30초 요약
- 전세보증금반환 내용증명은 언제 보내느냐에 따라 목적이 완전히 달라진다. 문구도 그에 맞춰 달라져야 한다.
- 만기 전에 보내는 것은 계약을 끝내겠다는 의사를 남기는 것이다. 이것을 놓치면 묵시적 갱신으로 계약이 이어진다.
- 임차인은 만기 2개월 전까지 통지해야 한다. 묵시적 갱신 뒤에 해지하면 통지 후 3개월이 지나야 효력이 생긴다.
- 만기 후에 보내는 것은 지체를 확정하고 절차를 예고하는 것이다.
- 이사 후에 보내는 것은 인도를 마쳤다는 사실을 남겨 지연이자 기산점을 잡는 것이다.
내용증명을 보내야 한다는 말은 어디서나 듣습니다. 그런데 정작 언제 보내야 하는지는 잘 나오지 않습니다. 만기가 두 달 남았을 때와 이미 이사를 마친 뒤에 보내는 문서는 같은 이름을 쓰지만 하는 일이 다릅니다.
내용증명 자체에는 상대를 강제하는 힘이 없습니다. 어떤 내용이 언제 상대에게 도달했는지를 우체국이 증명해 주는 것이 전부입니다. 그래서 무엇을 남길 것인지를 정하고 시점을 고르는 것이 순서입니다. 세 시점으로 나눠 정리하겠습니다.
첫 번째 시점
1. 만기 전, 계약을 끝내겠다는 의사를 남깁니다
① 통지하지 않으면 계약이 이어진다
주택임대차보호법은 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 나가겠다는 말을 제때 하지 않으면 만기가 와도 계약이 끝나지 않습니다.
② 말로 한 것은 나중에 다퉈진다
전화로 알렸다거나 문자로 말했다는 주장은 임대인이 받은 적 없다고 하면 입증이 어려워집니다. 내용증명은 그 내용이 그날 상대에게 갔다는 것을 남깁니다. 만기 두세 달 전이 이 문서를 보내기 좋은 시점입니다.
③ 이 시점 문서에 넣을 것
계약을 갱신하지 않고 만기일에 종료한다는 의사, 만기일 날짜, 반환받을 보증금 액수, 반환받을 계좌를 적습니다. 아직 지체가 발생하지 않았으므로 이자나 소송을 앞세울 단계는 아닙니다.
두 번째 시점
2. 만기 후, 지체를 확정하고 절차를 예고합니다
① 이미 종료됐음을 확인시킨다
만기가 지났는데 보증금이 들어오지 않은 상태입니다. 이 시점의 문서는 계약이 종료됐다는 점, 반환 의무가 이미 발생했다는 점을 확인시키는 것이 목적입니다. 언제까지 반환하라는 기한을 정해 적습니다.
② 다음 절차를 구체적으로 적는다
기한 내에 반환되지 않으면 임차권등기명령과 보증금반환청구소송을 진행하고, 소송비용과 지연손해금을 함께 청구하겠다는 내용을 적습니다. 막연히 법적 조치라고만 쓰는 것보다 절차 이름을 특정하는 편이 실제 반응이 다릅니다.
③ 묵시적 갱신 상태라면 문구가 달라진다
통지 시점을 놓쳐 묵시적 갱신이 된 경우에는 이 문서가 해지 통지가 됩니다. 임차인이 해지를 알리면 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 계약갱신요구권을 행사한 뒤에 나가는 경우도 같습니다. 이 3개월을 계산하지 않고 이사 날짜를 잡으면 종료 전에 나가는 것이 되어 반환청구의 전제가 흔들립니다.
세 번째 시점
3. 이사 후, 지연이자 기산점을 잡습니다
① 인도해야 지체책임이 생긴다
보증금 반환과 목적물 인도는 서로 맞물린 의무입니다. 임차인이 집을 비우지 않은 동안에는 임대인이 늦었다고 볼 수 없습니다. 짐을 빼고 열쇠를 넘긴 뒤부터 임대인의 지체가 시작됩니다.
② 인도한 사실을 문서로 남긴다
언제 인도를 마쳤는지가 나중에 이자 계산의 출발점이 됩니다. 이사 날짜, 열쇠나 비밀번호를 넘긴 방법, 관리비 정산 내역을 적어 보내면 임대인이 뒤늦게 인도받은 적 없다고 다투기 어려워집니다.
③ 이자를 수치로 적는다
인도한 다음 날부터 민법이 정한 연 5퍼센트의 지연손해금이 붙고, 소송으로 넘어가 소장 부본이 송달되면 그다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12퍼센트가 적용된다는 점을 적습니다. 임대인이 시간을 끄는 비용을 눈으로 보게 하는 것이 이 문단의 목적입니다.
④ 순서를 지켜야 한다
이사를 먼저 하고 나면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 보증금을 못 받은 상태에서 나가야 한다면 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤 전출해야 합니다. 이 순서를 지키지 않으면 이자는 얻고 순위는 잃는 결과가 됩니다.
| 시점 | 목적 | 핵심 문구 |
|---|---|---|
| 만기 전 | 계약 종료 의사 도달 | 갱신 거절, 만기일 특정 |
| 만기 후 | 지체 확정과 절차 예고 | 반환 기한, 진행할 절차 |
| 이사 후 | 기산점 확정 | 인도 완료일, 연 5퍼센트 |
보내는 방법
4. 전세보증금반환 내용증명, 도달하지 않으면 의미가 없습니다
① 주소를 계약서와 등기부로 확인한다
임대차계약서에 적힌 주소와 등기사항증명서상 소유자 주소가 다른 경우가 있습니다. 두 곳 모두로 보내 두면 한쪽이 반송돼도 도달을 다투기 어려워집니다.
② 반송되면 그 자체가 자료가 된다
수취인 불명이나 폐문부재로 돌아온 우편물도 보관해 두시기 바랍니다. 임대인이 연락을 피하고 있다는 정황이 되고, 뒤에 소장을 보낼 때 송달 방법을 정하는 자료가 됩니다.
③ 배달증명을 함께 신청한다
내용증명은 어떤 내용을 보냈는지를 증명하고, 배달증명은 언제 도달했는지를 증명합니다. 통지 시점이 중요한 사건이므로 두 가지를 같이 신청하는 편이 안전합니다.
④ 문서 하나로 끝내려 하지 않는다
내용증명에는 집행력이 없습니다. 임대인이 무시하면 다음 절차로 넘어가는 것이 전부입니다. 반환 기한을 적었다면 그 기한이 지난 뒤에는 실제로 움직여야 합니다. 기한을 여러 번 늘려주면 다음 문서의 무게도 함께 가벼워집니다.
지금이 어느 시점인지에 따라 써야 할 문서가 다릅니다. 이미 늦었다고 미리 단정하지 마시고, 통지를 언제 보냈는지와 인도를 언제 할 것인지부터 정리해 확인해 보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q1. 내용증명을 보내면 임대인이 더 버티지 않을까요?
Q2. 카카오톡으로 나가겠다고 말한 것도 통지가 되나요?
Q3. 임대인이 여러 명인데 한 명에게만 보내도 되나요?
Q4. 집이 팔렸는데 누구에게 보내야 하나요?
Q5. 변호사 이름으로 보내면 다른가요?
Q6. 내용증명을 안 보내고 바로 소송해도 되나요?
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