집주인 근저당 잡힌 전세 계약 판단 기준과 이미 살고 있을 때 대응 정리

계약하려는 집 등기부를 떼어 보니 근저당이 걸려 있습니다. 중개사는 흔한 일이라고 하는데 그대로 믿어도 되는지 불안합니다. 이미 살고 있는데 집주인이 대출을 받았다는 경우도 마찬가지입니다.

근저당이 있다고 전부 위험한 것은 아닙니다. 금액과 시세를 놓고 계산하면 답이 나옵니다. 오늘 안내드릴 사안은 집주인 근저당을 어떻게 읽고, 어느 선부터 위험하며, 상황별로 무엇을 해야 하는지입니다.

등기부에 적힌 금액이 실제 빚인가요?

아닙니다. 을구에 적힌 것은 채권최고액이고 실제 빌린 돈이 아닙니다. 은행은 이자와 연체를 대비해 원금보다 높게 잡아 둡니다. 보통 원금의 110%에서 130% 수준입니다.

채권최고액이 1억 3천만 원이면 실제 대출은 1억 원 안팎이라는 뜻입니다. 다만 경매로 넘어가면 은행은 채권최고액 범위에서 먼저 가져갑니다. 위험을 계산할 때는 실제 대출금이 아니라 채권최고액으로 잡아야 합니다.

선순위 근저당과 후순위 근저당은 무엇이 다른가요?

나보다 앞선 날짜에 잡힌 것이 선순위입니다. 경매가 되면 선순위 근저당이 먼저 가져가고 남은 돈에서 내가 배당받습니다. 내가 먼저 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤에 잡힌 근저당은 후순위라 내 뒤입니다.

기준일은 등기부에 적힌 접수일과 내 전입신고일, 확정일자를 나란히 놓고 비교합니다. 하루 차이로 순위가 달라집니다. 이미 살고 계신 분은 후순위 근저당 있는 전세에 상황별로 정리해 두었습니다.

등기부 어디를 보나요?

을구입니다. 갑구는 소유권, 을구는 소유권 외의 권리입니다. 근저당권설정이 을구에 날짜순으로 쌓여 있습니다.

말소된 것은 줄이 그어져 있습니다. 살아 있는 것만 더하십시오. 여러 건이면 전부 합산해야 합니다. 요약본 말고 말소사항 포함으로 떼야 과거 이력까지 보입니다.

계산 공식이 있나요?

있습니다. 채권최고액 + 내 보증금이 시세의 70%를 넘으면 위험하다고 봅니다. 경매에서 낙찰가가 시세의 70% 안팎에서 정해지는 경우가 많기 때문입니다.

시세 5억 원인 집에 채권최고액이 1억 3천만 원이라면, 5억의 70%인 3억 5천만 원에서 1억 3천만 원을 뺀 2억 2천만 원이 제가 안전하다고 볼 수 있는 보증금 선입니다. 그보다 높은 보증금으로 들어가면 경매 시 일부를 못 받을 수 있습니다.

시세는 어떻게 잡나요?

아파트는 국토교통부 실거래가와 시세 정보로 비교적 정확히 나옵니다. 문제는 빌라와 다가구입니다. 거래가 드물어 시세가 불명확하고, 분양가나 호가는 실제 낙찰가와 차이가 큽니다.

시세를 확인하기 어려운 집일수록 보수적으로 잡으십시오. 빌라라면 70%가 아니라 60% 선으로 낮춰 보는 편이 안전합니다.

계산해 보니 애매한 선이면 어떻게 하나요?

기준선에 걸치는 집은 조건을 붙여 위험을 낮춥니다. 잔금일 말소 특약을 받고, 보증보험 가입이 되는지 미리 확인하고, 계약 기간을 짧게 잡는 방법이 있습니다.

임대인이 세 가지를 모두 거부한다면 숫자가 애매한 것이 아니라 임대인 쪽 사정이 좋지 않다는 신호로 봐야 합니다. 조건 협의에 응하는지 자체가 판단 재료가 됩니다.

다가구주택은 계산이 다른가요?

다릅니다. 근저당만 빼면 되는 것이 아니라 나보다 앞선 다른 세입자들의 보증금까지 전부 더해야 합니다. 다가구는 호실별로 등기가 나뉘지 않아 한 건물 전체가 하나로 경매됩니다.

앞선 임차인들의 보증금 합계는 임대인에게 요구해 확인하거나 확정일자 부여현황을 열람해 확인합니다. 이 숫자를 모른 채 근저당만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

근저당을 없애 달라고 할 수 있나요?

