전세보증금반환소송 절차와 비용, 지연이자 12%부터 강제집행까지

전세 만기가 됐는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인이 쓸 수 있는 가장 확실한 방법이 전세보증금반환소송입니다.

이 글에서는 만기 전후에 해둘 절차부터 소송 기간과 비용, 연 12% 지연이자 청구 요건, 강제집행까지 순서대로 정리했습니다.

임대차 계약 만기가 지났음에도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않고 “다음 세입자가 구해져야 돈을 줄 수 있다”, “잠시만 기다려달라”며 변명만 늘어놓는 상황은 예사로 일어납니다. 최근 평택시 소재 다가구 주택이나 오피스텔에서 만기 후 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 발생함에 따라, 임차보증금반환소송 절차와 구체적인 실무 대응 방안에 대한 문의가 접수되고 있는데요.

특히 하나의 등기에 여러 임차인이 묶여 있는 다가구주택은 후순위 임차인일수록 회수가 어렵습니다. 선순위 임차인과 근저당이 먼저 배당받고 남는 금액에서 회수해야 하기 때문입니다. 집주인이 외국에 거주하거나 시세보다 높은 보증금을 고집해 새 임차인을 구하지 못하는 경우에도 반환이 미뤄집니다.

소송의 승패는 만기 전후에 남긴 기록에서 갈립니다. 아래 절차를 시기에 맞게 해두면 그대로 소송의 핵심 증거가 됩니다.

① 갱신거절과 계약종료 통보

전세 만기가 다가오면 늦어도 만기 2개월 전까지 갱신거절 의사를 명확히 전달해야 합니다. 이미 묵시적 갱신 상태라면 즉시 계약해지를 통보하고, 통보일로부터 3개월이 지나야 법적으로 계약이 종료됩니다. 내용증명으로 보내 날짜와 내용을 남겨두는 것이 안전합니다.

② 동시이행 관계

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 동시이행 관계입니다. 보증금을 받지 못한 임차인은 그 집에 계속 거주할 권리가 있습니다. 반대로 보증금을 받기 전에 먼저 이사를 나가면 동시이행 항변의 힘이 약해질 수 있어 이사 시점은 신중하게 정해야 합니다.

③ 임차권등기명령

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면, 전출 전에 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다. 등기가 완료되기 전에 전출하면 순위가 무너질 수 있으므로, 등기 완료를 확인한 뒤 이사하는 것이 원칙입니다.

전세보증금반환소송은 다툴 쟁점이 많지 않아 비교적 승소가 어렵지 않은 유형입니다. 일반적으로 소 제기부터 1심 판결까지 3~6개월 정도 걸리며, 임대인이 다투지 않으면 더 빨리 끝나기도 합니다. 실제 회수까지의 전체 기간은 전세금반환소송 기간 정리에서 더 확인할 수 있습니다.

주의할 점은 승소 판결을 받았다고 보증금이 자동으로 들어오지는 않는다는 것입니다. 임대인이 임의로 반환하지 않으면 신용조사를 거쳐 주거래 계좌를 압류하거나, 거주 중인 부동산을 강제경매에 부쳐 회수해야 합니다.

소송에서는 보증금 원금 외에 다음 항목을 함께 청구할 수 있습니다. 근거 법령은 주택임대차보호법입니다.

① 연 12% 지연이자

소송을 제기하고 임차인이 이사를 나간 이후 기간에 대해서는 연 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 다만 소송 중에도 임차인이 그 집에 계속 거주하고 있다면, 동시이행 원칙상 그 기간의 지연이자는 인정되지 않습니다. 자세한 요건은 지연이자 12% 청구 요건을 참고하세요.

② 변호사비용 등 소송비용

승소하면 변호사보수를 포함한 소송비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 소송 중 임대인이 보증금을 입금해 소송을 취하하는 경우에도, 분쟁의 원인이 임대인에게 있으므로 소송비용은 임대인이 부담합니다. 판결이 확정되면 소송비용확정신청을 통해 변호사비용 등 지출한 소송비용을 임대인에게 청구할 수 있으며, 김앤파트너스는 이 소송비용확정신청까지 무료로 진행해 드립니다.

전세보증금반환소송의 변호사비용은 법률사무소마다 다릅니다. 보증금 액수와 사건 난이도에 따라 차이가 있지만, 기본 440만 원 수준에서 책정되는 경우가 많습니다.

반드시 확인해야 할 부분은 성공보수입니다. 착수금이 저렴해 보여도 성공보수 약정이 붙으면 수천만 원이 추가로 빠져나가 배보다 배꼽이 커질 수 있습니다. 계약 전에 성공보수의 유무와 산정 방식을 분명히 확인해야 합니다.

소송 이후의 신용조사, 압류, 경매 같은 집행절차를 별도로 취급하는 곳이 많습니다. 이 경우 사건이 한 번에 이어지지 않고 추가 비용도 크게 발생합니다.

보증금 회수의 성패는 판결문이 아니라 그 뒤의 집행에서 갈립니다. 소송부터 강제경매 신청까지 한 번에 진행하고 승소 이후 집행까지 책임지는 법무법인을 선택하는 것이, 보증금을 안정적으로 돌려받는 가장 빠른 길입니다.