계약갱신청구권 거부 사유와 실거주가 거짓일 때 손해배상 기준 정리

더 살고 싶어 갱신을 요구했는데 집주인이 실거주를 하겠다며 거절합니다. 어쩔 수 없이 이사를 준비하는데, 나중에 보니 다른 사람이 들어와 살고 있습니다.

이 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액 기준까지 법에 정해져 있습니다. 오늘 안내드릴 사안은 계약갱신청구권 거부가 언제 정당하고, 거짓이었을 때 어떻게 대응하는지입니다.

집주인이 아무 이유나 대도 되나요?

안 됩니다. 법이 거절할 수 있는 사유를 정해 두었고 그중 하나에 해당해야 합니다. 대표적인 것이 차임 연체, 임차인의 의무 위반, 재건축, 그리고 집주인이 직접 들어와 사는 경우입니다.

실무에서 가장 많이 나오는 것이 실거주입니다. 증명이 어렵고 나중에 확인하기도 쉽지 않아 남용되기 쉬운 사유이기 때문입니다.

누가 들어와 살아야 인정되나요?

집주인 본인, 또는 직계존속과 직계비속입니다. 부모와 조부모, 자녀와 손자녀가 여기에 들어갑니다.

형제자매는 해당하지 않습니다. 사위나 며느리도 직계가 아닙니다. 집주인이 동생이 들어온다며 거절했다면 그 자체로 정당한 사유가 아닐 수 있습니다.

거절 통보는 언제까지 받아야 유효한가요?

집주인은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝혀야 합니다. 이 기간을 넘겨 통보했다면 이미 묵시적으로 갱신된 상태일 수 있습니다.

날짜부터 확인하십시오. 기한을 넘긴 통보라면 거절 사유를 따질 것도 없이 갱신을 주장할 수 있습니다.

실거주라고만 하면 되는 건가요?

아닙니다. 실제로 살 의사가 있다는 점을 집주인이 구체적으로 증명해야 한다는 것이 법원의 판단입니다. 말로만 실거주한다고 해서 인정되지 않습니다.

그래서 거절 통보를 받으면 사유를 서면으로 남겨 달라고 요구하십시오. 누가 언제 들어올 것인지까지 적어 달라고 하면 됩니다. 이 기록이 나중에 전부입니다.

나중에 다른 사람이 살고 있습니다

손해배상을 청구할 수 있습니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우가 여기에 해당합니다.

확인 방법은 단순합니다. 그 집의 등기부와 확정일자 부여현황을 보면 새 임차인이 들어왔는지 알 수 있습니다. 직접 가서 확인하거나 우편물로 짐작하시는 분도 있습니다.

얼마를 받을 수 있나요?

법이 세 가지 기준을 두고 그중 가장 큰 금액으로 정합니다.

첫째 갱신거절 당시 월차임의 3개월분, 둘째 새 임차인에게 받는 환산월차임과 기존 환산월차임의 차액에 2년을 곱한 금액, 셋째 임차인이 실제로 입은 손해액입니다. 세 가지를 계산해 보고 가장 큰 것을 청구하면 됩니다.

실제 손해는 무엇이 들어가나요?

이사 비용, 중개수수료, 새 집과의 보증금 차액에 따른 이자 부담 같은 것들입니다. 억지로 나가면서 든 비용을 모아 두셔야 합니다.

영수증이 없으면 인정받기 어렵습니다. 이사할 때부터 비용 자료를 챙겨 두십시오.

나가기 전에 무엇을 남겨야 하나요?

세 가지입니다. 내가 갱신을 요구했다는 기록, 집주인이 실거주를 이유로 거절했다는 기록, 그리고 이사에 들어간 비용 자료입니다.

갱신 요구는 문자나 카카오톡으로 남기십시오. 거절 통보도 마찬가지입니다. 구두로만 오갔다면 지금이라도 “실거주하신다고 하셔서 나가는 것으로 알고 있습니다”라고 문자를 보내 확인해 두십시오.

나간 뒤에는 어떻게 확인하나요?

등기부를 떼어 소유권이 그대로인지 봅니다. 팔렸다면 사정이 달라집니다. 그대로라면 새 임차인이 들어왔는지를 확인합니다.

확정일자 부여현황을 열람하는 방법이 있습니다. 이해관계를 소명해야 하므로 절차가 필요합니다. 소송에서 사실조회로 확인하는 경우도 있습니다.

언제까지 청구할 수 있나요?

손해배상 청구권에도 기간 제한이 있습니다. 시간이 지날수록 새 임차인의 존재를 확인하기도 어려워집니다.

이사한 뒤 몇 달 안에 한 번은 확인해 보십시오. 몇 년 뒤에 알게 되면 증거 확보부터 막힙니다.

나가는데 보증금을 안 줍니다

갱신 거절로 계약이 끝났다면 집주인은 만기에 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다. 실거주를 하겠다고 해 놓고 돈은 안 주는 경우가 실제로 있습니다.

이때는 갱신 거절 문제와 보증금 문제를 함께 봅니다. 이사해야 한다면 임차권등기를 먼저 마치고 움직이십시오.

나가기로 합의하면서 이사비를 받았습니다

합의 내용에 따라 달라집니다. 이사비를 받으면서 앞으로 일체의 청구를 하지 않겠다는 문구에 서명했다면 나중에 손해배상을 청구하기 어려워집니다.

합의서에 서명하기 전에 문구를 확인하십시오. 이사비만 받고 다른 권리는 남겨 두는 방식으로 정리할 수 있습니다.

갱신 거절이 부당하면 안 나가도 되나요?

사유가 없는 거절이라면 갱신된 것으로 보아 계속 거주를 주장할 수 있습니다. 다만 분쟁이 이어지는 동안 생활이 불안정해지므로 현실적인 판단이 필요합니다.

나간 뒤에 손해배상으로 정리하는 쪽이 실무적으로는 더 자주 선택됩니다. 어느 쪽이 나은지는 상황에 따라 다릅니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

이 사건은 나가기 전에 무엇을 남겼는지가 전부입니다. 거절 사유를 서면으로 받아 두지 않으면 나중에 집주인이 말을 바꿔도 대응이 어렵습니다. 통보를 받은 그 시점에 상담받으시는 것이 가장 좋습니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다.

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