임차인 명도소송, 낙찰자가 나가라고 할 때 대응 4가지

살던 집이 경매로 넘어가고 낙찰자가 정해지면 곧 연락이 옵니다. 언제 나갈 것인지 묻고, 답이 늦으면 법적 조치를 하겠다는 말이 따라옵니다. 보증금을 아직 한 푼도 못 받은 상태에서 이런 연락을 받으면 당장 나가야 하는 줄 알게 됩니다.

나가야 하는지 아닌지는 낙찰자의 말이 아니라 내 권리로 정해집니다. 대항력이 있는지, 배당을 받는지에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 상황별로 무엇을 주장할 수 있는지 정리하겠습니다.

① 대항력이 있는지

등기부에서 말소기준이 되는 권리보다 먼저 인도와 전입신고를 마쳤다면 대항력이 있습니다. 이 경우 낙찰자가 임대차를 인수하므로 보증금을 돌려줄 사람이 낙찰자가 됩니다. 대항력이 있는 임차인은 인도명령의 대상이 아니고, 낙찰자가 나가라고 요구할 근거도 없습니다.

② 배당을 받는지

배당요구를 했고 순위에 따라 배당을 받는다면 그 금액만큼 회수가 됩니다. 다만 배당금을 받으려면 명도확인서가 필요하므로 인도와 수령이 맞물립니다.

③ 배당으로 다 받는지

대항력이 있으면서 배당으로 전액을 받지 못하는 경우가 임차인에게 가장 유리합니다. 부족한 금액은 낙찰자가 인수하므로, 그 금액을 받을 때까지 집을 비우지 않아도 됩니다.

① 인도명령은 간이한 절차다

낙찰자는 매각대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원이 없으면 심문 없이도 결정이 나오고, 그 결정으로 바로 강제집행이 가능합니다. 소송보다 훨씬 빠릅니다.

② 대항력이 있으면 인도명령이 안 된다

대항할 수 있는 권원이 있는 임차인에게는 인도명령이 발령되지 않습니다. 낙찰자가 신청하더라도 기각됩니다. 이 경우 낙찰자는 명도소송을 제기해야 하고, 그 소송에서도 임차인은 보증금을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있다고 주장하게 됩니다.

③ 6개월이 지나면 소송으로 간다

인도명령을 신청할 수 있는 기간이 지나면 낙찰자는 명도소송을 제기해야 합니다. 소송은 몇 개월이 걸리므로 임차인에게 시간이 생깁니다.

④ 인도명령을 받았다면 즉시항고를 검토한다

대항력이 있는데도 인도명령이 나왔다면 다툴 수 있습니다. 결정문을 받은 날부터 1주 안에 즉시항고를 해야 하고, 기간을 넘기면 그대로 확정됩니다. 다만 즉시항고에는 집행을 멈추는 효력이 없으므로, 항고와 함께 강제집행정지신청을 내어 정지 결정을 받아 두어야 집행이 실제로 멈춥니다.

① 대항력 있고 배당으로 전액을 받는 경우

배당금을 받으면 회수가 끝나므로 인도해야 합니다. 다만 배당금 수령에 명도확인서가 필요하므로, 배당기일과 이사 날짜를 맞춰 진행합니다. 낙찰자가 확인서를 주지 않으면 다른 방법을 찾아야 합니다.

② 대항력 있고 배당이 부족한 경우

부족한 금액을 낙찰자가 인수합니다. 그 금액을 받을 때까지 인도를 거절할 수 있으므로 서두를 이유가 없습니다. 낙찰자와 언제 얼마를 받을지 정리한 뒤에 나가는 것이 순서입니다.

③ 대항력이 없고 배당을 받는 경우

배당으로 받는 만큼만 회수됩니다. 인도명령의 대상이 되므로 시간을 끌 실익은 크지 않습니다. 배당금 수령을 위해 명도확인서가 필요하니 낙찰자와 일정만 조율하시면 됩니다.

④ 대항력도 없고 배당도 없는 경우

가장 어려운 상황입니다. 인도는 해야 하고, 보증금은 임대인에 대한 채권으로 남습니다. 임대인을 상대로 판결을 받아 다른 재산을 압류하는 절차로 이어집니다. 경매가 끝났다고 회수가 끝난 것은 아닙니다.

① 권리를 먼저 확인하고 만난다

대항력이 있는지 모르는 상태로 협상하면 불리한 조건을 받아들이게 됩니다. 등기부와 전입일을 먼저 대조해 내 위치를 확인한 뒤에 이야기하시기 바랍니다.

② 이사비는 권리가 아니다

실무에서 이사비를 주고받는 일이 많지만 법으로 정해진 것은 아닙니다. 낙찰자 입장에서는 인도명령과 강제집행에 드는 시간과 비용을 줄이려는 것이고, 임차인 입장에서는 이사 부담을 더는 것입니다. 권리를 확인한 뒤 협상 카드로 쓰는 것이 맞습니다.

③ 합의는 문서로 남긴다

언제 나가고 얼마를 언제 받는지, 명도확인서는 언제 주는지를 문서로 정리합니다. 말로만 정하면 이사 당일에 조건이 바뀌는 경우가 있습니다.

낙찰자의 통보를 받았다고 해서 바로 짐을 싸실 필요는 없습니다. 대항력이 있는지, 배당이 얼마인지에 따라 결론이 정반대로 갑니다. 나가야 할 상황인지부터 확인해 보시기 바랍니다.

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