전세사기 형사고소 사기죄 성립 요건과 고소장 작성 방법 확인하기

보증금을 돌려주지 않는 집주인을 보면 사기로 고소부터 하고 싶어집니다. 실제로 경찰서에 다녀오신 뒤에 상담을 오시는 분들이 있습니다.

고소가 도움이 되는 사건이 분명히 있습니다. 다만 기대와 실제가 다른 부분도 큽니다. 오늘 안내드릴 사안은 전세사기 형사고소가 언제 성립하는지, 고소장을 어떻게 쓰는지, 그리고 그것이 보증금 회수로 이어지려면 무엇을 함께 해야 하는지입니다.

보증금을 안 돌려주면 사기죄가 되나요?

그것만으로는 되지 않습니다. 돈을 갚지 못하는 것과 처음부터 속인 것은 다릅니다. 사업이 어려워져 못 주는 상황은 민사 문제이지 형사 사건이 아닙니다.

사기죄가 되려면 계약을 맺던 그 시점에 돌려줄 의사나 능력이 없었다는 점이 인정되어야 합니다. 이 하나가 모든 사건을 나눕니다. 경찰에서 무혐의로 끝나는 사건 대부분이 여기서 걸립니다.

어떤 사정이 있으면 고소해 볼 만한가요?

계약 시점의 상태를 보여주는 사정들이 있습니다. 이미 세금이 체납되어 압류가 예정되어 있었는데 숨긴 경우, 그 집에 이미 감당할 수 없는 근저당이 잡혀 있었는데 설명하지 않은 경우, 여러 채를 동시에 사들이며 보증금으로 돌려막던 경우가 그렇습니다.

명의만 빌려준 이른바 바지 임대인 구조도 마찬가지입니다. 실제로 돈을 굴린 사람이 따로 있고 명의자는 재산이 없는 상태라면, 계약 당시부터 갚을 능력이 없었다고 볼 여지가 커집니다.

처벌은 어느 정도로 나오나요?

피해 금액과 피해자 수에 따라 크게 달라집니다. 피해액이 일정 규모를 넘으면 가중처벌 규정이 적용되어 형이 무거워지고, 여러 명을 상대로 한 조직적인 사건은 더 무겁게 봅니다.

임차인 입장에서 중요한 것은 형량 자체보다 그 과정에서 회수 가능성이 생기는지입니다. 처벌을 피하려고 보증금을 마련해 오는 경우가 있고, 반대로 이미 재산이 없어 형만 살고 끝나는 경우도 있습니다. 어느 쪽인지 먼저 가늠해야 합니다.

집주인이 명의만 빌려줬다고 발뺌합니다

그 말 자체가 단서가 됩니다. 명의를 빌려준 것이 사실이라면 뒤에 있는 사람과 중개인까지 대상이 넓어집니다. 누가 보증금을 실제로 받아 갔는지, 계약을 누가 진행했는지를 따라가야 합니다.

이 유형은 피해자가 여러 명인 경우가 많습니다. 같은 임대인이나 같은 중개인에게 당한 다른 임차인을 찾으면 계약 당시의 의도를 보여주는 자료가 늘어납니다.

고소장에는 무엇을 적나요?

피고소인의 인적사항, 범죄사실, 입증 자료를 적습니다. 범죄사실이 핵심입니다. 여기에 “보증금을 돌려주지 않았다”만 적으면 수사가 진행되기 어렵습니다.

적어야 할 것은 계약 시점의 상황입니다. 언제 어떤 집을 계약했고, 그때 임대인이 무엇을 말했고, 실제 상태는 어땠는지를 시간 순서로 적습니다. 말한 것과 실제가 어긋난 지점이 드러나야 합니다.

어떤 자료를 붙여야 하나요?

계약서와 보증금 입금 내역이 기본입니다. 여기에 계약 당시와 현재의 등기부를 함께 붙여 근저당과 압류가 언제 생겼는지 보여줍니다. 임대인과 주고받은 문자와 통화 녹음은 무엇을 설명받았는지를 증명합니다.

중개인이 한 설명도 중요합니다. 중개대상물 확인설명서에 적힌 내용과 실제가 다르면 그 자체가 자료가 됩니다.

다른 피해자와 함께 고소하는 것이 나은가요?

같은 임대인이나 같은 중개인에게 당한 사람이 있다면 함께 진행하는 편이 유리합니다. 피해자가 여러 명이면 계약 당시부터 갚을 생각이 없었다는 점을 보여주기 쉬워집니다. 한 건만 보면 사정이 나빠진 것으로 보이던 사안도 여러 건을 놓고 보면 구조가 드러납니다.

