가압류절차와 채권압류및추심명령으로 전세보증금 회수하는 순서 정리

30초 요약

가압류절차는 판결을 받기 전에 임대인 재산을 임시로 묶어 두는 것이다. 돈을 받아내는 절차가 아니다.
묶어 두려면 담보를 걸어야 한다. 법원이 정한 금액을 현금이나 보증보험으로 낸다.
모든 사건에 필요하지는 않다. 임대인이 재산을 빼돌릴 조짐이 있을 때 쓰는 수단이다.
판결을 받은 뒤에는 채권압류및추심명령으로 계좌나 월세를 실제로 가져온다.
급여와 예금에는 압류할 수 없는 부분이 정해져 있어 전액을 가져올 수는 없다.

보증금을 못 받고 있는데 임대인이 집을 팔려고 내놓았다는 말을 들으면 마음이 급해집니다. 소송은 몇 달이 걸리는데 그사이 재산이 다 빠져나가면 이겨도 받을 것이 없기 때문입니다.

이때 쓰는 것이 가압류절차입니다. 다만 모든 사건에 필요한 것은 아니고, 비용과 위험도 따릅니다. 오늘 안내드릴 사안은 언제 써야 하는지, 어떻게 진행되는지, 그리고 판결 뒤에 하는 압류와 무엇이 다른지입니다.

언제 쓰나

1. 가압류절차, 전세보증금 사건에서 언제 쓰는가

가압류란 판결이 나오기 전에 상대 재산을 임시로 묶어 두는 조치입니다. 묶어 두기만 할 뿐 그 돈을 가져오는 것은 아닙니다. 가져오는 것은 판결을 받은 뒤의 일입니다.

소송을 걸기 전에 해야 하나요?

소송 전에도, 소송 중에도 할 수 있습니다. 순서가 정해져 있지 않습니다. 다만 목적을 생각하면 빠를수록 좋습니다. 재산이 이미 넘어간 뒤에 묶으면 의미가 없습니다.

임대인이 집을 내놓았거나, 다른 채권자가 먼저 손을 대기 시작했거나, 연락을 끊고 잠적한 상황이라면 소장보다 가압류를 먼저 넣는 경우가 많습니다.

보증금 사건이면 무조건 해야 하나요?

그렇지 않습니다. 저희가 모든 사건에 가압류를 넣지 않는 이유가 있습니다.

첫째, 담보를 걸어야 해서 돈이 묶입니다. 둘째, 임대인이 반발해 협의로 풀릴 사건이 소송까지 가기도 합니다. 셋째, 이미 근저당이 가득 잡힌 부동산을 묶어 봐야 배당 순위가 뒤라 실익이 없습니다.

임대인이 성실히 연락을 받고 있고 재산도 확인된다면, 굳이 비용을 들여 묶지 않고 바로 판결을 받는 편이 빠릅니다. 어느 쪽이 유리한지는 부동산가압류가 정말 필요한 경우와 아닌 경우에서 사례별로 정리했습니다.

가압류를 하면 임대인이 돈을 주나요?

주는 경우가 있습니다. 부동산에 가압류가 걸리면 매매와 대출이 사실상 막히기 때문입니다. 집을 팔아야 하는 임대인에게는 압박이 됩니다.

반대로 이미 잃을 것이 없는 임대인에게는 효과가 없습니다. 상대의 상황을 보고 정해야 하는 이유가 여기 있습니다.

상황	가압류 판단
임대인이 집을 내놓음	바로 검토
연락 두절, 잠적	바로 검토
다른 채권자가 이미 압류	순위 확인 후 판단
근저당이 시세를 넘음	실익 적음
임대인이 협의에 응하는 중	보류하고 판결 우선

등기부를 보시고 가압류 실익이 있는지부터 판단해 드립니다

진행 방법

2. 가압류절차는 어떻게 진행되는가

어디에 신청하나요?

