임차권등기명령 비용과 법무사 변호사 대행료 차이부터 환급까지 확인하기

보증금을 못 받은 채 이사 날짜가 다가오면 임차권등기명령부터 알아보게 됩니다. 그런데 막상 검색해 보면 몇만 원이라는 글과 수십만 원이라는 글이 같이 나옵니다.

둘 다 맞습니다. 보는 항목이 다를 뿐입니다. 오늘 안내드릴 사안은 임차권등기명령 비용이 어떤 항목으로 이루어지는지, 셀프와 법무사와 변호사가 얼마나 차이 나는지, 그리고 그중 무엇을 임대인에게 돌려받을 수 있는지입니다.

법원에 내는 돈은 얼마인가요?

네 가지입니다. 신청서에 붙이는 인지대, 등기에 들어가는 등기수입증지, 서류를 보내는 송달료, 그리고 등록면허세입니다. 여기에 지방교육세가 따라붙습니다.

임대인 한 명에 주택 한 채인 보통의 사건이라면 다 합쳐 5만 원 안쪽입니다. 흔히 말하는 몇만 원이 이 금액입니다. 다만 각 항목의 단가는 규칙으로 정해져 있어 바뀝니다. 접수 시점에 확인하십시오.

어떤 경우에 금액이 늘어나나요?

임대인이 여러 명이면 송달할 곳이 늘어 송달료가 올라갑니다. 공동명의 주택이라면 그만큼 더 듭니다.

등기수입증지는 부동산 개수를 기준으로 계산합니다. 다가구주택처럼 건물과 토지가 별도 등기라면 그 수만큼 붙습니다. 임대인 주소가 계속 바뀌어 송달이 반복되면 송달료를 추가로 내야 하는 경우도 있습니다.

전세권설정 비용과 비교하면 어느 쪽이 싼가요?

임차권등기명령이 훨씬 쌉니다. 전세권설정은 등록면허세가 전세금액에 비례해 붙지만, 임차권등기는 정액이기 때문입니다. 보증금 2억 원이면 차이가 수십만 원 단위로 벌어집니다.

성격도 다릅니다. 전세권은 계약할 때 임대인 동의를 받아 미리 거는 것이고, 임차권등기는 계약이 끝났는데 못 받았을 때 혼자 거는 것입니다. 이미 만기가 지났다면 선택지는 임차권등기 쪽입니다.

등록면허세는 왜 내나요?

법원 결정이 나면 등기소가 임차권등기를 올립니다. 등기를 하는 행위에 붙는 세금이라 정액으로 정해져 있습니다. 전세권설정처럼 보증금에 비례해 커지지 않습니다.

보증금이 3억이든 5천만 원이든 이 항목은 같습니다. 보증금이 큰 분일수록 임차권등기가 비용 대비 효율이 좋습니다.

혼자 신청할 수 있나요?

할 수 있습니다. 임차권등기명령은 임대인 동의 없이 임차인 혼자 신청하는 절차입니다. 전자소송으로 접수하면 법원에 가지 않아도 됩니다.

필요한 서류는 임대차계약서, 주민등록초본, 부동산 등기사항증명서, 임대차 종료를 알린 기록입니다. 서류가 갖춰져 있고 임대인 주소가 분명하다면 어렵지 않습니다.

그런데 왜 대행을 맡기나요?

막히는 지점이 있어서입니다. 임대인 주소가 계속 바뀌어 송달이 안 되는 경우, 임대인이 사망해 상속인을 찾아야 하는 경우, 다가구주택이라 목적물 표시를 정확히 적어야 하는 경우입니다. 여기서 보정명령을 받고 시간이 흘러갑니다.

이사 날짜가 정해져 있다면 그 시간이 치명적입니다. 등기가 완료되기 전에 전입신고를 빼면 순위를 잃기 때문입니다.

법무사와 변호사는 무엇이 다른가요?

