상가임대차보호법, 보증금 못 받은 임차인이 확인할 5가지

30초 요약

상가임대차보호법에 대한 이해는 임차인에게 매우 중요합니다. 이 법을 통해 보증금을 보호받을 수 있는 방법을 알아보겠습니다.

• 상가임대차보호법의 대항요건은 전입신고가 아니라 건물 인도와 사업자등록 신청이다.
• 확정일자는 주민센터가 아니라 관할 세무서장에게 받는다.
• 환산보증금이 기준을 넘으면 확정일자와 우선변제권, 임차권등기명령이 적용되지 않는다.
• 상가임대차보호법을 이해하고 활용하는 것이 중요하다.
• 초과해도 대항력, 10년 갱신요구권, 권리금 회수기회 보호는 그대로 적용된다.
• 보증금을 받기 전에 폐업신고를 하면 대항요건이 사라진다. 가장 많이 생기는 사고다.

가게를 정리하고 나가는데 보증금이 들어오지 않습니다. 주택 전세와 비슷하겠거니 하고 알아보면 말이 맞지 않습니다. 전입신고를 하라는 글이 나오는데 상가에는 전입신고라는 것이 없습니다.

상가임대차보호법은 고유의 규정을 가지고 있으므로, 이를 정확히 이해하고 대처하는 것이 필요합니다.

상가는 주택임대차보호법이 아니라 상가건물 임대차보호법이 적용되고, 요건과 절차가 여러 곳에서 다릅니다. 보증금을 못 받은 상가 임차인이 먼저 확인해야 할 것을 정리하겠습니다.

상가임대차보호법에 따라 법적 절차를 잘 숙지하면 자신을 보호할 수 있습니다.

상가임대차보호법의 적용 여부는 사업자등록에 따라 달라집니다.

① 사업자등록의 대상이 되는 건물

사업자등록을 할 수 있는 건물의 임대차에 적용됩니다. 영업을 목적으로 하는 것이어야 하므로, 동창회 사무실이나 종교시설처럼 영리를 목적으로 하지 않는 경우는 이 법의 보호를 받지 못한다고 봅니다.

② 대항요건은 인도와 사업자등록 신청

건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. 주택의 전입신고 자리에 사업자등록이 들어간다고 보시면 됩니다. 사업자등록증상의 소재지가 임차한 건물과 일치해야 합니다.

③ 확정일자는 세무서에서 받는다

주택은 주민센터나 등기소에서 받지만, 상가는 관할 세무서장에게 임대차계약서에 확정일자를 받습니다. 이 절차를 몰라 받지 않은 채로 지내다 경매에서 순위를 잃는 경우가 있습니다.

① 계산 방법

보증금에 월차임의 100배를 더한 금액이 환산보증금입니다. 보증금 5천만 원에 월차임 200만 원이면 5천만 원에 2억 원을 더해 2억 5천만 원이 됩니다. 지역별 기준액은 시행령으로 여러 차례 바뀌었으므로 계약 시점 기준으로 확인해야 합니다.

② 기준을 넘으면 빠지는 것

확정일자에 따른 우선변제권, 소액임차인의 최우선변제, 임차권등기명령, 차임 증액의 상한 규정이 적용되지 않습니다. 경매에서 배당을 받는 근거 자체가 없어지므로 회수 방법이 달라집니다.

③ 기준을 넘어도 남는 것

대항력과 함께 상가임대차보호법의 여러 혜택을 명확히 알고 있어야 합니다.

대항력은 그대로 인정됩니다. 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호, 차임 연체가 3기에 이르렀을 때의 해지 규정도 적용됩니다. 초과라고 해서 아무 보호도 받지 못하는 것은 아니라는 점이 중요합니다.

④ 초과 상가의 회수 방법

임차권등기명령을 쓸 수 없으므로 이사하면서 순위를 지키는 방법이 달라집니다. 사업자등록을 유지해 대항력을 지키면서 보증금반환청구소송을 진행하고, 임대인 명의의 재산에 가압류를 검토하는 순서로 갑니다.

사업자등록을 통해 상가임대차보호법의 혜택을 최대한 활용할 수 있습니다.

상가임대차보호법을 잘 이해하면 폐업신고 후 발생할 수 있는 문제를 피할 수 있습니다.

① 사업자등록이 대항요건이다

주택에서 전출신고를 하면 대항력을 잃는 것과 같은 구조입니다. 상가는 폐업신고를 해서 사업자등록이 말소되면 대항요건이 사라집니다. 그 뒤에 근저당이 실행되거나 소유자가 바뀌면 새 소유자에게 보증금을 주장하기 어려워집니다.

② 영업을 그만두는 것과 신고는 다르다

장사를 접었더라도 보증금을 받기 전까지는 폐업신고를 미루는 것이 실무입니다. 세금 문제로 정리해야 한다면 그 전에 보증금 회수 절차를 어디까지 진행했는지 확인하고 순서를 정해야 합니다.

상가임대차보호법에 따라 적절한 조치를 취하는 것이 중요합니다.

③ 환산보증금 이내라면 임차권등기가 답이다

기준 이내라면 임차권등기명령을 신청해 등기가 마쳐진 것을 확인한 뒤 폐업신고와 인도를 진행하면 됩니다. 순서만 지키면 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

④ 초과라면 다른 순서를 짠다

임차권등기명령이 되지 않으므로 사업자등록을 유지한 채로 소송을 시작하고, 판결 뒤 임대인의 재산을 압류하는 쪽으로 갑니다. 건물을 계속 점유해야 하는지는 사안에 따라 다르므로 미리 확인이 필요합니다.

① 계약 종료를 확정한다

갱신요구권을 쓸 것인지 나갈 것인지부터 정합니다. 임대인이 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않으면 묵시적으로 갱신되며, 상가는 1년으로 갱신된 것으로 봅니다. 종료 시점이 반환청구의 전제이므로 여기서부터 계산해야 합니다.

② 통지를 문서로 남긴다

내용증명으로 종료 의사와 반환 요구를 남깁니다. 도달 시점이 지연손해금과 절차의 출발점이 됩니다.

③ 순위를 지키면서 인도 시점을 정한다

보증금 반환과 관련된 법적 절차는 상가임대차보호법의 규정에 따릅니다.

보증금 반환과 건물 인도는 동시이행 관계입니다. 인도하기 전에는 임대인의 지체책임이 생기지 않고, 인도하면 그다음 날부터 민법이 정한 연 5퍼센트의 지연손해금이 붙습니다. 소송에서 소장 부본이 임대인에게 송달되면 그다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12퍼센트가 적용됩니다.

④ 집행권원을 확보하고 압류로 넘어간다

판결이나 지급명령을 받아야 임대인의 예금과 다른 임차인에게서 받는 차임을 압류할 수 있습니다. 임대인이 여러 점포를 가지고 있다면 그 차임채권이 실질적인 회수 수단이 되는 경우가 많습니다.

주택과 같을 것이라고 미리 단정하지 마시기 바랍니다. 환산보증금이 얼마인지, 사업자등록이 유지되고 있는지 두 가지만 확인해도 방향이 정해집니다.

상가임대차보호법을 고려하여 대처해야 합니다.

상가임대차보호법에 대한 이해가 보증금 회수에 큰 도움이 됩니다.

상가임대차보호법을 참고하여 관련 정보를 찾아보세요.

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