오피스텔 전세사기, 빌라와 다른 위험 3가지와 회수 순서

오피스텔은 등기부가 호실별로 나뉘어 있어 다가구주택보다 안전하다고 알려져 있습니다. 실제로 내 호실만 보면 근저당이 없거나 적은 경우도 있습니다. 그런데 보증금을 돌려받지 못하는 사안은 오피스텔에서도 계속 나옵니다.

위험이 다른 곳에 있기 때문입니다. 소유자가 신탁회사로 되어 있거나, 건물 용도가 주거가 아니거나, 한 사람이 여러 호실을 통째로 사면서 공동담보가 걸린 경우입니다. 오피스텔에서만 문제 되는 부분과 지금 확인할 순서를 정리하겠습니다.

① 소유자가 신탁회사인 경우

신축 오피스텔은 자금 조달 과정에서 신탁등기가 되어 있는 경우가 많습니다. 등기부 갑구에 신탁이 기재돼 있으면 소유자는 신탁회사이고, 건축주나 분양자는 위탁자에 불과합니다. 이때 신탁원부에 임대차 권한이 어떻게 정해져 있는지가 결정적입니다. 신탁회사의 동의 없이 위탁자와 맺은 임대차는 신탁회사와 이후 소유자에게 주장하지 못하는 경우가 있습니다.

② 건물 용도가 주거가 아닌 경우

오피스텔은 건축법상 업무시설로 등재되는 경우가 많고, 근린생활시설로 지어진 뒤 주거로 쓰는 사례도 있습니다. 주택임대차보호법은 등기부나 대장의 용도가 아니라 실제 주거용으로 사용하는지를 기준으로 적용됩니다. 실제로 살고 전입신고를 마쳤다면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 다만 위반건축물로 등재돼 전입신고 자체가 어려운 경우에는 그 시점부터 위험이 시작됩니다.

③ 통매입과 공동담보

한 사람이 같은 건물의 여러 호실을 한꺼번에 사면서 대출을 받은 경우, 근저당이 각 호실에 공동담보로 설정됩니다. 내 호실의 채권최고액이 작아 보여도 실제로는 건물 전체에 걸린 채무를 함께 담보하는 구조입니다. 경매로 갔을 때 배당이 예상보다 크게 줄어드는 이유가 여기에 있습니다.

① 갑구의 신탁 기재

소유자란에 신탁회사 이름이 있는지 봅니다. 있다면 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차에 관한 조항을 확인해야 합니다. 계약을 맺은 상대가 신탁회사인지 위탁자인지에 따라 청구할 상대가 달라집니다.

② 을구의 근저당 설정 시점과 공동담보 표시

근저당이 나보다 먼저인지, 채권최고액이 얼마인지, 다른 부동산과 공동담보로 묶여 있는지를 봅니다. 공동담보 목록에 같은 건물의 다른 호실이 줄줄이 들어 있다면 그 자체가 신호입니다.

③ 소유권 이전의 횟수와 시점

말소사항이 포함된 등기사항증명서를 발급받으면 소유권이 언제 몇 번 옮겨졌는지가 드러납니다. 계약 직전에 소유자가 바뀌었거나 매매가와 보증금이 비슷하다면 계약 시점의 위험이 컸다는 자료가 됩니다.

④ 건축물대장의 용도와 위반 표시

업무시설인지 근린생활시설인지, 위반건축물로 등재돼 있는지를 확인합니다. 보증보험 가입이나 대출 승계가 여기서 막히는 경우가 많습니다.

① 계약 종료를 확정한다

만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 통지가 늦으면 묵시적 갱신으로 계약이 이어지고 반환청구의 전제가 흔들립니다. 이미 묵시적 갱신 상태라면 해지 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

② 이사 전에 임차권등기를 마친다

보증금을 못 받은 채 전출하면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 주민등록을 옮기시기 바랍니다. 결정문을 받은 시점이 아니라 등기가 된 시점이 기준입니다.

③ 집행권원을 확보한다

보증금반환청구소송이나 지급명령으로 판결이나 결정을 받아야 압류로 넘어갈 수 있습니다. 소장 부본이 임대인에게 송달되면 그다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12퍼센트의 지연손해금이 적용됩니다. 그 전까지는 주택을 인도한 다음 날부터 민법이 정한 연 5퍼센트입니다.

④ 경매와 배당에 대응한다

이미 경매가 진행 중이라면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 배당요구를 하지 않으면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠집니다. 배당표가 나오면 금액이 맞는지 확인하고, 다르면 배당기일에 이의를 제기해야 합니다.

① 호실 표시가 등기부와 다른 경우

분양 당시 표시와 실제 사용 호수가 다른 건물이 있습니다. 전입신고한 주소가 등기부의 호실과 다르면 대항력이 인정되지 않을 수 있습니다. 계약서, 등기부, 전입신고 주소 세 가지가 같은지 확인하시기 바랍니다.

② 보증보험 가입이 거절되는 구조

용도가 주거가 아니거나 선순위 채권이 기준을 넘으면 보증보험 가입 자체가 되지 않습니다. 가입이 거절됐다는 것은 그 물건의 위험이 이미 계산됐다는 뜻입니다. 계약을 유지할지 결정하는 자료로 보시기 바랍니다.

③ 관리비와 미납 공과금

오피스텔은 관리비 규모가 큰 편입니다. 미납 차임과 관리비는 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 나갈 때 정산 내역을 문서로 남겨 두어야 나중에 임대인이 금액을 늘려 주장하는 것을 막을 수 있습니다.

오피스텔이라 안전하다고 미리 단정하지 마시고, 등기부와 신탁원부부터 확인해 보시기 바랍니다. 지금 순위가 어디인지에 따라 오늘 해야 할 일이 정해집니다.

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