선순위채권 확인법과 배당순위 계산, 등기부등본으로 내 보증금 지키기

전세 계약 전에 등기부등본을 떼어 보라는 말은 많이 듣지만, 정작 거기 적힌 근저당이 내 보증금에 어떤 의미인지까지 설명해 주는 곳은 드뭅니다. 핵심은 하나입니다. 나보다 먼저 돈을 받아 갈 권리, 즉 선순위채권이 얼마나 있느냐입니다.

집이 경매로 넘어가면 낙찰대금은 순서대로 나눠집니다. 이 순서에서 임차인이 앞에 서면 보증금을 지키고, 뒤로 밀리면 못 받습니다. 선순위채권을 확인하는 법과 배당순위를 실제 숫자로 계산하는 법을 정리하겠습니다.

① 내 보증금보다 먼저 받는 권리

선순위채권은 임차인의 보증금보다 앞서서 배당받는 권리를 말합니다. 대표적으로 등기부등본 을구에 적힌 근저당권(은행 대출)이 있고, 앞선 다른 임차인의 확정일자부 보증금, 전세권, 가압류 등도 시점에 따라 선순위가 됩니다.

② “먼저”의 기준은 효력 발생일

여기서 먼저의 기준은 계약한 날이 아니라 권리가 효력을 갖춘 날짜입니다. 근저당은 등기한 날, 임차인의 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 날이 기준입니다. 이 날짜의 앞뒤가 배당 순서를 결정합니다.

① 을구에서 말소기준권리 찾기

먼저 등기부 을구에서 근저당권·전세권을, 갑구에서 가압류·압류를 확인해 그중 날짜가 가장 빠른 것을 찾습니다. 이것이 이른바 말소기준권리가 됩니다.

② 내 전입일과 비교하기

내 전입신고일(대항력은 전입신고 다음날 0시에 발생)이 이 말소기준권리보다 빠르면 나는 선순위 임차인, 늦으면 후순위 임차인입니다.

③ 확정일자로 우선변제권 확보

여기에 확정일자까지 갖추면 후순위 채권자보다 보증금을 먼저 배당받는 우선변제권이 생깁니다. 정리하면 대항력은 낙찰자에게 버틸 힘이고, 우선변제권은 배당에서 먼저 받을 힘입니다. 이 둘이 근저당보다 앞서야 안전합니다.

① 소액임차인 최우선변제

임차인의 보증금은 소액임차인 요건에 해당하면 일정액이 1순위 최우선변제로 가장 먼저 배당됩니다. 지역별 기준 금액이 정해져 있습니다.

② 당해세의 위치

당해세는 원칙적으로 확정일자부 보증금보다 앞서 배당됩니다. 다만 임차인의 확정일자가 당해세 법정기일보다 빠른 경우 그 보증금에 대해서는 당해세보다 우선하도록 하는 제도가 있어 순위가 달라질 수 있습니다.

③ 확정일자·근저당은 시간순

확정일자부 보증금과 근저당은 3순위에서 효력 발생일 순서로 배당됩니다. 그래서 나보다 앞선 근저당이 클수록 3순위에서 받을 몫이 줄어듭니다.

① 근저당이 먼저 배당된다

낙찰가 3억 원, 등기부에 2020년 설정된 근저당 2억 원이 있고, 임차인은 2022년에 전입·확정일자를 갖춘 보증금 1억 5천만 원이라고 해 보겠습니다(집행비용·세금은 설명을 위해 생략). 근저당(2020년)이 임차인 확정일자(2022년)보다 빠르므로 근저당 2억 원이 먼저 배당됩니다.

② 남은 돈만 임차인에게

남은 1억 원을 임차인이 배당받습니다. 보증금 1억 5천만 원 중 5천만 원은 배당으로 회수하지 못합니다.

③ 대항력 없으면 그대로 손실

이때 임차인의 전입일도 근저당보다 늦어 대항력이 없으므로, 못 받은 5천만 원을 낙찰자에게 요구할 수 없고 그대로 손실이 됩니다. 반대로 전입·확정일자가 근저당보다 빨랐다면 임차인이 먼저 1억 5천만 원을 전액 배당받았을 것입니다. 선순위 확인이 확정일자보다 먼저인 이유입니다.

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