소액임차보증금 최우선변제, 기준일과 배당 순서 4가지

살던 집이 경매로 넘어가면 가장 먼저 확인하는 것이 최우선변제를 받을 수 있는지입니다. 순위가 뒤라도 일정액은 먼저 받을 수 있다고 알려져 있기 때문입니다.

그런데 기준을 잘못 보고 계산했다가 배당표에서 빠지는 경우가 있습니다. 내 보증금이 지금 기준에 맞는지를 보는 것이 아니라, 그 집에 근저당이 잡히던 시점의 기준으로 판단하기 때문입니다. 이 차이가 실제 배당을 바꿉니다. 기준일과 요건, 그리고 놓치기 쉬운 지점을 정리하겠습니다.

① 계약일이 기준이 아니다

소액임차인에 해당하는지는 주택임대차보호법 시행령이 정한 보증금 기준액으로 가릅니다. 이 기준액은 시기마다 바뀌어 왔습니다. 판단의 기준 시점은 임대차계약을 맺은 날이 아니라 그 주택에 설정된 최선순위 담보물권의 설정일입니다.

② 왜 그렇게 정해졌나

근저당을 잡은 은행은 돈을 빌려줄 시점에 그 집에서 얼마가 먼저 빠져나갈 수 있는지를 계산하고 대출을 실행합니다. 나중에 기준액이 올라갔다는 이유로 그때 계산에 없던 금액이 앞자리로 끼어들면 담보의 의미가 없어집니다. 그래서 담보물권이 설정되던 당시의 기준으로 판단합니다.

③ 실제로 이렇게 갈립니다

2015년에 근저당이 설정된 집에 2024년에 들어간 임차인이 있다고 하겠습니다. 지금 기준으로는 소액임차인에 해당하는 보증금이라도, 2015년 당시의 기준액을 넘는다면 그 근저당권자에 대해서는 최우선변제를 주장하지 못합니다. 반대로 근저당이 최근에 잡혔다면 같은 보증금으로도 해당될 수 있습니다.

④ 담보물권이 여러 개면

선순위 담보물권마다 설정 시점이 다르면 그 각각에 대해 판단이 달라질 수 있습니다. 배당에서 실제로 어떻게 계산되는지는 물건마다 다르므로, 등기부의 을구 전체를 놓고 봐야 답이 나옵니다.

① 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖출 것

주택의 인도와 주민등록, 즉 실제로 살면서 전입신고를 마친 상태여야 합니다. 경매개시결정이 등기된 뒤에 들어왔다면 최우선변제 대상이 아닙니다. 확정일자는 최우선변제의 요건이 아니지만, 순위에 따른 우선변제를 받으려면 필요하므로 함께 갖춰 두는 것이 맞습니다.

② 배당요구 종기까지 배당요구를 할 것

가장 많이 놓치는 부분입니다. 요건을 다 갖추고도 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠집니다. 법원이 정한 배당요구 종기는 사건마다 다르므로 경매 사건 기록에서 날짜를 먼저 확인하시기 바랍니다.

③ 보증금이 기준액 이하일 것

지역별로 기준이 다릅니다. 시행령으로 여러 차례 바뀌었으므로 지금 숫자가 아니라 담보물권 설정 당시의 숫자로 확인해야 합니다. 월세가 있는 경우에는 보증금만으로 판단합니다.

① 보증금 전액이 아니다

최우선변제는 보증금 중 일정액을 먼저 받는 제도입니다. 보증금 전부를 앞자리에서 받는 것이 아니고, 나머지는 확정일자에 따른 순위로 배당됩니다.

② 주택가액의 2분의 1을 넘지 못한다

소액임차인이 여럿이면 각자의 최우선변제액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 넘으면 비율로 나눠 받습니다. 다가구주택처럼 세대가 많은 건물에서 예상보다 적게 배당되는 이유가 여기에 있습니다.

③ 임차권등기 이후 임차인은 제외된다

먼저 살던 임차인이 임차권등기를 마치고 나간 뒤에 들어온 임차인은 최우선변제를 받지 못합니다. 등기부에 임차권이 보이는 집에 들어갈 때 반드시 확인해야 하는 부분입니다.

① 확정일자 순위로 배당받는다

소액임차인이 아니어도 전입신고와 확정일자를 갖췄다면 그 날짜의 순위로 배당을 받습니다. 선순위 근저당의 채권최고액과 낙찰 예상가를 놓고 계산하면 어디까지 내려오는지 대략 나옵니다.

② 배당요구는 반드시 한다

순위가 뒤라 못 받을 것 같아 보여도 배당요구는 해두시기 바랍니다. 낙찰가가 예상보다 높게 나오는 경우가 있고, 선순위 채권이 실제로는 채권최고액보다 적은 경우도 있습니다.

③ 대항력이 있으면 인수를 주장한다

말소기준이 되는 권리보다 먼저 대항요건을 갖췄다면 낙찰자가 임대차를 인수합니다. 배당으로 받지 못한 보증금을 낙찰자에게 청구할 수 있다는 뜻입니다. 이 경우 배당요구를 할지 여부가 결과를 바꾸므로 판단이 필요합니다.

④ 임대인에 대한 청구를 이어간다

배당으로 다 받지 못한 금액은 임대인에 대한 채권으로 남습니다. 판결을 받아 임대인의 다른 재산을 압류하는 절차로 이어집니다. 경매로 끝났다고 회수가 끝나는 것이 아닙니다.

내 보증금이 지금 기준으로 소액인지만 보고 미리 단정하지 마시기 바랍니다. 등기부의 근저당 설정일을 함께 보아야 답이 나옵니다. 배당요구 종기는 지나면 되돌릴 수 없으므로 날짜부터 확인하시기 바랍니다.

• 소액임차인 최우선변제, 얼마까지 받을 수 있나
• 선순위채권 확인법과 배당순위 계산, 등기부등본으로 내 보증금 지키기
• 경매 낙찰 후 세입자 전세금, 대항력 승계와 배당 상황별 총정리
• 다세대주택 공동담보 경매, 임차인 배당과 위험
• 명도확인서 없이 배당금 받는 법, 낙찰자가 거부할 때