요구할 수 있습니다. 실무에서 가장 많이 쓰는 방법이 잔금일에 근저당을 말소한다는 특약입니다. 보증금으로 대출을 갚고 그 자리에서 말소 신청을 하는 구조입니다.

말로만 약속받지 마십시오. 계약서에 넣어야 하고, 문구도 분명해야 합니다. 말소를 하지 않으면 계약을 해제하고 보증금을 돌려받는다는 내용까지 적어 두는 편이 안전합니다.

특약을 넣으면 안심해도 되나요?

잔금일에 직접 확인해야 완성됩니다. 임대인이나 중개사의 말만 믿지 말고 말소 신청이 접수되는 것을 그 자리에서 확인하십시오. 며칠 뒤 등기부를 다시 떼어 실제로 지워졌는지도 보셔야 합니다.

잔금을 보내는 날에 근저당이 그대로 있으면 내 확정일자보다 앞선 상태가 굳어집니다. 이 하루가 순위를 결정합니다.

계약을 포기해야 하는 경우는 언제인가요?

계산했을 때 기준선을 넘는데 임대인이 말소를 거부한다면 그 집은 넘기는 편이 낫습니다. 보증보험 가입이 안 되는 집도 같은 신호입니다. 보증기관이 위험하다고 판단했다는 뜻이기 때문입니다.

집이 마음에 든다고 무리하면 2년 뒤에 훨씬 큰 대가를 치릅니다. 계약금을 아끼려다 보증금 전액이 걸립니다.

살고 있는데 근저당이 새로 잡혔습니다

내가 전입신고와 확정일자를 먼저 갖췄다면 그 근저당은 후순위입니다. 경매가 되어도 내가 먼저 배당받습니다. 집주인이 대출을 받았다는 사실만으로 당장 위험해지는 것은 아닙니다.

다만 그 집이 경매로 넘어갈 가능성 자체는 높아집니다. 등기부를 주기적으로 확인하시고, 압류나 가압류가 추가로 잡히기 시작하면 그때는 움직여야 합니다.

압류나 가압류가 추가로 잡혔습니다

근저당과 성격이 다릅니다. 근저당은 돈을 빌리면서 미리 잡아 두는 것이지만, 압류와 가압류는 이미 빚을 못 갚고 있다는 신호입니다. 세금 체납으로 인한 압류라면 당해세가 내 보증금보다 먼저 배당되는 문제까지 생깁니다.

이 단계에서는 만기를 기다리지 말고 대응을 시작하셔야 합니다. 등기부를 다시 떼어 어떤 종류가 언제 잡혔는지 확인하고, 만기가 가깝다면 통지 기한부터 챙기십시오.

전입을 잠깐 빼 달라고 합니다

절대 안 됩니다. 이 요구는 대출을 받기 위해 내 순위를 뒤로 미루려는 것입니다. 빼는 순간 대항력과 우선변제권이 사라지고, 그사이 잡힌 근저당이 내 앞으로 들어옵니다.

보증금을 주겠다는 조건을 붙이더라도 응하지 마십시오. 순위를 잃은 뒤에는 되돌릴 방법이 없습니다.

재계약하면서 보증금을 올렸습니다

주의가 필요한 지점입니다. 처음 보증금은 예전 순위를 유지하지만 올린 금액은 증액 계약서에 확정일자를 받은 날짜의 순위를 갖습니다. 그사이 근저당이 잡혔다면 증액분은 그 뒤로 밀립니다.

증액 계약서를 쓴 날 바로 확정일자를 받으십시오. 그리고 그 전에 등기부를 다시 떼어 새 근저당이 없는지 확인하셔야 합니다.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

등기부 숫자를 읽는 것과 회수 가능성을 판단하는 것은 다릅니다. 같은 채권최고액이라도 건물 유형과 선순위 임차인 구성에 따라 결론이 달라집니다. 이미 위험 구간에 들어간 집이라면 언제 임차권등기를 넣고 언제 소송으로 갈지 순서를 짜야 합니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다. 승소하고도 돈이 들어오지 않는 구간이 실제로는 가장 길기 때문입니다.

• 후순위 근저당 있는 전세, 보증금 받을 수 있을까
• 선순위채권 확인법과 배당순위 계산
• 다가구주택 전세, 후순위 임차인 배당순위와 보증금 회수법
• 확정일자와 전입신고, 대항력·우선변제권 지키는 법
• 전세 보증금 증액·재계약, 확정일자로 증액분 지키는 법