전세보증보험 집주인 동의 필요 여부와 거부할 때 대응 방법 정리

보증보험에 들려고 하니 집주인이 싫어합니다. 동의를 안 해 주겠다거나, 그런 걸 왜 드느냐고 화를 내기도 합니다. 계약이 틀어질까 봐 그냥 포기하시는 분들이 있습니다.

포기하실 일이 아닙니다. 대부분의 집은 집주인 동의 없이 가입됩니다. 오늘 안내드릴 사안은 전세보증보험에 집주인 동의가 정말 필요한지, 거부하면 어떻게 하는지, 그리고 가입이 안 되는 집은 어떻게 판단해야 하는지입니다.

집주인이 반대하면 가입을 못 하나요?

대부분은 가능합니다. 아파트와 오피스텔, 다세대주택과 연립주택은 임차인이 혼자 신청해서 가입까지 마칠 수 있습니다. 집주인이 부정적인 뜻을 밝혀도 가입을 막을 권한은 없습니다.

예전에는 임대인 동의가 요건이던 시절이 있었습니다. 그때 정보를 보고 포기하시는 분이 많은데, 지금은 다릅니다. 집주인에게 통보는 가지만 그 통보가 동의를 구하는 것은 아닙니다.

그러면 왜 집주인에게 알려지나요?

보증기관이 임대인에게 보증보험 가입 사실을 알립니다. 동의를 받기 위해서가 아니라 통지하는 절차입니다. 이 통지 때문에 집주인이 연락해 오는 경우가 많습니다.

이때 집주인이 취소를 요구해도 응할 의무가 없습니다. 가입은 임차인과 보증기관 사이의 계약이기 때문입니다.

어느 기관에 드는 것이 나은가요?

주택도시보증공사와 서울보증보험, 한국주택금융공사가 있습니다. 가입 요건과 보증 한도, 보증료가 조금씩 다릅니다. 한 곳에서 거절돼도 다른 곳은 되는 경우가 있으므로 한 번 막혔다고 포기하지 마십시오.

다만 세 곳 모두 거절된다면 그 집의 위험이 크다는 신호입니다. 그때는 가입처를 더 찾기보다 계약 자체를 다시 보셔야 합니다.

동의나 협조가 필요한 집도 있나요?

있습니다. 단독주택, 다중주택, 다가구주택입니다. 이 유형은 한 건물에 여러 세대가 있는데 등기가 나뉘지 않아, 앞선 세입자들의 보증금 총액을 확인해야 심사가 됩니다.

그 자료는 임대인이 가지고 있습니다. 임대인이 선순위 임차보증금 확인서를 내주지 않으면 심사가 진행되지 않습니다. 다가구에 들어가실 분은 계약 전에 이 서류를 받을 수 있는지부터 확인하셔야 합니다.

왜 싫어하는 건가요?

이유는 크게 둘입니다. 하나는 단순한 거부감입니다. 자기를 못 믿느냐는 감정입니다. 다른 하나가 문제인데, 가입 심사에서 문제가 드러날까 봐입니다.

보증기관은 등기부와 시세, 선순위 채권을 봅니다. 근저당이 과하거나 세금 체납이 있으면 걸립니다. 임대인이 유독 강하게 막는다면 그 집 상태를 의심해 볼 만합니다.

거부한다고 계약을 깨야 하나요?

계약 전이라면 신중하게 보십시오. 가입 자체는 동의 없이 되지만, 임대인이 이 정도로 반발한다는 것은 다른 요구에도 협조하지 않을 가능성이 높다는 뜻입니다. 만기에 보증금을 제때 돌려줄 사람인지 가늠하는 재료가 됩니다.

이미 계약했다면 그냥 가입하십시오. 임대인의 기분보다 보증금이 먼저입니다.

가입이 거절되면 어떻게 하나요?

거절 사유를 확인하십시오. 선순위 채권이 많아서인지, 시세 대비 보증금이 높아서인지, 건물에 문제가 있어서인지에 따라 판단이 달라집니다.