본안 소송을 낼 수 있는 법원이나 묶으려는 재산이 있는 곳의 지방법원에 신청합니다. 부동산이면 그 부동산이 있는 곳, 계좌라면 임대인 주소지 법원이 기준이 됩니다.

신청서에는 받을 돈이 얼마인지, 왜 지금 묶어야 하는지를 적습니다. 임대차계약서와 입금 내역, 반환을 요구한 내용증명이 기본 자료입니다.

담보는 얼마나 걸어야 하나요?

법원이 사건마다 정합니다. 청구 금액에 비례해 일정 비율을 요구하는데, 부동산보다 계좌를 묶을 때 비율이 높은 편입니다. 계좌가 막히면 상대가 입는 타격이 크기 때문입니다.

전액을 현금으로 내는 것은 아닙니다. 보증보험증권으로 갈음할 수 있는 부분이 있어 실제 부담은 줄어듭니다. 이 부분을 모르고 포기하시는 분들이 있습니다.

담보로 낸 돈은 사건이 끝나면 돌려받습니다. 다만 가압류가 부당했다고 판단되면 상대의 손해를 물어주는 데 쓰일 수 있습니다.

결정까지 얼마나 걸리나요?

서류만으로 판단하므로 재판보다 훨씬 빠릅니다. 통상 며칠에서 2주 안에 결정이 나옵니다. 임대인에게 미리 알리지 않고 진행되기 때문에 재산을 빼돌릴 틈을 주지 않습니다.

결정이 나면 부동산은 등기부에 기재되고, 계좌는 은행에 통지가 갑니다. 임대인은 그때 알게 됩니다.

단계	하는 일	준비할 것
1. 재산 확인	등기부, 사업자 여부 조사	등기부등본
2. 신청서 제출	청구액과 보전 필요성 소명	계약서, 입금 내역, 내용증명
3. 담보 제공	법원이 정한 금액 납부	현금 또는 보증보험증권
4. 결정	며칠에서 2주	–
5. 집행	등기 기재 또는 은행 통지	–

무엇을 묶나

3. 가압류절차로 묶을 수 있는 재산

내가 사는 그 집에 걸면 되나요?

그쪽이 아닙니다. 전입신고와 확정일자를 갖췄거나 임차권등기를 마친 임차인은 그 집에 대해 이미 우선변제권을 가지고 있습니다. 담보를 이미 쥐고 있는 셈이라 같은 집에 가압류를 또 걸 이유가 약합니다.

그래서 법원이 보전의 필요성이 없다고 보아 기각하거나, 받아 주더라도 현금 공탁을 무겁게 명하는 경우가 많습니다. 공탁금만 묶이고 얻는 것이 없는 결과가 됩니다.

실무의 정석은 임대인이 가진 다른 부동산이나 계좌입니다. 다른 아파트, 상가, 토지가 있는지 먼저 확인하십시오.

임대인 다른 부동산에는 어떻게 거나요?

등기부를 떼어 근저당이 얼마나 잡혀 있는지부터 봅니다. 시세에서 근저당을 빼고 남는 금액이 내 보증금에 미치지 못한다면 묶어도 실제로 받을 것이 없습니다.

임대인 이름으로 여러 채를 가지고 있는 경우가 있습니다. 전세를 여러 건 놓은 임대인이라면 다른 물건의 등기부까지 확인해 여유가 남아 있는 것을 고릅니다.

계좌를 묶을 수 있나요?

묶을 수 있습니다. 다만 어느 은행에 계좌가 있는지 알아야 신청할 수 있습니다. 임대차계약서에 적힌 보증금 반환 계좌, 월세를 받던 계좌가 출발점이 됩니다.

계좌 가압류는 효과가 즉각적인 대신 잔고가 없으면 헛수고가 됩니다. 담보 비율도 높은 편이라 부동산보다 신중하게 판단합니다.

다른 세입자에게 받는 월세도 묶을 수 있나요?

가능합니다. 다가구주택이나 상가를 가진 임대인이라면 매달 들어오는 차임이 있습니다. 이 돈을 받을 권리를 묶는 것입니다.

