전세사기 예방, 계약한 뒤에도 늦지 않은 점검 5가지

계약할 때는 등기부를 확인했습니다. 그때는 근저당도 없었고 중개사도 문제없다고 했습니다. 그런데 2년을 사는 동안 등기부가 그대로일 것이라고 보장한 사람은 없습니다.

실제 상담에서 확인되는 사고의 상당수는 계약 시점이 아니라 거주 중에 시작됩니다. 임대인이 대출을 새로 받거나, 집을 팔거나, 세금이 밀려 압류가 들어오는 것입니다. 이미 계약한 뒤에도 할 수 있는 점검과, 신호를 발견했을 때 움직이는 순서를 정리하겠습니다.

① 등기사항증명서를 주기적으로 확인한다

인터넷등기소에서 언제든 발급받을 수 있습니다. 반년에 한 번, 그리고 갱신 시점에는 반드시 확인하시기 바랍니다. 등기부에 변동이 생기면 알려주는 서비스도 있으므로 등록해 두면 시점을 놓치지 않습니다.

② 임대인의 미납 국세를 열람한다

세금 체납으로 압류가 들어오면 배당에서 앞자리를 차지하는 경우가 있습니다. 임차인은 임대차계약을 맺은 뒤 임대차가 시작되는 날까지는 임대인의 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 그 이후에는 임대인의 동의가 필요하므로, 계약 직후가 확인하기 가장 좋은 시점입니다.

③ 확정일자 부여현황을 열람한다

다가구주택이라면 나보다 먼저 들어온 임차인의 보증금 합계가 배당을 좌우합니다. 임대인의 동의를 받거나 요건을 갖추면 확정일자 부여현황을 열람할 수 있습니다. 세대수가 늘고 있다면 위험이 커지고 있다는 뜻입니다.

④ 전입신고와 확정일자가 유지되고 있는지 본다

가족의 주소를 옮기거나 잠시 다른 곳에 전입했다가 돌아온 경우, 대항력이 끊어졌다가 새로 생긴 것으로 취급될 수 있습니다. 그 사이에 근저당이 설정됐다면 순위가 뒤로 밀립니다. 주민등록초본으로 이력을 확인해 보시기 바랍니다.

⑤ 보증보험 가입이 여전히 가능한지 확인한다

가입하지 않았다면 지금이라도 가능한지 알아볼 만합니다. 선순위 채권과 보증금의 합이 주택가격을 넘으면 가입이 거절됩니다. 거절됐다는 사실 자체가 그 물건의 위험이 이미 계산됐다는 신호이므로, 결과를 기록해 두시기 바랍니다.

① 소유권이 이전됐다

대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 임대인 지위를 승계하므로 계약은 유지됩니다. 다만 새 소유자의 자력이 어떤지는 다른 문제입니다. 여러 채를 한꺼번에 사들인 사람이라면 위험이 큽니다. 소유자가 바뀐 시점과 거래 금액을 등기부에서 확인해 보시기 바랍니다.

② 근저당이 새로 설정됐다

내 확정일자보다 뒤에 설정된 근저당은 순위에서 나보다 뒤입니다. 다만 채권최고액이 크면 경매로 갔을 때 매각대금이 나뉘면서 회수 가능성이 줄어듭니다. 금액을 확인하고 시세와 비교해 보시기 바랍니다.

③ 압류나 가압류가 등재됐다

임대인이 다른 곳에서도 밀려 있다는 뜻입니다. 한 건이 보이면 뒤이어 늘어나는 경우가 많습니다. 세금 체납으로 인한 압류라면 배당 순서를 따로 따져 봐야 합니다.

④ 신탁등기가 되었다

소유자가 신탁회사로 바뀌면 임대차 관계의 상대가 누구인지부터 다시 봐야 합니다. 신탁원부에 임대차 권한이 어떻게 정해져 있는지 확인이 필요하고, 이 경우는 혼자 판단하지 마시고 상담을 받아 보시는 편이 안전합니다.

① 계약 종료 시점부터 계산한다

만기까지 기다릴 것인지, 앞당겨 나갈 것인지가 첫 판단입니다. 임차인은 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 하고, 이 시점을 놓치면 묵시적 갱신으로 계약이 이어집니다. 묵시적 갱신 뒤에 해지하면 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

② 통지를 문서로 남긴다

전화나 대화로 알린 것은 나중에 임대인이 받은 적 없다고 하면 다투어집니다. 내용증명으로 종료 의사와 반환 요구를 남겨 두시기 바랍니다. 도달 시점이 뒤에 이어질 절차의 출발점이 됩니다.

③ 이사 전에 임차권등기를 마친다

보증금을 받지 못한 채 전출하면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 실제로 기재된 것을 확인한 뒤에 주민등록을 옮겨야 합니다. 결정문을 받은 시점이 기준이 아닙니다.

④ 임대인의 다른 재산을 살핀다

임대인 명의로 다른 부동산이 보이면 가압류를 검토합니다. 등기부에 압류가 늘어나는 중이라면 순서를 다투는 문제가 되므로 속도가 중요해집니다. 판결을 받은 뒤에는 이미 다른 채권자가 앞서 있는 경우가 많습니다.

① 등기부가 계약 때와 같은지

조건만 확인하고 도장을 찍는 경우가 많습니다. 2년 사이에 근저당이 붙었는지, 소유자가 바뀌었는지를 먼저 보시기 바랍니다. 갱신은 계속 살지를 정하는 자리이자 지금 나갈지를 정하는 자리이기도 합니다.

② 보증금을 올려줄 때 확정일자를 다시 받는지

증액한 금액에 대해서는 새로 확정일자를 받아야 그 부분의 우선변제권이 생깁니다. 처음 확정일자만 믿고 있으면 증액분은 순위에서 뒤로 갑니다. 증액 계약서에 확정일자를 반드시 받으시기 바랍니다.

③ 계약갱신요구권을 쓸 것인지

갱신요구권을 행사하면 2년을 더 살 수 있고, 그 기간 중 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 해지 통지는 임대인이 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생기므로 나갈 시점을 역산해 두어야 합니다.

계약할 때 확인했으니 괜찮을 것이라고 미리 단정하지 마시기 바랍니다. 등기부는 지금도 바뀝니다. 오늘 한 번 떼어 보시는 것이 가장 확실한 점검입니다.

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