전세 중도 해지 되는 경우와 복비 위약금 부담 주체 정리

직장이 옮겨졌거나 결혼을 하게 되어 만기 전에 나가야 합니다. 집주인은 새 세입자를 구해 오라고 하고, 복비도 내라고 합니다. 위약금 얘기까지 나오면 답답해집니다.

그런데 이 요구가 정당한 경우도 있고 아닌 경우도 있습니다. 기준은 딱 하나입니다. 오늘 안내드릴 사안은 전세 중도 해지가 언제 가능하고, 복비와 위약금은 누가 부담하며, 보증금을 언제 받을 수 있는지입니다.

기간이 남았는데 그냥 나갈 수 있나요?

처음 정한 기간 안이라면 임차인이 일방적으로 끝낼 수 없습니다. 계약은 지켜야 하는 것이 원칙이라 임대인과 합의해야 합니다. 이때 임대인이 조건을 붙이는 것도 그 범위에서는 가능합니다.

많은 분이 이 상황으로 알고 계시는데, 실제로는 다음 경우가 더 많습니다.

연장된 계약이면 달라지나요?

완전히 다릅니다. 묵시적갱신이 됐거나 계약갱신요구권을 써서 연장된 상태라면, 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있습니다. 임대인의 동의는 필요 없습니다.

통보가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나고 보증금 반환 의무가 생깁니다. 이 경우에는 새 세입자를 구해 올 의무도, 위약금을 낼 이유도 없습니다.

회사 발령이나 결혼이면 예외가 되나요?

사정이 딱하다고 해서 법이 예외를 주지는 않습니다. 최초 기간 중이라면 여전히 합의가 필요합니다. 다만 임대인도 빈집으로 두는 것보다 새 세입자를 받는 편이 나으므로, 사정을 설명하고 협의하면 풀리는 경우가 많습니다.

협의할 때는 나갈 날짜와 보증금 반환 시점, 복비 부담을 한 번에 정리하십시오. 나중에 말이 바뀌지 않도록 문자로 남겨 두는 것이 중요합니다.

내 계약이 어느 쪽인지 어떻게 아나요?

처음 2년이 아직 지나지 않았다면 기간 중입니다. 2년이 지난 뒤 아무 말 없이 살고 있다면 묵시적갱신입니다. 더 살겠다고 요구해서 연장했다면 갱신요구권을 쓴 것입니다.

계약서 날짜와 실제 거주 기간을 확인하십시오. 이 판단 하나로 위약금 수백만 원이 달라집니다.

새 세입자 복비를 제가 내야 하나요?

법으로 정해진 규정은 없습니다. 그래서 상황에 따라 다릅니다.

최초 기간 중에 임차인 사정으로 나가면서 임대인의 양해를 구하는 것이라면, 관행적으로 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 합의를 얻어 내는 조건이라고 보는 것입니다.

반대로 연장된 계약을 해지하는 경우는 다릅니다. 법이 준 해지권을 행사하는 것이므로 임차인이 복비를 낼 이유가 없습니다. 임대인이 부담하는 것이 원칙이라고 보는 판단이 나와 있습니다.

위약금을 내라고 합니다

먼저 계약서를 보십시오. 위약금 조항이 없다면 근거가 없습니다. 있더라도 그 조항이 항상 유효한 것은 아닙니다.

주택임대차보호법은 임차인에게 불리한 약정을 일정 범위에서 무효로 봅니다. 연장된 계약에서 법이 준 해지권을 막는 특약이나 과도한 위약금 조항은 효력을 다투어 볼 수 있습니다.

남은 기간 월세를 다 내라고 합니다

최초 기간 중이라면 계약이 유지되는 동안의 차임은 원칙적으로 부담합니다. 다만 임대인도 손해를 줄일 의무가 있어서, 새 세입자를 구할 수 있었는데 방치한 기간까지 전부 물리기는 어렵습니다.

연장된 계약이라면 3개월 치까지입니다. 그 뒤로는 계약이 끝난 상태이므로 부담하지 않습니다.

어떤 방법으로 알려야 하나요?

형식은 정해져 있지 않습니다. 문자, 카카오톡, 통화 모두 됩니다. 중요한 것은 언제 도달했는지를 나중에 증명할 수 있느냐입니다. 3개월이 도달일부터 계산되기 때문입니다.

통화로만 말씀하셨다면 그 직후에 문자를 한 통 더 보내 두십시오. 임대인이 답을 하지 않아도 보낸 기록이 남습니다. 임대인이 연락을 피한다면 내용증명이 확실합니다.

무엇을 적어야 하나요?

계약을 끝내겠다는 뜻, 그리고 언제 나갈 예정인지를 적습니다. 보증금을 돌려받을 계좌도 함께 적어 두면 나중에 미루는 핑계를 줄일 수 있습니다.

이때 미안하다는 표현이나 새 세입자를 구해 오겠다는 말은 넣지 마십시오. 연장된 계약이라 의무가 없는데도 그 문장 하나 때문에 약속한 것으로 다뤄질 수 있습니다.

3개월을 다 채워야 하나요?

중간에 새 세입자가 들어오고 임대인이 보증금을 돌려주면 그 시점에 정리됩니다. 꼭 채워야 하는 것은 아닙니다.

반대로 이사 날짜가 3개월보다 빠르면 그 기간의 차임은 부담해야 합니다. 그래서 나갈 마음이 정해지면 이사 날짜가 확정되기 전이라도 먼저 통보해 시계를 돌려 두는 편이 유리합니다.

3개월이 지났는데 안 줍니다

계약은 끝난 상태이고 임대인은 돌려줄 의무를 집니다. 새 세입자를 못 구했다는 것은 임대인의 사정이지 임차인이 기다려야 할 이유가 아닙니다.

내용증명으로 기한을 못 박고, 그래도 안 주면 절차로 넘어갑니다. 이사를 해야 한다면 임차권등기를 먼저 마치고 움직이십시오.

집주인이 새 세입자 보증금으로 준다고 합니다

연장된 계약을 해지한 상태라면 그 말을 기다릴 이유가 없습니다. 3개월이 지나면 새 세입자와 관계없이 돌려줄 의무가 생깁니다. 집이 안 나간다는 것은 임대인의 사정입니다.

기다려 주기로 했다면 언제까지인지 기한을 정해 문자로 남기십시오. 기한 없이 기다리면 지연이자만 쌓이고 임대인의 재산 상태는 나빠집니다.

합의로 나가기로 했는데 말이 바뀝니다

최초 기간 중 합의해지는 구두로도 성립하지만 증명이 어렵습니다. 합의한 내용을 문자로라도 정리해 두셔야 합니다. 언제 나가고 보증금을 언제 주는지, 복비는 누가 내는지를 적어 두십시오.

합의가 깨지면 계약은 그대로 살아 있는 상태가 됩니다. 그때는 연장 여부를 다시 따져 해지권을 쓸 수 있는지 확인해야 합니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

이 사건은 초반 한 통의 문자로 결과가 정해지는 경우가 많습니다. 의무가 없는데 새 세입자를 구해 오겠다고 했거나 복비를 내겠다고 한 기록이 남으면 나중에 되돌리기 어렵습니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다. 통보 단계에서 정리해 두면 뒤에 붙는 절차가 짧아집니다.

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