전세사기 특별법 vs 판결문, 어느 쪽이 유리할까

전세사기 특별법 개정안이 통과하면서, 보증금의 3분의 1을 국가가 보전해 주는 ‘최소보장제’와 신탁사기 피해자에 대한 ‘선지급-후정산’ 제도가 도입된다는 소식이 전해졌습니다. 기다리기만 하면 일정 비율은 자동으로 채워지지 않을까 하는 기대가 도는 것도 사실입니다.

그러나 실무에서 사건을 진행해 보면, 같은 시간을 들여 소송과 강제집행을 정상적으로 밟으셨을 때 보증금 100%에 지연이자까지 회수되는 사례가 결코 드물지 않습니다. 특히 신탁등기된 전세 주택은 판결문만 확보하면 사실상 전액 회수가 가능하기 때문에, 33% 한도의 특별법 지원에만 의지할 이유가 없습니다.

오늘은 개정안의 실제 한계와 함께, 왜 소송이 가장 빠르고 유리한 회수 방법인지 실무 관점에서 정리해 드리겠습니다.

관련 법령의 원문은 전세사기피해자 지원 특별법(국가법령정보센터)에서 직접 확인할 수 있습니다.

이번 개정안의 핵심은 경·공매가 종료된 피해자의 회수금이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못할 경우, 그 부족분을 국가가 보전해 주는 최소보장제입니다. 쉽게 말씀드리면 보증금이 3억 원이라면 1억 원이 국가가 책임지는 마지노선일 뿐입니다.

경매로 5천만 원만 회수되었다면 차액 5천만 원을 메워주지만, 그 위로 1억 5천만 원, 2억 원을 추가로 보전해 주는 제도가 아닙니다. 게다가 이 지원은 경매·공매로 보증금이 거의 회수되지 않은 피해자에게만 적용되어, 적용 자체에서 제외되는 경우도 많습니다. 신탁 피해자에게 적용되는 선지급-후정산 제도 역시 같은 한도 안에서 시점만 앞당겨 줄 뿐, 보증금 전액을 대신 지급해 주는 제도가 아니라는 점은 동일합니다.

① 모든 지원의 출발점, 피해자 결정문

여기에 임차인분들이 잘 모르시는 맹점이 하나 더 있습니다. 특별법의 모든 지원은 ‘전세사기 피해자 결정문’을 받아야만 비로소 작동합니다. 그런데 인정 요건이 까다로워, 10개월 동안 네 차례나 신청했음에도 끝내 피해자로 인정받지 못한 사례가 적지 않습니다.

“임대인의 사정이 어려워져 의도치 않게 보증금을 못 돌려주고 있다”는 식으로 판단되면, 기망 의도를 입증하지 못해 피해자에서 제외되는 경우가 많기 때문입니다. 피해자 결정문을 받지 못하면 차액 보전이든 선지급이든 어떠한 보장도 받을 수 없습니다. 결국 의지할 수 있는 안전망의 크기는 생각보다 작고, 그 안에 들어가는 것 자체도 쉽지 않다는 의미입니다.

신탁사기 피해자분들이 개정안에 가장 큰 기대를 거시는 경우가 많습니다. 그러나 실제로는 신탁등기된 전세 주택이야말로 소송이 가장 유리한 사건군에 속합니다.

① 신탁회사가 임대인 지위를 승계합니다

신탁등기 이전에 전입신고와 점유로 대항력을 갖추신 임차인이라면, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 신탁회사가 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 즉 보증금 반환 의무를 지는 상대방이 바로 신탁회사로 확정되며, 신탁회사는 자금력이 탄탄한 금융기관이거나 그에 준하는 법인인 경우가 대부분입니다. “신탁원부에 책임을 지지 않는다고 적혀 있다”는 항변 역시 대법원이 받아들이지 않습니다.

② 원금 전액에 연 12% 지연이자까지

따라서 승소 판결문만 확보하시면, 임대인이 “돈이 없다”며 버틸 우려 없이 신탁회사로부터 보증금 원금 전액을 안정적으로 회수하실 수 있습니다. 여기에 더해 임차주택을 인도한 이후의 기간에 대해서는 연 12%의 지연이자까지 청구가 가능합니다. 국가가 메워주는 일부 차액과 판결로 받아내는 원금에 지연이자, 어느 쪽이 임차인에게 유리한 선택인지는 더 설명드릴 필요가 없을 것입니다.

구조가 복잡해 막막하게 느껴지신다면 전세보증금 못 받았을 때 대처법부터 차근차근 점검해 보시기 바랍니다.

신탁 사건이 아닌 개인 임대인을 상대로 한 전세사기 사건이라도, 답은 “기다리지 말고 빠르게 소송하는 것”입니다. 기다리는 사이 임대인의 체납 국세와 가산세가 쌓이고, 다른 채권자의 압류가 먼저 들어와 배당 순위가 밀리며, 전세대출 이자는 그대로 임차인의 부담으로 남기 때문입니다.

① 판결문 확보 후 추심 절차를 동시에

만기 직후 곧바로 보증금 반환 소송을 제기해 4~6개월 내 판결문을 확보하시면, 그 이후에는 다음 절차를 동시에 진행할 수 있습니다.

