전세집 경매 넘어갔을 때 배당요구 종기와 대항력 확인 순서 정리

법원에서 경매개시결정문이 날아오면 머릿속이 하얘집니다. 집이 팔리면 나는 언제 나가야 하는지, 보증금은 받을 수 있는지, 지금 무엇부터 해야 하는지 아무것도 정리가 안 됩니다.

순서가 있습니다. 날짜 하나만 놓쳐도 받을 수 있던 돈을 못 받습니다. 오늘 안내드릴 사안은 전세집 경매가 시작됐을 때 확인할 것과 해야 할 일을 시간 순서대로 정리한 것입니다.

경매개시결정문을 받았습니다. 무엇부터 하나요?

등기부를 떼어 말소기준권리가 무엇이고 언제 잡혔는지 확인하십시오. 근저당이나 압류, 가압류 중 가장 먼저 등기된 것이 기준이 됩니다. 이 날짜와 내 전입신고일을 비교하는 것이 출발점입니다.

내 전입신고가 그보다 앞서면 대항력 있는 임차인입니다. 배당으로 못 받은 금액을 낙찰자에게 청구할 수 있습니다. 뒤라면 배당받는 것이 전부입니다. 이 하나로 이후 전략이 전부 달라집니다.

배당요구 종기일은 어디서 보나요?

법원경매정보 사이트에서 사건번호로 조회하면 나옵니다. 경매개시결정문에도 안내됩니다. 이 날짜가 이 글에서 가장 중요합니다.

법원은 임차인이 있다는 것을 알아도 자동으로 배당해 주지 않습니다. 종기일 안에 배당요구를 하지 않으면 순위가 아무리 앞서도 한 푼도 못 받습니다. 하루 늦어도 받아 주지 않습니다.

임차인이 여러 명이면 순서가 어떻게 되나요?

확정일자를 받은 날짜 순으로 배당받습니다. 다만 소액임차인에 해당하면 그 범위 안에서는 순서와 관계없이 먼저 받습니다. 다가구주택처럼 세입자가 많은 건물은 이 순서를 미리 확인해야 내 몫이 있는지 알 수 있습니다.

임대인에게 확정일자 부여현황을 요구하거나 주민센터에서 열람해 확인합니다. 같은 건물 세입자들끼리 연락이 닿으면 정보가 훨씬 빨리 모입니다.

얼마나 받을 수 있는지 미리 알 수 있나요?

대략은 계산됩니다. 예상 낙찰가를 시세의 70% 안팎으로 잡고, 나보다 앞선 근저당과 세금을 뺀 뒤 남는 금액이 내가 받을 수 있는 최대치입니다. 다가구주택이라면 앞선 임차인들의 보증금까지 빼야 합니다.

계산해서 전액 회수가 어렵다고 나오면 그때부터는 배당만 기다릴 것이 아니라 임대인의 다른 재산을 함께 봐야 합니다.

어떻게 신청하나요?

관할 법원 경매계에 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출합니다. 임대차계약서 사본, 주민등록초본, 확정일자를 확인할 수 있는 자료를 함께 냅니다.

보증금 액수와 전입일, 확정일자를 정확히 적어야 합니다. 계약서를 잃어버렸다면 입금 내역과 확정일자 부여 기록으로 대체할 수 있으니 포기하지 마십시오.

배당요구를 하면 계약이 끝나나요?

배당요구는 보증금을 돌려받고 나가겠다는 의사표시로 봅니다. 그래서 임대차는 종료되는 방향으로 정리됩니다. 계속 살고 싶다면 신중히 판단해야 합니다.

대항력이 있는 임차인이라면 선택지가 둘입니다. 배당요구를 해서 돈을 받고 나가거나, 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 임대차를 주장하며 계속 사는 것입니다. 어느 쪽이 유리한지는 배당 예상액을 계산해 봐야 정해집니다.

배당요구를 안 하는 게 나을 때도 있나요?

있습니다. 대항력이 앞서는데 배당 예상액이 보증금에 한참 못 미친다면, 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 보증금 전액을 주장하는 편이 나을 수 있습니다. 낙찰자가 임대차를 그대로 떠안기 때문입니다.

