임차보증금 반환 시 부당한 공제와 원상복구 분쟁 대응법

만기가 지나 이사 날짜까지 잡았는데 임대인이 돈을 다 주지 않습니다. 벽지가 상했다거나 관리비 정산이 남았다며 금액을 깎습니다. 임차보증금반환을 두고 가장 자주 벌어지는 다툼이 이 공제 문제입니다.

공제가 전부 부당한 것은 아닙니다. 법이 인정하는 공제가 있고, 임대인이 주장만 하는 공제가 있습니다. 이 둘을 구분하지 못한 채 합의하면 받을 수 있었던 돈을 놓칩니다. 오늘 안내드릴 사안은 어디까지가 정당한 공제이고, 부당한 공제에 어떻게 대응하는지입니다.

보증금에서 빼는 금액은 임대인이 정하는 것인가요?

아닙니다. 보증금은 임대차 관계에서 생기는 임차인의 채무를 담보하는 돈입니다. 그래서 연체된 차임, 미납 관리비, 임차인의 잘못으로 생긴 손해배상금은 임대차가 끝나면 별도의 의사표시가 없어도 보증금에서 당연히 빠집니다. 여기까지는 임대인의 말이 맞습니다.

문제는 그다음입니다. 공제할 채권이 실제로 있는지, 금액이 얼마인지는 임대인이 주장하고 증명해야 합니다. 법원은 이 부담을 임대인에게 둡니다. 견적서 한 장 없이 벽지값 얼마, 청소비 얼마를 부르는 것은 증명이 아닙니다.

임대인이 공제하려면 무엇을 내놓아야 하나요?

손상이 언제 누구 때문에 생겼는지, 복구에 실제로 얼마가 들었는지를 보여야 합니다. 입주 당시 사진, 퇴거 시 사진, 수리 견적서와 영수증이 기준이 됩니다. 임대인이 이 자료를 내지 못하면 그 공제는 인정받기 어렵습니다.

견적서만 들이미는 경우를 조심하십시오. 수리를 실제로 하지 않은 채 업체 견적서 한 장으로 금액을 부르는 사례가 많습니다. 법원은 공사를 실제로 진행했는지, 세금계산서나 영수증이 발행됐는지를 봅니다. 견적서는 앞으로 들 것이라는 예상일 뿐이고 실제로 나간 돈이 아닙니다.

같은 부위를 두고 업체마다 금액이 크게 다른 경우도 많습니다. 임대인이 가져온 견적 하나만 기준으로 삼을 이유가 없으므로, 다른 업체 견적을 받아 비교하거나 실제 지출 내역을 요구하십시오.

임대인에게는 실제 지출을 증명할 자료를 달라고 요구하십시오. 견적이 아니라 지출입니다. 이 한 문장으로 공제액이 줄어드는 경우가 많습니다.

임차인 쪽에서도 같은 준비가 필요합니다. 이사 나오는 날 집 상태를 방마다 촬영해 두면, 나중에 없던 손상을 주장할 때 그대로 반박 자료가 됩니다. 실무에서 이 사진 한 묶음이 수백만 원을 지키는 경우가 흔합니다.

보증금을 받기 전에 집을 먼저 비워줘야 하나요?

임차인의 집 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계입니다. 원칙적으로 같이 이루어져야 하고, 임차인이 먼저 비워줄 의무는 없습니다.

다만 이 구조에는 임차인에게 불리한 면도 있습니다. 집을 비워주지 않으면 임대인은 이행지체에 빠지지 않고, 그동안은 지연이자도 붙지 않습니다. 사정상 먼저 이사해야 한다면 임차권등기를 마친 뒤에 움직여야 순위와 대항력을 잃지 않습니다.

원상복구 비용으로 보증금을 깎는데 어디까지 인정되나요?

기준은 통상의 손모입니다. 사람이 정상적으로 살면서 생기는 마모와 변색, 노후는 임대인이 감수해야 할 부분입니다. 임대인은 그 위험을 차임에 반영해 받고 있기 때문입니다. 벽지가 햇빛에 바랬다거나 장판이 눌린 정도는 여기에 해당합니다.

반대로 임차인의 잘못으로 생긴 파손은 임차인이 책임집니다. 못을 박아 뚫린 벽, 반려동물이 훼손한 바닥, 관리 소홀로 번진 곰팡이는 통상의 손모로 보기 어렵습니다. 이 경계선에서 공제액이 정해집니다.

원상복구를 안 했으니 보증금을 못 준다는데 맞나요?

원상회복 의무가 남아 있다는 이유만으로 보증금 전액을 붙잡아 둘 수는 없습니다. 임대인이 할 수 있는 것은 복구에 드는 비용만큼을 공제하는 것입니다. 복구비가 100만 원이라면 보증금에서 100만 원을 빼고 나머지를 주어야 합니다.

전액을 묶어 두고 원상복구부터 하라고 요구하는 것은 압박 수단인 경우가 많습니다. 이때는 복구 범위와 금액을 서면으로 특정해 달라고 요구하고, 그 답이 없으면 그 상태 그대로 청구로 넘어가는 편이 낫습니다.