계약 전이라면 거절 자체가 답입니다. 전문기관이 위험하다고 본 집에 내 돈을 넣을 이유가 없습니다. 이미 살고 있다면 만기 전에 대비를 시작해야 합니다.

보증료는 어떻게 계산되나요?

보증금액에 요율을 곱합니다. 요율은 주택 유형과 부채비율에 따라 달라집니다. 같은 보증금이라도 아파트냐 빌라냐, 근저당이 얼마나 있느냐에 따라 금액이 바뀝니다.

보증금이 2억 원이면 연 20만 원대에서 30만 원대 사이인 경우가 많습니다. 정확한 금액은 기관 홈페이지 계산기로 확인하실 수 있고, 요율은 개정되므로 가입 시점 기준으로 보셔야 합니다.

보증료를 집주인이 내는 경우도 있나요?

있습니다. 집주인이 등록 임대사업자라면 임대인이 보증료의 상당 부분을 부담하도록 정해져 있습니다. 임차인이 전부 내는 것이 아닙니다.

계약 상대가 임대사업자인지는 임대차계약서와 등록 여부로 확인합니다. 모르고 전액을 내신 분들이 있으니 한 번 확인해 보십시오.

보증료가 아까운데 꼭 들어야 하나요?

보증금 대비 비용을 놓고 보면 답이 나옵니다. 2억 원을 지키는 데 연 20만 원대라면 0.1% 수준입니다. 못 받았을 때 소송과 집행에 드는 시간과 비용을 생각하면 비교가 되지 않습니다.

다만 보증보험이 만능은 아닙니다. 사고 신고 기한을 놓치거나 요건을 못 갖추면 지급이 거절됩니다. 가입했다고 안심하지 마시고 만기 통지 같은 기본 절차는 그대로 지키셔야 합니다.

가입했으니 이제 안심해도 되나요?

절차를 지켜야 지급됩니다. 만기 전에 계약을 끝내겠다는 통지를 해야 하고, 만기가 지나 보증금을 못 받으면 정해진 기간 안에 사고 신고를 해야 합니다. 이 기한을 놓치면 가입해 두고도 못 받습니다.

전입신고와 거주도 유지해야 합니다. 보증보험은 대항요건을 전제로 설계되어 있어서, 전입을 빼면 지급 요건이 무너집니다.

집주인이 바뀌면 보증은 어떻게 되나요?

소유자가 바뀌어도 보증 자체가 자동으로 사라지지는 않습니다. 다만 기관에 변경 사실을 알리고 절차를 밟아야 하는 경우가 있습니다. 등기부에서 소유권 이전을 확인하면 바로 기관에 문의하십시오.

알리지 않고 두었다가 사고가 났을 때 문제가 되는 사례가 있습니다. 통지 의무가 있는지 가입 약관을 확인해 두시는 편이 안전합니다.

이행청구를 했는데 거절됐습니다

거절 사유를 서면으로 받으십시오. 통지 기한을 놓쳤다거나 서류가 부족하다는 이유라면 보완해 다시 청구할 수 있습니다. 요건 해석이 걸린 사안이라면 그대로 받아들이지 마십시오.

보증기관의 판단이 항상 맞는 것은 아닙니다. 거절 사유를 검토해 다시 청구하거나 소송으로 가는 경우가 실제로 있습니다.

보증기관이 대신 지급하면 그 뒤에는요?

기관이 임대인에게 구상권을 행사합니다. 임차인은 보증금을 받았으니 정리되지만, 그 과정에서 임차권등기나 경매 절차에 협조해야 하는 경우가 있습니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

보증보험이 있는 사건은 기관 절차와 임대인 상대 절차를 같이 봐야 합니다. 어느 쪽이 빠른지, 이행청구가 거절될 위험이 있는지에 따라 순서가 달라집니다. 기한을 놓쳐 지급이 막힌 뒤에 오시면 되돌리기 어렵습니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다.

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