부동산이 근저당으로 덮여 있어 실익이 없는 경우에도 이 방법은 남아 있습니다. 임대인 입장에서는 매달 들어오던 현금이 끊기므로 압박이 큽니다. 실무에서 효과가 좋은 편입니다.

대상	필요한 정보	실익 판단
부동산	등기부등본	시세에서 근저당을 뺀 여유분
은행 계좌	거래 은행	잔고가 있어야 의미
다른 세입자의 차임	임대 중인 호실	매달 현금이 끊겨 압박 큼
임대인이 받을 보증금	다른 임대차 관계	금액이 크면 효과적

판결 뒤

4. 가압류절차 다음, 채권압류및추심명령

가압류와 무엇이 다른가요?

가압류는 묶어 두는 것이고, 채권압류및추심명령은 실제로 가져오는 것입니다. 가져오려면 판결처럼 집행할 수 있는 서류가 있어야 합니다.

채권압류및추심명령이란 임대인이 은행이나 다른 세입자에게서 받을 돈을 내가 대신 받아가겠다고 법원이 정해 주는 결정입니다. 압류로 묶고, 추심으로 가져옵니다.

소송 전에 가압류를 해 두었다면 판결 뒤 그 가압류를 본압류로 이어서 전환합니다. 처음부터 다시 하는 것이 아닙니다.

묶을 재산이 아무것도 없으면 어떻게 하나요?

드물지 않은 상황입니다. 이때는 당장 묶는 것보다 판결을 먼저 확정해 두는 쪽이 낫습니다. 판결로 확정된 채권은 소멸시효가 10년으로 늘어나므로, 임대인의 사정이 나아졌을 때 다시 집행할 수 있습니다.

그사이 임대인 명의로 재산이 생겼는지 주기적으로 확인합니다. 상속을 받거나 부동산을 취득하는 경우가 있습니다. 포기하고 서류를 버리시는 분들이 있는데, 판결문과 송달증명은 반드시 보관하십시오.

임대인 급여도 압류되나요?

됩니다. 다만 전액은 아닙니다. 민사집행법은 급료와 연금, 상여금 같은 급여채권은 2분의 1까지만 압류할 수 있도록 정해 두었습니다. 퇴직금도 마찬가지입니다. 예금은 채무자가 한 달간 생계를 유지하는 데 필요한 금액이 압류에서 빠집니다.

그 생계유지 금액은 대통령령으로 정해져 있고 여러 차례 바뀌었으므로 실제 한도는 압류를 넣는 시점에 확인해야 합니다. 급여가 많지 않은 임대인이라면 절반을 잡아도 매달 들어오는 금액이 생각보다 적습니다.

그 최소 금액은 시행령으로 정해져 있고 여러 차례 바뀌었으므로, 실제 한도는 압류를 넣는 시점에 확인해야 합니다. 급여가 많지 않은 임대인이라면 압류해도 매달 들어오는 금액이 생각보다 적습니다.

그래서 급여 압류만으로 큰 보증금을 회수하려면 시간이 걸립니다. 다른 재산과 함께 검토하는 것이 보통입니다.

가압류를 풀어야 할 때는 어떻게 하나요?

보증금을 다 받았다면 걸어 둔 가압류를 풀어 주어야 합니다. 법원에 해제를 신청하면 됩니다. 이때 담보로 냈던 돈도 함께 돌려받는 절차를 밟습니다.

순서를 조심하십시오. 임대인이 해제 서류를 먼저 달라고 하는 경우가 있는데, 돈이 실제로 입금된 것을 확인한 뒤에 내주어야 합니다. 서류를 먼저 넘기고 입금이 안 된 사건이 실제로 있습니다.

추심은 어떻게 하나요?

결정문이 은행이나 세입자에게 도달하면, 그 상대에게 직접 돈을 달라고 청구합니다. 은행이 응하지 않으면 추심금 청구 소송으로 넘어갑니다.

