전세금반환소송, 실제로 돈 돌려받기까지 기간은 총 얼마나 걸릴까요?

전세 만기가 됐는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 결국 전세금반환소송을 고려하게 됩니다. 막상 소송을 결심하더라도 “얼마나 걸리나”, “그 사이 어떻게 버티나”가 가장 걱정스럽기 마련입니다. 법무법인 김앤파트너스 부동산전문센터 김민수 변호사가 실제 진행 경험을 바탕으로 단계별 소요 기간을 정리했습니다.

소송은 임대차계약서·전입신고·보증금 지급 내역·임대차 종료 증거를 첨부한 소장을 법원에 제출하면서 시작됩니다. 법원이 인지대와 송달료 납부를 확인한 뒤 집주인에게 소장을 발송하는데, 여기서 첫 번째 변수가 생깁니다.

• 집주인이 주소를 옮겼거나 고의로 우편을 받지 않으면 주소보정명령이 내려집니다. 주민등록초본을 발급받아 새 주소로 재송달을 신청해야 합니다.
• 재송달도 실패하면 집행관이 직접 방문하는 야간송달·주말송달·통합송달을 활용합니다.
• 이마저도 안 된다면 공시송달로 전환합니다. 법원 홈페이지에 게시한 후 2주가 경과하면 송달된 것으로 간주됩니다.

송달이 원활하면 이 단계는 2~4주 안에 마무리되지만, 공시송달까지 가면 한 달 이상 추가로 소요될 수 있습니다.

소장을 받은 집주인은 보통 1개월 이내에 답변서를 제출하라는 안내를 받습니다. 이는 권장 기한이며, 기한을 넘겨도 자동 패소가 되지는 않습니다.

집주인이 아무런 대응을 하지 않으면 법원은 무변론 판결선고기일을 지정합니다. 별도 변론 없이 바로 판결을 내리는 절차로, 임차인에게 유리하게 진행이 빨라집니다. 다만 선고기일 직전에 집주인이 뒤늦게 답변서를 제출하면 변론기일이나 조정기일이 새로 잡혀 일정이 늘어납니다. 일부 집주인은 소송을 지연시키려고 의도적으로 답변서 제출을 미루기도 합니다. 이런 전술에 대응하는 방법도 변호사와 미리 논의해두는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환 사건은 대체로 법률 쟁점이 단순합니다. 대부분 한 번의 변론기일로 마무리되는 경우가 많고, 변론 후 보통 3~4주 이내에 판결선고기일이 정해집니다. 판결문은 전자소송시스템을 통해 송달됩니다.

중간에 조정기일이 포함되는 경우도 있습니다. 조정은 당사자가 거부할 수 있으며, 강제조정이 내려지더라도 2주 내 이의신청을 하면 무효화됩니다. 조정이 불성립되면 다시 변론기일이나 판결선고기일로 이어집니다.

판결문 송달 후 2주 동안 항소가 없으면 1심 판결이 확정됩니다. 집주인이 항소를 해도 1심 승소 판결을 근거로 가집행이 가능합니다. 항소 여부와 관계없이 집주인의 재산에 대해 압류나 추심을 즉시 진행할 수 있다는 점이 핵심입니다.

재판부 업무 속도, 송달 원활 여부에 따라 달라지지만 법무법인 김앤파트너스가 최근 1년간 진행한 사건 기준으로 아래와 같이 정리됩니다.

소장 접수 후 평균 4~6개월 내에 판결이 선고되는 경우가 많았습니다. 집주인이 즉시 변제하면 여기서 끝나지만, 재산이 없거나 버티는 경우 강제경매 절차까지 더해집니다.

판결 확정 후 경매를 신청하면 법원은 약 1개월 이내에 경매개시결정을 내립니다. 이후 절차는 다음 세 단계로 진행됩니다.

1. 경매개시결정 및 배당요구 — 법원이 채권자들에게 배당요구 종기를 통지하며, 배당요구 가능 기간은 약 3개월입니다.
2. 매각기일 지정 및 낙찰 — 본격적인 경매가 시작됩니다. 임차인이 직접 낙찰받으려면 매각기일에 법원에 참석해 낙찰과 동시에 상계신청을 진행할 수 있습니다.
3. 매각허가 및 소유권 이전 — 매각허가결정 확정 후 약 한 달 안에 잔금을 납부하고 등기를 마치면 소유권이 정식 이전됩니다.

강제경매 신청일부터 매각기일까지는 통상 4~5개월이 추가로 소요됩니다. 경매 절차가 길게 느껴지더라도, 판결이 확정된 이상 보증금 회수는 법적으로 보장된 권리입니다.