반대로 대항력이 뒤라면 이 선택지가 없습니다. 배당요구를 하지 않으면 그냥 못 받고 쫓겨납니다. 대항력 유무를 먼저 확정한 뒤에 정해야 합니다.

지금 이사해도 되나요?

안 됩니다. 이 글에서 가장 위험한 실수입니다. 짐을 빼고 전입신고를 옮기는 순간 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 배당요구를 해 두었더라도 배당을 받을 때까지는 유지해야 합니다.

사정상 먼저 나가야 한다면 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 움직이십시오. 등기가 되면 집을 비워도 순위가 남습니다.

낙찰자가 나가라고 합니다

대항력이 앞서면 보증금을 다 받기 전까지는 나갈 의무가 없습니다. 낙찰자가 인도명령을 신청해도 대항력 있는 임차인에게는 통하지 않습니다.

대항력이 뒤라면 인도명령 대상이 됩니다. 이때는 배당금을 받는 시점과 이사 시점을 맞추는 협의가 필요합니다. 명도확인서 문제도 함께 정리해야 합니다.

경매가 진행되는 동안 월세는 어떻게 하나요?

월세 계약이라면 소유권이 넘어가기 전까지는 기존 임대인에게 냅니다. 낙찰자가 대금을 내고 소유권을 가져간 뒤부터는 낙찰자에게 냅니다.

임대인이 연락되지 않아 낼 곳이 마땅치 않다면 공탁하는 방법이 있습니다. 그냥 안 내고 있으면 연체가 쌓여 나중에 보증금에서 공제됩니다.

배당금은 언제 어떻게 받나요?

매각대금이 납부되고 배당기일이 잡히면 그날 배당표에 따라 지급됩니다. 배당금을 찾으려면 보통 낙찰자가 써 준 명도확인서가 필요합니다.

낙찰자가 이걸 빌미로 이사를 먼저 요구하거나 시간을 끄는 경우가 있습니다. 명도확인서 없이 배당금을 받는 방법도 있으므로 막히면 그때 방법을 찾으면 됩니다.

배당받고도 모자란 금액은 어떻게 하나요?

임대인에 대한 채권으로 남습니다. 경매가 끝났다고 사라지지 않습니다. 임대인을 상대로 판결을 받아 다른 재산을 집행하면 됩니다.

문제는 그 시점에 임대인에게 재산이 남아 있느냐입니다. 경매까지 갔다면 대개 사정이 좋지 않습니다. 그래서 경매가 진행되는 동안 임대인의 다른 재산을 미리 파악해 두는 것이 중요합니다.

경매가 취소되거나 유찰이 반복되면요?

유찰되면 최저가가 내려가 다시 매각기일이 잡힙니다. 그만큼 시간이 길어지고 배당액도 줄어듭니다. 이 기간에 임대인 재산이 더 빠져나가기도 합니다.

낙찰이 계속 안 되는 물건이라면 배당만 기다리기보다 임대인을 상대로 판결을 받아 두는 쪽을 함께 검토합니다. 나중에 다른 재산이 확인됐을 때 바로 집행할 수 있습니다.

낙찰자에게 청구하려면 무엇이 필요한가요?

대항력이 말소기준권리보다 앞서야 합니다. 그 경우 낙찰자가 임대인 지위를 승계하므로 낙찰자에게 남은 보증금을 청구할 수 있습니다.

이때도 집을 비워주는 것과 보증금을 받는 것은 맞바꾸는 관계입니다. 먼저 나가 달라는 요구에 응하지 마시고, 지급과 인도를 같은 날로 맞추십시오.

변호사를 선임하면 무엇이 달라지나요?

경매는 날짜 싸움입니다. 배당요구 종기, 매각기일, 배당기일이 정해져 있고 한 번 지나가면 되돌릴 수 없습니다. 대항력 판단을 잘못하면 나가지 않아도 될 집에서 나가거나, 받을 수 있던 배당을 놓칩니다.

저희는 보증금 반환 사건에서 성공보수를 따로 받지 않습니다. 판결이 아니라 강제집행과 소송비용액확정까지 함께 진행하는 것을 기준으로 잡고 있습니다. 배당으로 부족한 금액을 어디서 받을지까지 보고 순서를 짭니다.

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