• 임대인 신용·재산 조회를 통한 통장 압류와 채권 압류
• 다른 부동산이 있을 경우 우선 가압류 후 강제경매 신청
• 전세집 강제경매 단계에서 피해자 우선매수권 행사와 조세안분 신청
• 셀프낙찰 또는 LH 매입을 사건 구조에 맞게 선택
• 경매 기간 동안 피해자 금융지원으로 기존 전세대출 대환

절차를 끝까지 끌고 가시면 회수율이 100%에 근접하는 사건이 상당수입니다. 구체적인 흐름과 기간, 비용은 전세보증금반환소송 절차와 비용에서 확인하실 수 있습니다.

② 공동담보 사건일수록 빠른 대응이 관건

특히 빌라·오피스텔 수십 세대가 하나의 근저당으로 묶여 있는 공동담보 사건일수록 빠른 대응이 더 중요합니다. 수원, 부산 등에서 자주 보고되는 유형인데, 모든 세대의 경매가 종료되어야 권리관계가 정리되는 구조라 시간 자체가 많이 걸리고, 그 사이 다른 채권자들과의 배당 다툼도 복잡하게 얽힙니다.

이런 사건일수록 권리신고와 배당요구를 누가 더 정확하고 빠르게 해 두느냐가 결과를 가르며, 한 단계만 놓쳐도 회수 자체가 크게 어려워질 수 있습니다. 반면 ‘개정안이 통과됐으니 일단 기다려 보자’는 태도로 시간을 흘려보내시면, 정작 받을 수 있던 최소한의 보장조차 놓치게 될 위험이 커집니다. 특별법은 회수의 대체 수단이 아니라, 정상적인 소송과 경매 절차를 마무리한 뒤 마지막 부족분을 메워주는 보조 수단으로 설계된 제도라는 점을 기억하시기 바랍니다.

전세사기 피해자의 약 80%는 보증금을 마련하는 과정에서 전세대출을 함께 받으셨습니다. 즉 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 그 순간부터 전세대출 원리금은 고스란히 임차인 본인의 빚으로 남게 됩니다.

① 특별법 차액만으로는 부족한 채무

특별법으로 일부 차액을 지원받더라도, 그 금액으로는 수억 원에 이르는 전세대출 채무를 정리하기에 턱없이 부족한 경우가 대부분입니다. 피해자 단체에서 “최소보장 비율이 적어도 2분의 1은 되어야 한다”고 줄곧 주장해 온 이유도 여기에 있습니다. 특별법으로 받는 금액이 차라리 개인회생으로 채무를 탕감받는 것보다 못하다면, 결국 많은 분들이 어쩔 수 없이 개인회생을 선택하실 수밖에 없기 때문입니다.

② 두 절차를 한 흐름으로 설계해야 합니다

문제는 보증금 반환 사건과 개인회생을 서로 다른 사무실에서 따로 진행하시면, 한쪽 절차의 판단이 다른 쪽에 불리하게 작용할 수 있다는 점입니다. 채무 총액이나 변제계획안 설계를 잘못 잡으면 우선변제권을 충분히 활용하지 못하거나, 회생 인가 자체가 어려워지는 일이 생깁니다.

법무법인 김앤파트너스는 보증금 반환 소송과 강제집행은 물론, 개인회생·파산 등 도산 절차를 함께 다루는 전문 인력을 보유하고 있습니다. 보증금 액수, 전세대출 잔액, 다른 채무 규모, 임대인의 재산 상태까지 한 번에 검토해 가장 유리한 경로를 설계해 드립니다. 보증금 회수와 채무 정리는 같은 사건의 두 얼굴이며, 한 흐름으로 진행할 때 비로소 임차인에게 가장 유리한 결과가 만들어집니다.

법무법인 김앤파트너스 부동산센터는 보증금 반환 소송, 임대인 재산·신용 조회, 가압류와 강제경매, 특별법상 지원 연계까지 사건 전체를 하나의 흐름으로 설계해 진행합니다.

① 신탁전세 사건

신탁원부와 대항력 시점을 정밀히 검토한 뒤, 신탁회사를 상대로 한 본안 소송으로 판결문을 빠르게 받아내, 보증금 전액과 지연이자가 통장에 입금되는 마지막 순간까지 책임지고 마무리해 드립니다. 이사 후 권리 보전이 걱정이시라면 임차권등기명령 신청 방법과 효력을 먼저 확인하시는 것이 안전합니다.

② 개인 임대인 사건

셀프낙찰, LH 매입, 우선매수권 행사, 조세안분 신청 등을 사건 구조에 맞게 조합해 회수율을 끌어올리고, 특별법 지원이 필요한 경우에도 요건을 빠짐없이 갖춰 기한 내 결정문을 확보해 드립니다. 판결문은 단순한 종이 한 장이 아니라, 보증금 100% 회수와 지연이자 청구를 가능하게 하는 가장 강력한 권리 행사 수단입니다.

‘기다려서 받는 일부 차액’과 ‘소송으로 받는 보증금 전액’ 중 어떤 선택이 유리할지 고민되신다면, 임대차계약서와 등기부등본을 보내 주십시오. 사건 구조에 가장 유리한 회수 경로를 진단해, 가장 빠르고 안전한 길로 안내해 드리겠습니다.

• 전세보증금반환소송 절차와 비용
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