등기 신청만 놓고 보면 결과는 같습니다. 차이는 그다음입니다. 임차권등기는 보증금을 받기 위한 과정의 한 단계이지 끝이 아닙니다. 등기 이후에는 내용증명, 소송, 집행이 이어집니다.

법무사는 등기 대행까지가 업무 범위입니다. 사건이 소송으로 넘어가면 다시 변호사를 찾아야 합니다. 처음부터 회수까지 한 곳에서 보는 편이 시간과 비용 양쪽에서 낫습니다.

이 비용을 임대인에게 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 법에 명시된 권리라 따로 다툴 여지가 적습니다.

인지대, 등기수입증지, 송달료, 등록면허세가 여기에 들어갑니다. 영수증과 납부 내역을 모아 두십시오. 나중에 청구할 때 그대로 근거가 됩니다.

변호사 보수도 돌려받나요?

그대로 받는다고 보기는 어렵습니다. 법이 말하는 비용은 절차에 직접 들어간 돈이고, 변호사 보수는 성격이 다릅니다. 사건에 따라 인정 범위가 달라집니다.

다만 보증금반환소송까지 가는 사건이라면 소송비용으로 정리되는 부분이 생깁니다. 판결을 받은 뒤 소송비용액확정 절차를 밟으면 규칙이 정한 범위에서 상대에게 물릴 수 있습니다.

언제 어떻게 청구하나요?

보증금과 함께 청구하는 것이 보통입니다. 내용증명에 비용 항목을 함께 적고, 소송으로 가면 청구취지에 넣습니다. 따로 절차를 밟는 것보다 한 번에 묶는 편이 간단합니다.

임대인과 합의로 정리할 때도 이 금액을 빠뜨리지 마십시오. 보증금만 받고 끝내면 그 돈은 그대로 손해입니다.

등기가 끝나기 전에 이사해도 되나요?

안 됩니다. 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 신청서를 냈다고 되는 것이 아니라 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 뒤에 움직여야 합니다.

등기 전에 전입신고를 빼면 대항력과 우선변제권이 그날로 사라집니다. 몇만 원을 아끼려다 보증금 전액을 위험에 놓는 상황이 여기서 생깁니다. 등기사항증명서를 직접 떼어 확인하십시오.

등기를 해 두면 내 순위가 지켜지나요?

지켜집니다. 법은 임차권등기 이후에는 전입신고나 거주 같은 요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정하고 있습니다. 이사를 가도 순위가 그대로 남는 이유입니다.

하나 더 있습니다. 임차권등기가 끝난 주택에 그 뒤로 들어온 임차인은 소액임차인 최우선변제를 받지 못합니다. 나중에 들어온 사람이 내 앞으로 끼어드는 것을 막아 주는 장치입니다.

신청했는데 임대인이 먼저 보증금을 주겠다고 합니다

흔한 상황입니다. 등기가 올라가면 그 집을 팔거나 새 임차인을 받기 어려워지기 때문에 그제야 연락이 오는 경우가 있습니다.

이때도 신청을 먼저 취하하지 마십시오. 입금을 확인한 뒤에 정리하면 됩니다. 취하하고 나서 말이 바뀌면 처음부터 다시 해야 하고, 그사이 근저당이 잡히면 순위가 밀립니다.

얼마나 걸리나요?

법원 결정과 송달, 등기소 절차를 거칩니다. 임대인에게 송달이 잘 되면 몇 주 안에 끝나지만, 주소가 불명확하면 길어집니다.

이사 날짜를 잡은 시점에 바로 신청하십시오. 날짜가 임박해서 신청하면 등기를 기다리다 이사를 미루거나, 위험을 안고 먼저 나가는 선택을 하게 됩니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

임차권등기는 회수 절차의 입구입니다. 등기만 해 두고 멈추면 보증금은 그대로입니다. 내용증명과 소송, 집행까지 순서를 짜야 실제로 돈이 들어옵니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다. 승소하고도 돈이 들어오지 않는 구간이 실제로는 가장 길기 때문입니다.

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