 쌓이는 기간도 길어집니다. 비용을 아끼려다 몇 달을 흘려보내면 얻는 것보다 잃는 것이 커집니다.

① 집행까지 맡는지 묻는다

판결을 받아주는 것과 돈을 받아주는 것은 다른 일입니다. 승소 후 재산명시와 압류까지 같은 조건으로 진행하는지 처음에 확인하시기 바랍니다. 여기서 추가 비용이 크게 붙는 구조인지도 함께 물어보는 편이 좋습니다.

② 임대인의 상태를 먼저 보는지 확인한다

등기부에 압류가 몇 건인지, 다른 임차인이 몇 세대인지, 임대인이 회생이나 파산을 신청했는지에 따라 전략이 달라집니다. 사건 내용을 묻지 않고 금액부터 말하는 곳은 다시 생각해 보시기 바랍니다.

③ 성공보수의 기준을 확인한다

판결을 받으면 지급하는지, 실제로 돈이 들어와야 지급하는지에 따라 부담이 달라집니다. 회수 시점을 기준으로 정하는 편이 임차인에게 유리합니다.

④ 지금 무엇부터 해야 하는지 듣는다

좋은 상담은 수임 여부와 관계없이 오늘 해야 할 일을 알려줍니다. 임차권등기가 먼저인지, 가압류가 먼저인지, 내용증명 시점이 언제인지는 사건마다 다릅니다. 이 순서를 정리해 주지 않는 상담은 아직 사건을 안 본 것입니다.

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