임대인이 계좌를 비워 두었거나 이미 다른 채권자가 먼저 압류해 두었다면 실제로 들어오는 돈이 적을 수 있습니다. 순위와 잔고를 먼저 확인하는 이유입니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

이 단계는 재산을 찾는 일이 절반입니다. 어디에 무엇이 있는지 모르면 묶을 대상도 정하지 못합니다. 재산명시와 재산조회로 계좌와 부동산을 확인한 뒤 순서를 짜야 헛돈을 쓰지 않습니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다. 가압류도 사건에 필요할 때만 씁니다. 묶는 것 자체가 목적이 아니라 회수가 목적이기 때문입니다.

구분	가압류	채권압류및추심명령
시점	판결 전	판결 후
목적	재산을 묶어 둠	실제로 받아옴
필요한 것	담보	판결 등 집행권원
상대가 아는 시점	결정이 집행된 뒤	결정이 송달된 뒤
이어짐	본압류로 전환 가능	추심금 소송까지 이어질 수 있음

임대인 재산을 어디부터 잡을지 순서를 짜 드립니다

자주 묻는 질문

내가 사는 그 집에 가압류를 걸면 안 되나요?

권하지 않습니다. 대항력과 확정일자를 갖췄다면 그 집에 대해서는 이미 우선변제권이 있어 별도로 묶을 실익이 적고, 법원도 보전의 필요성을 낮게 봅니다. 가압류를 걸었다고 대항력이나 우선변제권이 사라지지는 않지만, 공탁금만 묶일 수 있습니다. 임대인의 다른 재산을 먼저 찾으십시오.

가압류를 걸었는데 임대인이 풀어달라고 합니다

임대인은 법원에 이의를 내거나, 결정문에 적힌 금액을 공탁하고 집행을 풀 수 있습니다. 이때 내는 돈을 해방공탁금이라고 합니다. 집을 팔아야 하는 임대인이 급하게 쓰는 방법입니다. 이 경우 가압류는 풀리지만 그 공탁금이 대신 묶이므로 임차인이 불리해지는 것은 아닙니다.

보증금을 돌려주는 조건으로 합의해 해제하는 경우도 많습니다. 합의할 때는 입금을 확인한 뒤에 해제 서류를 내주십시오.

임대인 재산이 어디 있는지 모릅니다. 그래도 할 수 있나요?

등기부로 부동산은 확인할 수 있습니다. 계좌나 급여는 판결을 받은 뒤 재산조회 절차로 확인하는 것이 일반적입니다. 아무것도 모르는 상태라면 가압류보다 판결을 먼저 받는 순서가 나을 수 있습니다.

가압류를 해 두면 소송을 안 해도 되나요?

아닙니다. 가압류는 묶어 두는 것일 뿐이라 본안 소송으로 판결을 받아야 실제로 회수됩니다.

방치하면 풀립니다. 임대인은 법원에 제소명령을 신청할 수 있고, 법원은 채권자에게 2주 이상의 기간을 정해 그 안에 소를 제기하고 증명서를 내라고 명합니다. 이 기간을 넘기면 임대인의 신청에 따라 결정으로 가압류가 취소됩니다. 기간이 지난 뒤에 증명서를 내도 취소를 막지 못합니다.

담보로 낸 돈은 언제 돌려받나요?

사건이 끝나고 담보를 유지할 이유가 없어지면 담보취소를 신청해 돌려받습니다. 임대인에게 동의서를 받을 수 있으면 그 동의서를 붙여 바로 신청하고, 동의를 받기 어려우면 법원에 권리행사최고를 거쳐 정해진 기간이 지난 뒤 회수합니다.

가압류 결정이 나기 전에 신청을 취하했거나 각하된 경우에는 그대로 돌려받습니다. 이 절차를 잊고 그냥 두시는 분들이 많습니다. 사건이 끝날 때 함께 챙겨야 할 돈입니다.