집주인 연락두절일 때 공시송달과 임차권등기로 보증금 받아내는 순서

만기가 지났는데 집주인이 전화를 받지 않습니다. 문자도 읽지 않고 찾아가 봐도 사람이 없습니다. 상대가 사라지면 아무것도 못 하는 것 아닌가 싶어 손을 놓게 됩니다.

그렇지 않습니다. 법은 상대가 응하지 않는 상황을 전제로 절차를 만들어 두었습니다. 오늘 안내드릴 사안은 집주인 연락두절 상태에서 무엇을 어떤 순서로 해야 하는지입니다.

정말 잠적한 것인지 어떻게 아나요?

등기부부터 떼어 보십시오. 소유자가 바뀌었는지, 압류나 가압류가 새로 잡혔는지, 경매개시결정이 들어왔는지를 봅니다. 상황이 나빠지고 있다면 대개 등기부에 먼저 나타납니다.

주소도 확인합니다. 계약서에 적힌 주소와 현재 주민등록상 주소가 다를 수 있습니다. 이사를 갔을 뿐인데 연락이 안 되는 것으로 보이는 경우도 있습니다.

집주인이 사망한 경우도 있나요?

있습니다. 연락이 끊긴 이유가 사망인 경우가 실제로 나옵니다. 이때는 상속인이 상대가 됩니다.

임차인은 이해관계인으로서 필요한 증명서를 신청해 상속인을 확인할 수 있습니다. 상속인이 상속포기나 한정승인을 했는지도 함께 봐야 합니다.

주소를 모르면 아무것도 못 하나요?

할 수 있습니다. 소송을 제기하면 법원이 주소보정을 명하고, 그 명령서로 주민등록초본을 발급받을 수 있습니다. 개인이 함부로 못 떼는 자료를 이 절차로 확보하게 됩니다.

그렇게 찾은 주소로도 송달이 안 되면 공시송달로 넘어갑니다. 법원 게시와 공고로 송달된 것으로 보는 제도입니다.

내용증명이 반송됐습니다

반송돼도 보낸 기록은 남습니다. 언제 어떤 내용으로 보냈는지가 증거가 됩니다. 반송됐다고 효력이 없는 것은 아닙니다.

다만 도달해야 효력이 생기는 통지라면 문제가 됩니다. 묵시적갱신 상태에서 해지를 통보하는 경우가 그렇습니다. 도달한 날부터 3개월이 계산되는데, 도달 자체가 안 되면 시계가 돌지 않습니다.

도달을 시키는 방법이 있나요?

의사표시의 공시송달이라는 절차가 있습니다. 상대의 소재를 알 수 없을 때 법원을 통해 의사표시를 공시하고 도달한 것으로 보는 제도입니다.

이 절차를 거치면 해지 통지가 도달한 것이 되어 3개월 시계가 돌아갑니다. 연락두절 사건에서 실무상 중요한 수단입니다. 모르고 계시면 몇 달을 그냥 흘려보내게 됩니다.

문자나 카카오톡은 어떻게 되나요?

읽지 않아도 보낸 기록은 남습니다. 도달 여부가 문제 될 때 자료가 됩니다. 계속 보내 두시되, 그것만 믿고 기다리지는 마십시오.

여러 경로로 동시에 보내는 것이 좋습니다. 등기부상 주소와 주민등록상 주소 모두로 내용증명을 보내고 문자도 함께 남기십시오.

무엇부터 해야 하나요?

이사 계획이 있다면 임차권등기명령이 가장 먼저입니다. 임대인 동의가 필요 없고 혼자 신청할 수 있습니다. 연락두절 상태에서도 진행됩니다.

다만 결정문이 임대인에게 송달돼야 하는 단계가 있어 시간이 걸릴 수 있습니다. 이사 날짜가 정해졌다면 그날을 기다리지 말고 바로 신청하십시오.

소송은 언제 거나요?

임차권등기를 신청해 두고 바로 이어서 갑니다. 연락이 닿기를 기다릴 이유가 없습니다. 상대가 응하지 않으면 답변서 없이 판결이 나오는 경우도 있어 오히려 빠를 때가 있습니다.

잠적한 임대인일수록 재산이 정리되고 있을 가능성이 높습니다. 판결을 빨리 받아 두는 것이 회수 가능성을 높입니다.

같은 건물에 피해자가 더 있습니다

함께 대응하면 유리합니다. 임대인의 재산 정보나 다른 물건 상황이 빨리 모이고, 형사 대응으로 갈 때도 구조가 드러납니다. 소송 자체는 각자 진행하지만 자료는 공유할 수 있습니다.

다만 배당이나 집행에서는 서로 순위 경쟁이 되는 관계입니다. 협력할 부분과 각자 챙길 부분을 구분해 두셔야 합니다.

가압류를 먼저 해야 하나요?

임대인 명의 재산이 확인되고 빠져나갈 조짐이 보인다면 검토합니다. 연락두절은 그 조짐에 해당하는 경우가 많습니다.

다만 이미 근저당이 가득한 부동산을 묶는 것은 실익이 적습니다. 등기부를 보고 남는 가치가 있는지 계산한 뒤에 정하십시오.

판결을 받았는데 상대를 못 찾습니다

사람을 찾는 것과 재산을 찾는 것은 다릅니다. 재산명시와 재산조회는 법원이 기관에 직접 확인하는 절차라 본인을 만나지 않아도 진행됩니다.

저희는 판결문이 나오면 외부 전문기관에 신용조사를 의뢰해 2~3주 안에 임대인의 재산과 신용 상태를 확인합니다. 법원 절차를 기다리는 것보다 빠릅니다.

임대인이 다른 집도 세를 놓고 있습니다

그 호실에서 받는 차임이 집행 대상이 됩니다. 부동산이 근저당으로 덮여 있어 실익이 없는 경우에도 매달 들어오는 돈은 남아 있습니다.

임대인 입장에서는 현금 흐름이 끊기는 것이라 압박이 큽니다. 연락이 끊긴 임대인이 이 단계에서 연락해 오는 경우가 실제로 있습니다.

재산이 아무것도 없으면 끝인가요?

끝이 아닙니다. 확정된 판결의 시효는 10년입니다. 그사이 상속을 받거나 부동산을 취득하면 그때 집행할 수 있습니다.

판결문과 송달증명, 확정증명은 반드시 보관하십시오. 서류를 버리시는 분들이 있는데 나중에 다시 받으려면 절차가 번거롭습니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

연락두절 사건은 절차 지식이 그대로 결과가 됩니다. 의사표시 공시송달을 모르면 해지가 도달하지 않아 몇 달을 버립니다. 주소보정 절차를 모르면 소장을 내지도 못합니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다. 상대가 사라진 사건일수록 집행까지 보고 시작해야 합니다.

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