이전 세입자가 해둔 시설까지 제가 철거해야 하나요?

원칙적으로는 그렇지 않습니다. 별도의 철거 약정이 없는 한 임차인은 자신이 빌렸을 때의 상태로 돌려주면 됩니다. 앞사람이 설치한 것을 그대로 인수해 사용했다면 그 부분까지 뜯어낼 의무는 없다고 봅니다. 법원도 임차인이 고친 범위 안에서만 되돌리면 된다는 취지로 판단해 왔습니다.

전제는 특약입니다. 계약서에 이전 시설까지 원상회복한다는 문구가 들어가 있으면 결론이 달라질 수 있습니다. 상가에서 권리금을 주고 인테리어를 인수한 경우에 이 특약이 함께 들어가 있는 사례가 많으므로, 주택보다 상가에서 더 꼼꼼히 확인해야 합니다.

그래서 계약서와 인수 당시 사진이 중요합니다. 무엇이 처음부터 있었는지, 특약에 무엇이 적혀 있는지를 보여줄 수 있으면 철거 범위를 두고 벌어지는 다툼의 대부분이 정리됩니다.

밀린 월세와 관리비를 보증금에서 상계한다는데 맞는 계산인가요?

연체 차임과 미납 관리비를 빼는 것 자체는 정당합니다. 확인해야 할 것은 계산입니다. 연체 기간이 언제부터 언제까지인지, 이미 낸 달이 중복으로 잡혀 있지 않은지, 관리비에 임차인이 낼 이유가 없는 항목이 섞여 있지 않은지를 봐야 합니다.

임대인이 보낸 정산서를 받으면 항목별로 근거를 요구하십시오. 근거 없이 합계만 적힌 정산서는 그대로 받아들일 필요가 없습니다.

일부만 주고 나머지는 점검 후에 준다는데 받아들여야 하나요?

받아들일 의무는 없습니다. 임대인이 공제 사유를 특정하지 못한 채 일부만 지급하는 것은 나머지 금액에 대한 이행지체입니다. 남은 금액에 지연이자가 붙습니다.

주의할 점은 영수증 문구입니다. 일부 금액을 받으면서 남은 청구를 하지 않겠다는 취지의 서면에 서명하면, 나중에 다투기 어려워집니다. 받되 그 돈이 일부 변제일 뿐이라는 점을 문자나 서면으로 남겨 두어야 합니다.

늦게 받으면 이자를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 집을 비워준 다음 날부터 민법의 법정이율인 연 5%가 적용되고, 소송으로 넘어가 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다.

이 이자는 일부만 못 받은 경우에도 그 미지급분 전액을 기준으로 계산됩니다. 금액이 작다고 넘기지 말고 청구 금액에 반드시 넣으십시오.

내용증명은 언제, 어떤 내용으로 보내야 하나요?

만기 전에 계약을 끝내겠다는 통지를 하고, 만기가 지나도 돈이 들어오지 않으면 그때 내용증명을 보냅니다. 반환할 금액, 계좌, 기한, 이후 절차를 적습니다. 임대인이 공제를 주장하고 있다면 공제 항목과 금액을 서면으로 특정해 달라는 문장을 함께 넣어야 합니다. 나중에 그 답변 자체가 증거가 됩니다.

보증금을 못 받았는데 이사를 먼저 가도 되나요?

임차권등기를 마치기 전에는 움직이지 않는 편이 안전합니다. 전입신고를 빼는 순간 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다. 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하면, 집을 비운 뒤에도 순위가 유지됩니다.

소송은 얼마나 걸리고 비용은 어떻게 되나요?

다툼이 크지 않은 사건은 통상 몇 개월 안에 1심 판결이 나옵니다. 공제 항목을 두고 감정까지 가면 더 길어집니다. 비용은 인지대와 송달료, 변호사 보수로 나뉘고, 승소하면 소송비용액확정 절차를 통해 상대방에게서 회수하는 부분이 생깁니다.

판결을 받았는데도 안 주면 어떻게 하나요?

판결은 받아내는 권한이지 돈 자체가 아닙니다. 임대인의 재산을 찾아 집행해야 실제로 들어옵니다. 재산명시와 재산조회로 계좌와 부동산을 확인하고, 압류와 추심, 필요하면 강제경매까지 이어집니다. 이 단계를 준비하지 않으면 승소하고도 회수하지 못합니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

공제 다툼은 금액을 깎느냐 지키느냐의 싸움이라 초기 대응에서 결과가 정해지는 경우가 많습니다. 임대인이 보낸 정산서에 어떤 문장으로 답하는지, 어느 시점에 임차권등기를 넣는지에 따라 회수액이 달라집니다. 혼자 대응하다 합의서에 서명한 뒤에 찾아오시면 되돌리기 어렵습니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결을 받는 것까지가 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 삼고 있습니다. 승소하고도 돈이 들어오지 않는 구간이 실제로는 가장 길기 때문입니다. 가압류도 사건에 필요할 때만 씁니다.

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