같은 건물이나 같은 중개사무소를 통해 계약한 사람들을 먼저 찾아보십시오. 다만 민사는 각자의 사건이므로 회수 절차까지 함께 묶이는 것은 아닙니다.

어디에 제출하나요?

경찰서에 제출하는 것이 일반적입니다. 접수 후 수사가 진행되고 검찰이 기소 여부를 정합니다. 피해자가 여러 명이면 같이 접수하는 편이 수사에 힘이 실립니다.

고소장을 낸 뒤에는 수사 진행 상황을 확인하면서 자료를 추가로 낼 수 있습니다. 한 번 내고 기다리기만 하면 그대로 종결되는 경우가 있습니다.

고소하면 보증금을 받을 수 있나요?

형사 절차는 처벌을 정하는 것이지 돈을 돌려주는 절차가 아닙니다. 고소가 받아들여져 임대인이 처벌받아도 보증금이 자동으로 들어오지는 않습니다.

돈은 민사로 받습니다. 보증금반환청구소송으로 판결을 받고 임대인 재산을 집행해야 실제로 회수됩니다. 형사만 해 두고 민사를 미루면 그사이 재산이 빠져나갑니다.

그러면 고소는 왜 하나요?

세 가지 쓸모가 있습니다. 첫째, 수사 과정에서 임대인의 계좌 흐름이나 다른 피해 사실이 드러나면 민사에서 쓸 수 있는 자료가 생깁니다. 둘째, 처벌을 피하려고 합의를 시도하는 경우가 있습니다. 셋째, 전세사기 피해자로 인정받는 절차에서 근거가 됩니다.

다만 합의를 기대하고 민사를 늦추는 것은 위험합니다. 합의가 깨지면 그 기간만큼 손해입니다.

집주인이 구속됐는데 보증금은 어떻게 받나요?

구속은 회수와 별개입니다. 오히려 구속되면 재산 처분이 멈춰 시간이 더 걸리기도 합니다.

이때도 순서는 같습니다. 민사로 집행권원을 확보하고 남은 재산을 찾아 집행합니다. 임대인이 여러 채를 가지고 있었다면 다른 부동산이나 임대료 채권이 대상이 됩니다. 다른 채권자보다 늦으면 남는 것이 없으므로 서두르는 것이 중요합니다.

지금 당장 해야 할 일은 무엇인가요?

고소보다 먼저인 것이 있습니다. 이사해야 한다면 임차권등기를 마치고 움직이는 것, 그리고 임대인 명의 재산이 빠져나가기 전에 확인하는 것입니다.

전세사기 유형은 재산이 빠르게 정리되는 경우가 많습니다. 고소장을 쓰는 동안 집이 넘어가기도 합니다. 등기부를 먼저 떼어 보시고 소유권이나 근저당에 변화가 있는지 확인하십시오.

셀프로 진행하다 임대인이 잠적했습니다

연락이 끊겨도 절차는 진행됩니다. 소송에서는 주소 보정과 공시송달이 있어 상대가 응하지 않아도 판결까지 갑니다. 다만 잠적은 재산을 정리하고 있다는 신호인 경우가 많아 속도가 중요해집니다.

몰래 명의를 넘긴 정황이 있다면 사해행위취소를 검토합니다. 넘어간 시점과 상대가 누구인지에 따라 되돌릴 수 있는 사건이 있습니다.

전세사기 피해자로 인정받으면 무엇이 달라지나요?

경매 절차에서 우선매수권을 쓰거나 대출과 거주 지원을 받는 등 제도적 지원을 받을 수 있습니다. 다만 인정 여부는 요건에 따라 정해지고, 인정받는다고 보증금이 대신 지급되는 것은 아닙니다.

이 점을 오해하고 신청 결과만 기다리다 민사 절차를 놓치는 경우가 있습니다. 지원은 지원대로 신청하고 회수는 회수대로 진행해야 합니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

전세사기 사건은 형사와 민사를 같이 보고 순서를 짜야 합니다. 어느 쪽을 먼저 걸고 어느 시점에 재산을 확인할지에 따라 회수 금액이 달라집니다. 고소만 먼저 하고 민사를 늦춰 손해를 보는 경우를 자주 봅니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다. 승소하고도 돈이 들어오지 않는 구간이 실제로는 가장 길기 때문입니다.

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